Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, как лучше расторгнуть его в связи с невыплатой денег

Здравствуйте

Деньги не выплачивались вообще, в договоре было прописано, что Покупатель обязан выплатить всю сумму по договору в течении 7 дней с момента требования со стороны Продавца.

Олег

требование было отправлено?

Обе стороны готовы расторгнуть договор и вернуть имущество. Но главное условие, чтобы не нарушалось право приобретения собственности Продавцом, он покупал это помещение до 1.01.16г.

Олег

что это значит?

чтобы исчезла запись о регистрации права собственности?

если да- то это нереально

1)Стороны по соглашению сторон расторгают договор купли продажи, но при этом насколько мне известно, право приобретения собственности начнется заново? тогда этот вариант не подходит;

Олег

а другого варианта нет- если регистрация у вас уже прошла- новая запись появилась- то все — любой отказ сделки- это по сути новая запись в реестре

2)Обратиться в суд с иском о признании договора не действительным, либо с иском о расторжении договора. Но не хотелось бы проходить суды и ВАЖНЫЙ ВОПРОС- как будет исчисляться гос.пошлина при таком варианте развития событий?

Варианты обратной продажи или дарения также приводят к возникновению нового права собственности, но такой вариант как я указывал выше не желателен.

Олег

ну а что суд тут сделает?

если расторгать- то точно так же как и вы по соглашению это можете сделать- но запись это никак старую от 2016 года не вернет

Недействительность — нужны основания по закону- пока их нет.

эта запись сейчас- единственное доказательтво вообще права собственности

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

думаю это нереально пока в любом случае- хоть без суда, хоть с судом — тем более договор если именно расторгать- дата расторжения будет на дату решения суда- а значит и запись будет уже новая.

Договор и прошлые записи в материалах росреестра все равно останутся.

Так что можно делать все остальное- как вам нужно- дарение или какая то иная продажа, но уже с новой записью от 2019-2020 года например.

Здравствуйте, Олег

Как при расторжении договора, неважно в каком порядке — в судебном или по соглашению сторон, так  и при признании сделки недействительной минимальный срок владения будет исчисляться снова, то есть зачесть в срок период владения до расторгнутой/признанной недействительной сделки не получится. Имеется и соответствующее разъяснение Минфина на этот счет 

Срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи. Исходя из п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Учитывая вышеизложенное, если судом принято решение о признании права собственности на объект недвижимости за налогоплательщиком, течение срока владения налогоплательщиком имуществом для целей обложения налогом на доходы физических лиц следует определять на основании внесения записи о государственной регистрации права в ЕГРП, произведенной во исполнение такого решения суда.

https://www.audit-it.ru/law/account/595515.html

В общем-то, если недвижимость не использовалась и не планируется ее использование в предпринимательской деятельности, то имеет смысл провести либо ее дарение, либо куплю-продажу между теми же сторонами с тем, чтобы у собственника было право на имущественный налоговый вычет в соответствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
…

и далее в абз.18 того же подпункта 2 пункта 2 ст.220 НК РФ

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Поскольку сделка между близкими родственниками, то при дарении налогооблагаемого дохода не возникает, что соответствует условиям приведенной нормы

Здравствуйте.

Минфин считает, что после внесения новой записи о собственнике (хотя это фактически всего лишь восстановление положения дел, существовавшего до совершения недействительной сделки) его право собственности начинает течь заново (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). А это, в свою очередь, препятствует применению положений НК РФ о налоговом имущественном вычете для недвижимого имущества, находящегося в собственности налогоплательщика более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) или трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Поэтому хоть это будет решение суда, хоть добровольное соглашение о расторжении договора срок владения будет течь заново. То есть вопрос о госпошлине тут неактуален именно потому, что смысла подавать в суд не имеется — все равно расчет срока пойдет заново.

Предположу, что проблему со сроком владения при таких обстоятельствах Вам не решить и единственное что можно сделать, это продать недвижимость обратно с указанием нужной цены с учетом того, что при ее излишнем завышении в сравнении с ценой, которая была уплачена по первой сделке, будет возникать налог у нового продавца.

Олег, добрый вечер!

Соглашусь с коллегами, расторжение договора приведет к тому, что срок владения в целях налогообложения начнет течь с момента регистрации права собственности вновь, т.е. срок первичной регистрации прерывается и пять или три года, предусмотренные подпунктами 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ, начинают течь снова.

Письмо Минфина РФ от 11.09.2019 № 03-04-05/69825 Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения земельным участком при расторжении договора купли-продажи:

Таким образом, по общеустановленным правилам минимальный предельный срок владения земельным участком для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности после расторжения договора купли-продажи.

С полным текстом можете ознакомиться по  ссылке https://www.eg-online.ru/docum...

А вот с признанием сделки недействительной ситуация прямо противоположная.

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 5 сентября 2019 г. N 03-04-05/68722 Об уплате НДФЛ при продаже недвижимого имущества

Учитывая изложенное, в случае, если решением суда сделка по отчуждению недвижимого имущества признана недействительной и применены последствия ее недействительности, томинимальный предельный срок владения таким недвижимым имуществом для целей налогообложенияисчисляется с даты первичной государственной регистрации на него права собственности.

В этом случае дата внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности налогоплательщика на недвижимое имущество, в связи с признанием сделки купли-продажи недействительной, не учитывается.

https://www.garant.ru/products...

Т.е., если договор будет признан судом недействительным и после будут применены последствия недействительности договора (возврат недвижимости), то срок владения не прерывается, а продолжает течь. Однако, для признания следки недействительной нужно основание. Основания перечислены в параграфе 2 главы 9 ГК РФ. При отсутствии такого основания, его недоказанности, суд не признает сделку недействительной.

Вариант с дарением от покупателя Вам, конечно, возможен, но он не восстановит первоначальный срок владения, срок по новой будет течь. Если Ваша цель это возврат срока течения собственности к первоначальному, то действительный способ разрешить этот вопрос это признать договор недействитеьным через суд