Что делать дольщику, если застройщик‑банкрот требует признать договор незаключенным?

Question

Между гражданином и застройщиком был заключен договор долевого строительства многоквартирного дома. Дольщиком была полностью оплачена цена договора, что может быть подтверждено платежными документами, находящимися у дольщика. Далее организация застройщик была признана арбитражным судом банкротом. При передаче документов управляющему по каким-то причинам были утеряны документы, подтверждающие оплату договора, находящиеся у застройщика. В связи с чем конкурсный управляющий стал считать, что договор не оплачен. Далее определением суда обязанности застройщика были переданы новой организации, которая в свою очередь отказывается исполнить договор по причине отсутствия сведений об оплате. Дольщик по своему неведению и непониманию не подавал в суд никаких заявлений о включении своих требований в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве строительной компании. Сейчас старая организация застройщик (которая банкрот) в лице управляющего подала иск в СОЮ к дольщику о признании договора незаключенным (ввиду отсутствия сведений об оплате). Исходя из данной ситуации: • Имела ли право старая строительная компания подавать иски о признании договора незаключенным, если все права и обязанности переданы новому застройщику? • Есть ли хоть какие-то возможности у дольщика вернуть уплаченные средства по договору? • Кто должен возвращать деньги дольщику, старая строительная компания или правопреемник? • Влияет ли на ситуацию то, что дольщик до настоящего времени не подавал заявления о включении требований в реестр участников строительства (который давно закрыт)

Алексей Зотов · Answer

Добрый день. Вопросов несколько, поэтому по-порядку: 1. Вероятнее всего при передаче прав и обязанностей от застройщика к приобретателю обязательства гражданина не передавались. Этим и обусловлено обращение старого застройщика с иском к гражданину. 2. Есть ли возможность у гражданина/кто должен возвращать деньги — нужно оценивать от обстоятельств дела (уведомлял ли КУ гражданина например) + состояние процедуры банкротства старого застройщика. 3. Влияет ли на ситуацию отсутствие заявления от гражданина о включении в реестр — конечно влияет. Но подробнее только видя дело. В прочем уже инициирован спор в СОЮ и его стадия/состояние тоже не понятны. Если Вам нужна дополнительная консультация или помощь в составлении документов Вы можете обратиться ко мне в чат для согласования условий.

Наталья Звенигородская · Answer

Анатолий, здравствуйте! • Имела ли право старая строительная компания подавать иски о признании договора незаключенным, если все права и обязанности переданы новому застройщику? В ст.61.9 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указаны лица, уполномоченные подавать заявления об оспаривании сделки должника.Ознакомиться здесь: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/fe86e17aa8d13dcf231b42c169f04b9031eeaa51/ В соответствии с этим заявление об оспаривании сделки должника подано в суд управляющим от имени должника. Для признания договора незаключенным нужно подтвердить в суде несогласование существенных условий (ст. 432 ГК РФ). Незаключенный договор не порождает для участников сделки правовых последствий. Вам, как стороне, надо доказывать обратное.Принесите в суд свой экземпляр договора, все имеющиеся документы, доказательства оплаты.Докажите, что все существенные условия для подобных договоров были согласованы сторонами.В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.Вам надо доказать вашу финансовую состоятельность на момент заключения договора.Составьте возражения на иск в письменной форме. • Есть ли хоть какие-то возможности у дольщика вернуть уплаченные средства по договору? Попробуйте подать ходатайство о восстановлении срока включения в реестр, пропущенного по уважительной причине.То есть вы должны подать в суд два заявления: заявление о включении в реестр и ходатайство о восстановлении срока.Вам, как дольщику необходимо доказать уважительность причин пропуска.Вопрос о восстановлении срока разрешается судом в судебном заседании одновременно с рассмотрением вопроса об обоснованности предъявленного требования. • Кто должен возвращать деньги дольщику, старая строительная компания или правопреемник? Требования о возврате денежных средств рассматриваются в рамках процедуры банкротства старой строительной компании.В случае наличия страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками строительства, дольщики имеют право обратиться за возмещением в страховую компанию. О том, что ответственность застрахована можно узнать из договора с застройщиком. • Влияет ли на ситуацию то, что дольщик до настоящего времени не подавал заявления о включении требований в реестр участников строительства (который давно закрыт) Конечно влияет.Как же будут рассматриваться ваши требования о выплате денежной суммы если вас не включили в реестр?

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Дольщику необходимо было обращаться с заявлением о включении в реестр требований участников строительства.Предоставить документы, подтверждающие право быт ь включенным в реестр ( договор, оплата по нему). Почему он этого не сделал непонятно. В реестр требований включается как сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком, сведения о жилом помещении и другая информация . Реестру требований посвящена ст.201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/533a3bd27350eecb27de6e40b9e6e164a9199de6/ При этом правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика регламентированы ст.201.8 указанного выше закона https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/88036f6cdff76a9b60c644f4fe3df49f943fd4c2/ Особенности установления денежных требований участников строительства установлены ст.201.5 данного закона www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/d04268dab62285ced5cb4c644cb96dc1c4ffdab3/ В связи с чем конкурсный управляющий стал считать, что договор не оплачен. Но как видно из вопроса у самого дольщика есть доказательства оплаты. Суд при проверке обоснованности требований о включении в реестр требований этот факт должен был бы учесть. Сейчас старая организация застройщик (которая банкрот) в лице управляющего подала иск в СОЮ к дольщику о признании договора незаключенным (ввиду отсутствия сведений об оплате). Основные положения о заключении договора указаны в ст.432 ГК РФ. Если договор заключен с нарушенем данной статьи, то можно говорить о том, что он считается незаключенным.Но в том то и дело, что если дольщик предоставит в суд доказательства оплаты по договору, то суд должен будет отказать в иске. • Имела ли право старая строительная компания подавать иски о признании договора незаключенным, если все права и обязанности переданы новому застройщику? Если права и обязанности застройщика были переданы другой организации и об этом правопреемстве есть определение суда, то дольщик помимо того, что он суд может предостаить доказательста исполнения со своей стороны ( оплаты) может также возражать, ссылаясь на то, что истец не может обращаться к нему с данными требованиями.А должно обращаться юридическое лицо, которому были переданы права и обязанности застройщика. Есть ли хоть какие-то возможности у дольщика вернуть уплаченные средства по договору? Только в судебном порядке. Кто должен возвращать деньги дольщику, старая строительная компания или правопреемник? Полагаю, что если права и обязанности по договору переданы новой организации, то к правопреемнику и следует обращаться. Влияет ли на ситуацию то, что дольщик до настоящего времени не подавал заявления о включении требований в реестр участников строительства (который давно закрыт) Данное обстоятельство в суде будет учтено.