Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

148 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
148 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Сдача квартиры без договора

Добрый день!

С 2007 года сдаю в аренду квартиру. Изначально был заключен договор аренды на 1 год (подписан с 2-х сторон). В 2008 году договор был продлен (подписан с 2-х сторон), но в договоре указан срок 1 месяц, так по-крайней мере в моем варианте. И третий подписанный договор на первую половину 2009 года. Наниматель продолжает проживать в квартире по сей день, оплачивая ежемесячно сумму, обговоренную устно.

Ни один из договоров не регистрировался и никаких налогов не платилось.

В данный момент Наниматель просит подписать договор за 2012 год задним числом для предоставления в суд по своим интересам (т.к. по бумагам он безработный,а договор якобы обеспечит уменьшение % ставки кредитования).

Чем грозит подписание договора задним числом? Что может противопоставить Наниматель при отказе от подписания договора?

Я так понимаю, при афишировании уже подписанных договоров придется оплачивать налог. Как он будет расчитываться? Существует ли пеня за просрочку оплаты и сколько она составляет? Будет ли взиматься налог за срок на который договора не оформлялись?

P.S. Договора и документы собственника оформлены на меня. В конце 2009 года я сменила фамилию, но документы на собственность до сих пор оформелны на старую фамилию. Может ли сей факт на что-то повлиять?

14 Ноября 2012, 20:43, вопрос №26441 Валерия, г. Москва
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Балашов Владимир

    Здравствуйте! ну договор задним числом- вопросом об уплате налога, не факт что он встанет- но это возможно.
    регистрировать его не надо..если сдаете до года..а у вас он был закл на мес и просто продлился.

    налог -13% от суммы в договоре за год
    пеня за просрочку оплаты налога - существует. точный % честно говоря не помню, но начисляется за каждый день
    исковая давность- 3 года..вот если договор был якобы закл 3 года назад- соответственно за 3 года и может быть потребован налог

    а вот документы надо переоформить обязательно- для сдачи квартиры не повлияет,квартиру- не отберут..но переоформить надо, всякое бывает в жизни..щас вы её ни продать, ни обменять не можете, да даже сдать в аренду по нормальному -тоже

    от себя добавлю вот что- просьба нанимателя- это его просьба, поэтому ради его интересов я бы советовал вам крепко подумать- а надо ли оно именно вам? просто пока нет договора- доказать что вы не уплачивали налог- по факту практически невозможно. ведь никаких документов об этом нет, свидетелей- я думаю что тоже

    14 Ноября 2012, 20:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович

    Вы реально боитесь, что наниматель разгласит факт подписания договора задним числом? Ну, разве специально, чтобы нагадить Вам... Однако, я полагаю, что доказать этот факт ему всё равно не удастся. Возникнет банальная коллизия "слово против слова". Впрочем, любые сделки с недвижимостью (в том числе по аренде) подлежат обязательной государственной регистрации. Поэтому ни Вы ничем не рискуете, ни нанимателю такой договор ничего не даст. Правда, можно вести речь о том, что предыдущий договор был всего только пролонгирован по умолчанию. Но опять-таки отсутствие госрегистрации и уплаты налогов делает всё это юридически бессмысленным.

    На будущее могу посоветовать не ограничиваться заключением письменного договора жилищного найма, а зарегистрировать его. Перед этим же самой зарегистрироваться в качестве ИП, выбрав упрощённую систему налогообложения. Соответственно, и договор с нанимателем заключать в качестве ИП. Это позволит Вам платить государству только 6 % дохода от использования имущества вместо 13 %.

    Смена фамилии юридического значения не имеет.

    14 Ноября 2012, 21:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответ. В данный момент наниматель прозрачно намекает и угрожает мне о базе налогообложения. Получается своего рода шантаж: "сделайте мне договор или я пойду и расскажу что вы с 2007 года не платите налог"

    Выдержка из старого договора : "Условия договора сохраняют свою силу на весь срок действия договора.Настоящий договор может быть продлен по согласованию сторон".

    Никакого согласования о пролонгации не было.

    14 Ноября 2012, 21:13
  • Юрист - Балашов Владимир

    на счет налога- он не сможет это доказать..как он докажет факт передачи вам денег именно за квартиру?? есть расписки? ещё что то? а так я согласен с коллегой- слово- против слова
    так он остался в квартире- вы не против- и он вам по факту платил- вот это уже и есть соглашение сторон

    14 Ноября 2012, 21:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Валерия!

    Если лицо, которому Вы предоставляете жилое помещение в пользование является физическим лицом, то речь идет о Договоре найма жилого помещения.

    Если наниматель по сегодняшний день занимает Ваше жилое помещение, то Фактически договорные отношения продолжаются. Поэтому оформление ДОговора найма задним числом никаких последствий не влечет.

    При этом не систематическая сдача жилого помещения в найм не является предпринимательской деятельностью.

    Поэтому, привлечь Вас к ответственности за неуплату налогов как ИП нельзя.

    С уважением Ф. Тамара

    14 Ноября 2012, 21:20
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте Тамара!

    Большое спасибо за ответ.

    В моем случае наниматель зарегистрирован как ИП, но его предпринимательская деятельность никак не связана с моей квартирой. Так же в договоре написано только ФИО никаких приставок и упоминаний про ИП нет.

    14 Ноября 2012, 21:27
  • Юрист - Кочергин Кирилл Дмитриевич
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате

    Договор между вами в силу ст. 684 ГК считается продленным на условиях и на тот же срок, которые указаны в последнем имеющемся у вас договоре. Необходимости в подписании другого договора нет. Хотя можете сделать это. То есть правовые отношения между вами не прекратились. Они начались в 2007 году и продолжают существовать со всеми вытекающими последствиями.

    То, что договор будет использоваться в качестве доказательства в процессе не означает, что вас могут привлечь к ответственности за неуплату налогов. Это прерогатива налоговых и правоохранительных органов. По закону доходы, получаемые от сдачи квартиры, облагаются 13 % налогом (НДФЛ) и вы обязаны их уплатить. Другой вопрос, что мало кто платит налог в такой ситуации :)

    Если после смены фамилии вы не внесли изменения в реестр и не поменяли свидетельство о праве собственности, получается у вас нет документа, который устанавливал принадлежность квартиры вам. Для вас последствий особых нет, а вот для нанимателя - это не очень хорошо.

    14 Ноября 2012, 21:25
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Добрый вечер, Кирил!

    Спасибо за Ваш ответ.

    Не могли бы Вы уточнить пару деталей:

    1. Если договорные отношения начались в 2007 году и продолжаются до сих пор (наниматель не сьехал, ежемесячная оплата и т.п.), то является ли сумма указанная в договоре за этот год отчетной и может ли на нее в последствии ссылаться наниматель как обоснование для платежа?

    2.Какие проблемы могут возникнуть у нанимателя из-за не переоформленных мною документов? Приятно иметь лишний козырь в рукаве :)

    14 Ноября 2012, 21:36
  • Юрист - Кочергин Кирилл Дмитриевич
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате

    1. Если условие договора о размере платы не изменялось, оно сохраняется. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Поэтому ссылаться может.

    2. В случае например судебного спора между вами ему нужно будет доказывать, что вы собственник квартиры.

    14 Ноября 2012, 21:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Добрый вечер, Валерия!

    1. "Чем грозит подписание договора задним числом?"

    При подписании договор задним числом он может быть признан действующим с той даты, с которой подписан.

    2. "Что может противопоставить Наниматель при отказе от подписания договора?"

    Наниматель, в данном случае - арендатор, при отказе от подписания договора противопоставить ничего не может, т.е. не может Вас принудить.

    3. "При афишировании уже подписанных договоров придется оплачивать налог. Как он будет расчитываться? Существует ли пеня за просрочку оплаты и сколько она составляет? Будет ли взиматься налог за срок на который договора не оформлялись?"

    Для возникновения обязанности по оплате налога на доходы физических лиц, предусмотренного гл. 23 НК РФ в размере 13 % от годового дохода от сдачи в аренду использования имущества, налоговой необходимо будет доказать факт получения арендодателем денег за весь период. Доказательством того, что собственник получает доход от сдачи квартиры в аренду, может служить договор аренды жилого помещения. Однако налоговой придется доказать и сам факт передачи денег арендатором арендодателю. А это практически невозможно.

    Что касается ответственности за неуплату налога - то НК предусмотрена пеня за каждый день просрочки, она определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора.

    Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

    И штраф - ст. 122 НК.

    В случае, если налоговая докажет Вашу обязанность по уплате налога на доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, то она имеет право взыскать налог только за те периоды аренды, которые будут установлены (либо подписанный договор, либо свидетели). ГК предусмотрен срок исковой давности - 3 года, например, если будет установлено, что доход от сдачи в аренду вы получали, начиная с 2008 г., то налог будет взыскан только за 3 года - т.е. с 2009 г. (это все приблизительно и в теории - для наглядности).

    3. "В конце 2009 года я сменила фамилию, но документы на собственность до сих пор оформелны на старую фамилию. Может ли сей факт на что-то повлиять?"

    Не вижу необходимости менять документы в связи со сменой фамилии, поскольку документы на собственность не теряют при этом своей законной силы, достаточно будет предъявить документы о смене фамилии (свидетельства о браке, о расторжении брака и т.п.) (в том числе в Росреестр), а так Вы понесете лишние расходы.

    Вывод: 1) не стоит "светить" договор аренды в гос.органах, в том числе в суде. Последствия предвидеть сложно; 2) для того, чтобы договор имел юридическую силу, он должен соответствовать требованиям закона; 3) чтобы у Вас возникла обязанность по уплате налога, нужно - см. выше.

    Многие мои знакомые сдают жилье - ни один не платит налогов.

    "Светить" договор в налоговой выгодно только тем категориям граждан, которые получают возмещение расходов на оплату съемного жилья. Думаю, это не Ваш случай.

    Удачи.




    14 Ноября 2012, 22:06
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Что касается отчетного периода, то в 2012 году возникла обязанность по уплате налога за 2011 год.

    Мой совет - расставайтесь с этим квартирантом и не подписывайте никаких документов с ним. Если отношения повернулись такой стороной, то пусть ищет другое жилье. Но доказать он ничего не сможет, будьте спокойны.

    А в случае суда Ваш договор аренды с ним как с физическим лицом не будет иметь юридической силы, поскольку для признания договора аренды действующим необходим подписанный акт приема-передачи имущества, не говоря о содержании этих документов.

    14 Ноября 2012, 22:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats