В ПДКП загородного дома не указан срок заключения основного договора

Question

Добрый день! В апреле 2018 года я заключил предварительный договор купли-продажи загородного дома с застройщиком коттеджного поселка. По этому ПДКП должен быть построен коттедж, в сроки: "3.1.1. Обязательства Продавца: В срок до 31 декабря 2020 г. построить и ввести коттедж в эксплуатацию." Срок подписания Основного договора указан расплывчато - "4.2. Стороны обязаны подписать Договор купли-продажи Коттеджа (Основной договор) не позднее 45 (Сорока пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на Коттедж." То есть конкретной даты подписания Основного договора нет - сначала сдача дома в эксплуатацию, затем постановка на кадастровый учет, потом оформление права собственности на дом на застройщика, и лишь затем подписание Основного Договора. Кроме ПДКП, застройщик оформил отдельное Гарантийное обязательство с более близким сроком : "Настоящим продавец - ООО "xxx" обязуется в срок до 30 мая 2019 года построить коттедж, расположенный в строящемся квартале по адресу: "yyy", с подведенными к коттеджу коммуникациями электро-, газо-, водоснабжения, канализации, слабых токов." На мой вопрос 'почему такой большой промежуток между постройкой дома и сдачей в эксплуатацию ?' застройщик ответил, что главное - построить 'коробку' дома с коммуникациями, чтобы покупатель мог начать отделку. А сдача в эксплуатацию может произойти и раньше указанного в ПДКП срока. Что 31 декабря 2020 г. это крайний срок сдачи в эксплуатацию, указанный с большим запасом. Сканы обоих документов приложены. Как все получилось на деле - не к 30 мая 2019 г., а лишь в начале осени 2019 'коробка' дома была достроена, после моих многочисленных напоминаний. Застройщик выдал мне ключи, и (в устной форме) разрешил начать отделочные работы. При этом передаточного акта не было подписано - застройщик сообщил, что этот Акт будет подписываться лишь после сдачи дома в эксплуатацию. А сдачи пока нет, срок в ПДКП - до 31-12-2020, на словах застройщик обещает 'в первой половине 2020 года'. Сроки подписания основного договора очень расплывчаты (см. выше). Серьезно отложенный срок сдачи в эксплуатацию застройщик теперь объясняет тем, что сдавать нужно весь квартал целиком, а не отдельный дом. Многие другие дома в квартале еще не достроены. Как мне быть в этой ситуации ? Не хочется начинать отделку, не имея на руках ни Передаточного акта, ни Основного договора. Ждать еще полгода-год, пока не произойдет сдача дома в эксплуатацию, не хочется тоже. Вопрос 1. Могу ли я как-то 'поторопить' застройщика со сдачей конкретного дома (моего) в эксплуатацию ? Чтобы не нужно было ждать достройки всего квартала (37 домов) ? Вопрос 2. Могу ли я требовать заключения Основного договора на основании того, что со времени заключения ПДКП (апрель 2018) прошло более 1,5 лет? (В статье 429 ГК РФ сказано: "4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.")

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте «3.1.1. Обязательства Продавца: В срок до 31 декабря 2020 г. построить и ввести коттедж в эксплуатацию.» Срок подписания Основного договора указан расплывчато — «4.2. Стороны обязаны подписать Договор купли-продажи Коттеджа (Основной договор) не позднее 45 (Сорока пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на Коттедж.» Роман ну в общем тог не так уж и расплывчато по идее — до конца 2020 они строят, получают право собственности на него- вводят в эксплуатацию то есть и потом вот 45 рабочих дней на заключение дкп. гк Статья 429. Предварительный договор 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. так что сроки у вас указаны А сдача в эксплуатацию может произойти и раньше указанного в ПДКП срока. Что 31 декабря 2020 г. это крайний срок сдачи в эксплуатацию, указанный с большим запасом. Роман на практике часто даже к таким срокам не успевают- но в теории возможно конечно сделают и раньше и пришлют уведомление- с предложением сделать дкп- раз их право собственности уже зарегистрированно например застройщик сообщил, что этот Акт будет подписываться лишь после сдачи дома в эксплуатацию. Роман совершенно верно, и пока в эксплуатацию не введут- ни о каком переходе права собственности через росреестр идти не может Серьезно отложенный срок сдачи в эксплуатацию застройщик теперь объясняет тем, что сдавать нужно весь квартал целиком, а не отдельный дом. Многие другие дома в квартале еще не достроены. Роман по факту- он не отложен- у вас в договоре он так и прописан был- и да, обычно они сдают объекты целиком, а не частями так — поэтому такие и сроки пишут Не хочется начинать отделку, не имея на руках ни Передаточного акта, ни Основного договора. Ждать еще полгода-год, пока не произойдет сдача дома в эксплуатацию, не хочется тоже. Роман отделку не начинать — но ждать придется Вопрос 1. Могу ли я как-то 'поторопить' застройщика со сдачей конкретного дома (моего) в эксплуатацию? Чтобы не нужно было ждать достройки всего квартала (37 домов)? Вопрос 2. Могу ли я требовать заключения Основного договора на основании того, что со времени заключения ПДКП (апрель 2018) прошло более 1,5 лет? Роман думаю на оба вопроса- нет, так как сроки у вас прописаны- конец 2020 года только введение и потом 45 рабочих дней на заключение дкп поэтому сейчас они ничего не нарушили по приложенному договору.

Дмитрий Квон · Answer

Роман, здравствуйте! Вопрос 1. Могу ли я как-то 'поторопить' застройщика со сдачей конкретного дома (моего) в эксплуатацию? Чтобы не нужно было ждать достройки всего квартала (37 домов) ? Как если договором определен срок до 31 декабря 2020 г, если только он не заключит отдельное соглашение об изменении срока. Вопрос 2. Могу ли я требовать заключения Основного договора на основании того, что со времени заключения ПДКП (апрель 2018) прошло более 1,5 лет? (В статье 429 ГК РФ сказано: «4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.») А как Вы можете требовать заключение основного договора, когда юридически недвижимость еще не оформлена. Дом не стал недвижимостью. Нельзя передать то чего еще нет. Кроме того, срок передачи заключения основного ДКП не наступил. (429 ГК РФ). Если остались вопросы, пишите. Сейчас посмотрю документы. С уважением, юрист Дмитрий Квон.

Рузана Дзыбова · Answer

Здравствуйте Роман! Вопрос 1. Могу ли я как-то 'поторопить' застройщика со сдачей конкретного дома (моего) в эксплуатацию? Чтобы не нужно было ждать достройки всего квартала (37 домов) ? Роман Необходимо руководствоваться условиями ПДКП. Согласно п. 3.1.1. продавец обязуется ввести коттедж в эксплуатацию до 31.12.2020г. При этом в договоре ничего не говорится о достройке квартала. До наступления оговоренного срока законных оснований требовать сдачи коттеджа в эксплуатацию нет. Вопрос 2. Могу ли я требовать заключения Основного договора на основании того, что со времени заключения ПДКП (апрель 2018) прошло более 1,5 лет? Роман В соответствии с ПДКП до 31.12.2020г. — сдача дома к эксплуатацию, затем в течение 60 дней — регистрация права собственности, и после этого в течение 45 дней — подписание основного ДКП. Срок для заключения основного договора может быть определен календарной датой, истечением периода времени или наступлением события Ст. 190 ГК РФ Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому я считаю, что вы можете ссылаться на ст. 429 ГК РФ, поскольку события которые указаны в ПДКП от которых зависит заключение основного договора также зависят от воли и действий сторон. Таким образом, получается юридическая коллизия. С одной стороны требовать ускорения сдачи в дома в эксплуатацию вы не можете, но требовать заключения основного ДКП в течение года согласно ст. 429 ГК РФ можете.