Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как оформить строительство частного дома на продажу?
Планируется строительство частного дома на продажу в Московской области. Собственник земельного участка (физлицо, владеет участком более 3 лет) готов переоформить участок на нас с отсрочкой расчетов до момента продажи участка с домом конечному покупателю. Конечный покупатель тоже будет физлицо. С нашей стороны возможны разные варианты участия (физлицо, ИП, ООО). Как оптимальнее всего оформить данную сделку с точки зрения наиболее выгодного налогообложения и оформления?
Необходимо предусмотреть также разные варианты развития событий на случай, когда конечный покупатель появится на этапе строительства дома, либо когда дом уже будет готов, введен в эксплуатацию и подключен к коммуникациям.
Как оптимальнее всего оформить данную сделку с точки зрения наиболее выгодного налогообложения и оформления?
Виталий
Виталий, добрый вечер! Вопрос достаточно объемный если расписывать все варианты
(физлицо, владеет участком более 3 лет)Виталий
тут важно когда он приобрел участок т.к. три года владения актуально только если он приобретен до 01.01.2016 когда вступили в силу поправки к НК РФ, если после и участок не получен в дар от близкого родственника либо в наследство минимальный срок владения составляет 5 лет. Как понимаю собственник к строительству не имеет отношения? Строить и заниматься остальными вопросами будет третье лицо?
участок на нас с отсрочкой расчетов до момента продажи участка с домом конечному покупателю. Конечный покупатель тоже будет физлицо.Виталий
можно оформить договор КП с отсрочкой, можно оформить предварительный договор перенеся срок заключения основного на период когда истечет минимальный срок для освобождения от налогов. В случае с продажей покупателю также можно заключить предварительный договор купли продажи, либо договор подряда, размер налога от продажи участка и дома будет зависеть от того, кем является продавец и от применяемой им системы налогообложения, особенности исчисления налоговой базы будут только если таковым выступит физлицо либо ИП на ОСНО, в этом случае соот. будут применяться положения ст. 214.10 НК — если цена продажи недвижимости меньше 70% ее кадастровой стоимости налоговая база рассчитывается от 70% КС, для иных налоговых режимов такое ограничение не установлено
Виталий, добрый вечер!
Как оптимальнее всего оформить данную сделку с точки зрения наиболее выгодного налогообложения и оформления?Виталий
Вариант с продажей от имени физ лица.
Уплачивается налог в размере 13%. Доход от продажи недвижимого имущества (жилого дома, участка), в случае продажи до истечения пяти лет, уменьшаете на 1 млн рублей налогового вычета (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) или уменьшаете доход на расходы по покупке земельного участка и строительству дома (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В Вашем случае второй вариант уменьшения размера налога более подходящий. При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если договорная стоимость ниже 70% кадастровой, то налог исчисляется исходя из 70% кадастровой стоимости недвижимого имущества за минусом вычета (суммы расходов на покупку, строительство).
Если на момент продажи недвижимости участком будете владеть более пяти лет, то налог при продаже участка не платите (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Вариант с продажей от имени ИП или ООО.
Оптимальнее применять УСН, причем поскольку имеются расходы на приобретение, строительство объекта, то имеет смысл применять УСН доходы минус расходы 15%. При таком налогообложении уменьшаете доходы на расходы, предусмотренные ст. 346.16 НК РФ. В частности, на материальные расходы, расходы на оплату труда, суммы НДС по оплаченным товарам (работам, услугам), в случае продажи дома. В случае продажи участка, это расходы по оплате стоимости товара (участка), приобретенного для дальнейшей реализации. До момента покупки участка и, соответственно, строительства дома регистрируетесь в качестве ИП или регистрируете ООО и выбираете УСН 15%.
Если применять УСН доходы 6%, то расходы по покупке и строительству доходы не уменьшают, т.е. следует платить налог с полученного дохода.
В обоих случаях (УСН 15% и УСН 6%) уплачиваются страховые взносы, на которые можно уменьшить сумму дохода (50% при привлечении работников и применении УСН 6%).
Вариант с продажей от имени физ лица.
Уплачивается налог в размере 13%. Доход от продажи недвижимого имущества (жилого дома, участка), в случае продажи до истечения пяти лет, уменьшаете на 1 млн рублей налогового вычета (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) или уменьшаете доход на расходы по покупке земельного участка и строительству дома (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В Вашем случае второй вариант уменьшения размера налога более подходящий. При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если договорная стоимость ниже 70% кадастровой, то налог исчисляется исходя из 70% кадастровой стоимости недвижимого имущества за минусом вычета (суммы расходов на покупку, строительство).
Анна Гурина
Анна, я правильно понимаю, что продажа земельного участка и продажа дома будут являться двумя разными процессами? В этом случае ведь получается, что доход от продажи участка выгоднее уменьшить на 1 млн. руб. налогового вычета (нужны ли для него какие-то дополнительные основания, кроме владения менее 5 лет?), а доход от продажи дома выгоднее уменьшать на расходы по строительству? И еще ситуация будет разной в случае продажи дома на стадии строительства (когда он еще не введен в эксплуатацию) и в случае продажи готового дома, подключенного к коммуникациям?
Второй вопрос в случае продажи от имени физ. лица — не будет ли у налоговой подозрений в признаках осуществления предпринимательской деятельности и дополнительных претензий в этой связи?
В этом случае ведь получается, что доход от продажи участка выгоднее уменьшить на 1 млн. руб. налогового вычета (нужны ли для него какие-то дополнительные основания, кроме владения менее 5 лет?), а доход от продажи дома выгоднее уменьшать на расходы по строительству?Виталий
Если в договоре пропишите отдельно стоимость участка и стоимость дома, то можете в отношении участка применить вычет 1 млн руб, а в отношении дома — уменьшение на расходы. Никаких иных оснований не нужно. Пять лет это срок владения имуществом, при котором налог в случае продажи не уплачивается.
И еще ситуация будет разной в случае продажи дома на стадии строительства (когда он еще не введен в эксплуатацию) и в случае продажи готового дома, подключенного к коммуникациям?Виталий
В случае продажи на стадии строительства, либо придется оформлять как незавершенное строительство, либо продавать как стройматериалы. При этом можно доходы уменьшить только на 250 тыс руб вычета или на сумму расходов.
в случае продажи от имени физ. лица — не будет ли у налоговой подозрений в признаках осуществления предпринимательской деятельности и дополнительных претензий в этой связи?Виталий
Вы же продаете только один дом с участком. Другое дело, если бы таких продаж было бы несколько, тогда такая деятельность является предпринимательской.
Здравствуйте, Виталий.
Отвечаю по просьбе администрации сайта. Согласен с предложенными коллегами вариантами продажи ЗУ и дома. Это можно сделать как физлицо, воспользовавшись правом на имущественный вычет по ст. 220 НК РФ.
Можно получить вычет в размере доходов от продажи дома и земельного участка. Размер вычета не более 1 млн. руб. на каждый объект. Вместо получения вычета в части земельного участка можно уменьшить доходы на сумму фактических и подтвержденных расходов, потраченных на его приобретение.
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Можно воспользоваться вычетом в размере расходов на строительство нового дома.
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
Если же приобретать и продавать как ИП или ООО, то лучше для этих операций подойдет ИП. При этом подойдет режим УСН с объектом доходы 6 % или доходы за вычетом расходы — 15 %.
участок в собственности уже более 5 лет
все верно. Строить как раз будем мы
нам как раз и хочется понять какой вариант лучше выбрать с точки зрения наиболее эффективного налогообложения и оформления. На ваш взгляд каким путем лучше всего пойти? Если нужны какие-то дополнительные вводные — сообщите, предоставим.
Тогда можно зарегистрироваться в качестве ИП (проще чем создавать ООО и потом его закрывать + налоги с дивидендов), выбрать УСН 15% либо оставаться на ОСНО (меньше ставка налога, но надо учитывать особенность определения налоговой базы от продажи недвижимого имущества (об этом выше писал) хотя тут договор купли продажи с покупателем можно заменить, например, на договор подряда, купить участок, учесть расходы на его покупку и строительство. На УСН также нет НДС который есть на ОСНО, но продажа жилого дома относится к числу операций, НДС не облагаемых