Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, как лучше расторгнуть его в связи с невыплатой денег
Добрый день!
Вопрос следующий: По договору купли продажи между близкими родственниками было продано нежилое помещение с земельным участком, с рассрочкой. Деньги не выплачивались вообще, в договоре было прописано, что Покупатель обязан выплатить всю сумму по договору в течении 7 дней с момента требования со стороны Продавца.
Через какое-то время стало понятно, что Покупатель не сможет выплатить деньги, которые он надеялся привлечь. Продавец истребовал сумму, а Покупатель ее выплатить не в состоянии. Спора никакого нет. Обе стороны готовы расторгнуть договор и вернуть имущество. Но главное условие, чтобы не нарушалось право приобретения собственности Продавцом, он покупал это помещение до 1.01.16г.
Известные мне варианты:
1)Стороны по соглашению сторон расторгают договор купли продажи, но при этом насколько мне известно, право приобретения собственности начнется заново?тогда этот вариант не подходит;
2)Обратиться в суд с иском о признании договора не действительным, либо с иском о расторжении договора. Но не хотелось бы проходить суды и ВАЖНЫЙ ВОПРОС- как будет исчисляться гос.пошлина при таком варианте развития событий?
Варианты обратной продажи или дарения также приводят к возникновению нового права собственности, но такой вариант как я указывал выше не желателен.
Итог:
-Как будет исчисляться пошлина, в случае если обратиться в суд с иском о расторжении /либо признании не действительным/ договора купли продажи, в связи с невыплатой /ни копейки/ денег
-Можете ли подсказать еще какие-либо внесудебные варианты решения данной проблемы, чтобы вернуть имущество на имя Продавца, при этом сохранить исчисление даты приобретения права собственности?
Если что-то не понятно, я готов пояснить.
Здравствуйте
Деньги не выплачивались вообще, в договоре было прописано, что Покупатель обязан выплатить всю сумму по договору в течении 7 дней с момента требования со стороны Продавца.Олег
требование было отправлено?
Обе стороны готовы расторгнуть договор и вернуть имущество. Но главное условие, чтобы не нарушалось право приобретения собственности Продавцом, он покупал это помещение до 1.01.16г.Олег
что это значит?
чтобы исчезла запись о регистрации права собственности?
если да- то это нереально
1)Стороны по соглашению сторон расторгают договор купли продажи, но при этом насколько мне известно, право приобретения собственности начнется заново? тогда этот вариант не подходит;Олег
а другого варианта нет- если регистрация у вас уже прошла- новая запись появилась- то все — любой отказ сделки- это по сути новая запись в реестре
2)Обратиться в суд с иском о признании договора не действительным, либо с иском о расторжении договора. Но не хотелось бы проходить суды и ВАЖНЫЙ ВОПРОС- как будет исчисляться гос.пошлина при таком варианте развития событий?
Варианты обратной продажи или дарения также приводят к возникновению нового права собственности, но такой вариант как я указывал выше не желателен.
Олег
ну а что суд тут сделает?
если расторгать- то точно так же как и вы по соглашению это можете сделать- но запись это никак старую от 2016 года не вернет
Недействительность — нужны основания по закону- пока их нет.
эта запись сейчас- единственное доказательтво вообще права собственности
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
думаю это нереально пока в любом случае- хоть без суда, хоть с судом — тем более договор если именно расторгать- дата расторжения будет на дату решения суда- а значит и запись будет уже новая.
Договор и прошлые записи в материалах росреестра все равно останутся.
Так что можно делать все остальное- как вам нужно- дарение или какая то иная продажа, но уже с новой записью от 2019-2020 года например.
Здравствуйте, Олег
Как при расторжении договора, неважно в каком порядке — в судебном или по соглашению сторон, так и при признании сделки недействительной минимальный срок владения будет исчисляться снова, то есть зачесть в срок период владения до расторгнутой/признанной недействительной сделки не получится. Имеется и соответствующее разъяснение Минфина на этот счет
Срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи. Исходя из п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Учитывая вышеизложенное, если судом принято решение о признании права собственности на объект недвижимости за налогоплательщиком, течение срока владения налогоплательщиком имуществом для целей обложения налогом на доходы физических лиц следует определять на основании внесения записи о государственной регистрации права в ЕГРП, произведенной во исполнение такого решения суда.
В общем-то, если недвижимость не использовалась и не планируется ее использование в предпринимательской деятельности, то имеет смысл провести либо ее дарение, либо куплю-продажу между теми же сторонами с тем, чтобы у собственника было право на имущественный налоговый вычет в соответствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
…
и далее в абз.18 того же подпункта 2 пункта 2 ст.220 НК РФ
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Поскольку сделка между близкими родственниками, то при дарении налогооблагаемого дохода не возникает, что соответствует условиям приведенной нормы
Здравствуйте.
Минфин считает, что после внесения новой записи о собственнике (хотя это фактически всего лишь восстановление положения дел, существовавшего до совершения недействительной сделки) его право собственности начинает течь заново (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). А это, в свою очередь, препятствует применению положений НК РФ о налоговом имущественном вычете для недвижимого имущества, находящегося в собственности налогоплательщика более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) или трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Поэтому хоть это будет решение суда, хоть добровольное соглашение о расторжении договора срок владения будет течь заново. То есть вопрос о госпошлине тут неактуален именно потому, что смысла подавать в суд не имеется — все равно расчет срока пойдет заново.
Предположу, что проблему со сроком владения при таких обстоятельствах Вам не решить и единственное что можно сделать, это продать недвижимость обратно с указанием нужной цены с учетом того, что при ее излишнем завышении в сравнении с ценой, которая была уплачена по первой сделке, будет возникать налог у нового продавца.
Действительно у Минфина случилось новое веяние насчет минимального срока владения. В сентябре 2019 года он решил, что справедливым будет если после признания судом сделки недействительной отсчитывать минимальный срок владения с даты первоначальной регистрации права собственности на недвижимость. Что нельзя не признать разумным.
Однако следует отметить, что для того, чтобы сделка была признана недействительной неоплата как основание не подойдет. Из общего числа оснований, перечисленных в ГК РФ тут может подойти разве что мнимая сделка (п. 1 ст. 171 ГК РФ) и сделка совершенная под влиянием заблуждения относительно существенных качеств предмета сделки по пп. 2) п.2 ст. 178 ГК РФ.
Наиболее вероятным следует признать второе основание. Судебная практика по искам о признании сделки недействительной в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ исходит из того, что это возможно при наличии следующих условий:
1) существенность заблуждения должна выражаться в том, что предмет сделки невозможно использовать по назначению или ограничены права истца по владению или распоряжению предметом сделки;
2) обстоятельства, которые делают невозможным использование предмета сделки по назначению, должны существовать до заключения сделки;
3) невозможность устранения заинтересованной стороной обнаруженных недостатков без несоразмерных расходов или затрат времени или эти недостатки выявляются неоднократно.
Вот тут и следует отыскивать какую-то возможность.
Что касается госпошлины:
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24 января 2012 г. N 03-05-06-03/04
Вопрос: Прошу Вас разъяснить по существу следующий вопрос, связанный с уплатой государственной пошлины при подаче искового заявления в районный суд общей юрисдикции. Как определить размер государственной пошлины при подаче искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении недействительности ничтожной сделки?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение от 17 января 2012 г. по вопросу определения размера государственной пошлины при подаче в суд общей юрисдикции искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки и сообщает.
Верховный Суд Российской Федерации в ответе на вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года разъяснил: поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) — как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.
По мнению Департамента, в силу статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признание ничтожной сделки недействительной и применение последствий недействительности (ничтожности) сделки является одним требованием. Данная позиция, в частности, подтверждена в Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 сентября 2006 г. по делу N Ф04-5048/2006(26097-А27-16).
Учитывая изложенное, полагаем, что государственная пошлина при подаче физическими лицами в суд общей юрисдикции искового заявления, содержащего требование о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, должна исчисляться в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин
Олег, добрый вечер!
Соглашусь с коллегами, расторжение договора приведет к тому, что срок владения в целях налогообложения начнет течь с момента регистрации права собственности вновь, т.е. срок первичной регистрации прерывается и пять или три года, предусмотренные подпунктами 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ, начинают течь снова.
Письмо Минфина РФ от 11.09.2019 № 03-04-05/69825 Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения земельным участком при расторжении договора купли-продажи:
Таким образом, по общеустановленным правилам минимальный предельный срок владения земельным участком для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности после расторжения договора купли-продажи.
С полным текстом можете ознакомиться по ссылке https://www.eg-online.ru/docum...
А вот с признанием сделки недействительной ситуация прямо противоположная.
Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 5 сентября 2019 г. N 03-04-05/68722 Об уплате НДФЛ при продаже недвижимого имущества
Учитывая изложенное, в случае, если решением суда сделка по отчуждению недвижимого имущества признана недействительной и применены последствия ее недействительности, томинимальный предельный срок владения таким недвижимым имуществом для целей налогообложенияисчисляется с даты первичной государственной регистрации на него права собственности.
В этом случае дата внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности налогоплательщика на недвижимое имущество, в связи с признанием сделки купли-продажи недействительной, не учитывается.
https://www.garant.ru/products...
Т.е., если договор будет признан судом недействительным и после будут применены последствия недействительности договора (возврат недвижимости), то срок владения не прерывается, а продолжает течь. Однако, для признания следки недействительной нужно основание. Основания перечислены в параграфе 2 главы 9 ГК РФ. При отсутствии такого основания, его недоказанности, суд не признает сделку недействительной.
Вариант с дарением от покупателя Вам, конечно, возможен, но он не восстановит первоначальный срок владения, срок по новой будет течь. Если Ваша цель это возврат срока течения собственности к первоначальному, то действительный способ разрешить этот вопрос это признать договор недействитеьным через суд
2) Это значит, что покупатель готов расторгнуть договор и вернуть имущество продавцу, так как у него нет возможности выплатить необходимые денежные средства.
3) Нет, нет задачи чтобы исчезла запись о собственности, есть задача чтобы не прерывалось владение этим объектам у продавца, так как он его купил до 1 января 2016г. То есть, объекты купленные до 1 января 2016г., можно продавать по любой цене и платить при этом налог с суммы указанной в договоре купли-продажи, а на объекты которые куплены после 1 января 2016г., независимо от суммы указанной в договоре купли-продажи, налоговая будет исчислять налог от 70 % кадастровой стоимости. А так как продавец вернёт тебе свое имущество, он бы хотел, чтобы не считалось что он приобоел право собственности на этот объект в 2019 году.
Просто ранее я читал, что если признать сделку недействительной (Либо расторгнуть договор купли-продажи) через суд, то срок владения этим объектом исчисляется с момента покупки этого объекта Продавцом, а в случае если расторгнуть договор по соглашению сторон, тогда право собственности считается вновь возникшим.
это задача нереальная
при любом расторжении — новая запись о собственности будет с новым сроком уже