8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Может ли физ лицо, представитель собственника, сдавать помещение в аренду от своего имени?

Здравствуйте!

Подскажите, пожалуйста, по вопросу аренды помещения свободного назначения.

Ситуация такая:

Я ИП, нашел помещение для аренды. Собственник помещения — физ.лицо, не резидент РФ, помещение сдает по нотариальной доверенности представитель собственника (физ.лицо) со всеми полномочиями.

1. Имеет ли право представитель собственника (физ.лицо) заключать договор аренды от своего имени как арендодатель и получать деньги за аренду этого помещения, чтобы собственник помещения (физ лицо, не резидент) не имел никакого отношения к сделке?

За кого я должен платить НДФЛ в таком случае?

2. Как можно сделать так, чтобы не платить 30% НДФЛ за собственника не резидента?

Показать полностью
, Сергей, г. Москва
Евгений Беляев
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
рейтинг 10
Эксперт

Добрый день. Если представитель действует по доверенности, то круг его полномочий очерчен именно в ней. И он действительно действует как представитель собственника —

ГК РФ Статья 182. Представительство

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Т.е. все права и обязанности по договору аренды, а так же правовые последствия по налогообложению возникают именно для собственника. Вы же в данном случае как ИП будете налоговым агентом по удержанию  НДФЛ  с суммы дохода в виде арендной платы- ст.226 НК именно у собственника

Уйти от данной обязанности Вы не сможете в том случае, если помещение Вам сдается на основании иных правоотношений между собственником и его представителем. Скажем между ними заключается  договор безвозмездного пользования, или аренды между собой с правом сдачи в субаренду.  Вот в этом случае, если представитель будет сдавать Вам помещение как арендодатель, а не как представитель собственника, отношения будут строиться непосредственно с ним, как и налоговые последствия этих отношений между Вами будут непосредственно у него, а не у собственника.

С уважением Евгений Беляев.

0
0
0
0

немного уточню ответ, дабы не было двоякого толкования в этой части

Уйти от данной обязанности Вы не сможете ...

Здесь важно понимать, что пока помещение сдается по доверенности, арендодателем будет именно собственник. Поэтому в указанной схеме Вы будете налоговым агентом в отношении именно его. Он у Вас нерезидент, в связи с чем его налог составляет 30%. Вы же исполняете здесь функцию налогового агента и должны удержать из дохода и перечислить данный налог в бюджет. Что бы данный налог был 13%, Вам в аренду данное помещение должен сдавать резидент. Это возможно в том случае, если между собственником и лицом, выступающим представителем заключен договор аренды с правом сдачи в субаренду, или договор безвозмездного пользования, с правом сдачи в аренду. Вот в этом случае представитель будет выступать самостоятельно, а не от имени собственника(он собственно и представителем в договоре именоваться в этом случае не будет, а будет арендодателем) и тогда Вы будете налоговым агентом в отношении уже не собственника. Ставка будет зависеть от того будет он резидентом или нет. Если будет, она составит 13%. При этом для Вас размер ставки значения не имеет, поскольку налог оплачивается с суммы аренды а не сверх нее. Т.е. арендная плата у Вас в любом случае остается той, что оговорена в договоре. И с нее Вы, как налоговый агент, удерживаете НДФЛ

0
0
0
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва

Здравствуйте, Евгений! Спасибо за ответ!

Появился еще вопрос. Чтобы не путаться условно назовем Представитель — Анна, Собственник — Мария

Анна (Представитель) предложила такую схему. Мы с ней заключаем договор на аренду помещения, предположим завтра. Прописываем дату вступления договора в силу  — 01.01.2020. Выгодоприобретателем является Мария (Собственник). Анна на основании доверенности.

Предположительно в середине декабря приезжает в РФ Мария (Собственник) и они (Анна и Мария) заключают между собой договор безвозмездного пользования помещением, с правом сдачи в аренду. 

Т.е. получается, что на момент вступления в силу нашего договора на аренду помещения с Анной (Представитель), у Марии и Анны уже будет подписан договор безвозмездного пользования помещением с правом сдачи в аренду.

В связи с этим вопрос, возможно ли так заключить договор с Анной, ведь по договору в шапке все равно будет прописан собственник, и представитель всего-лишь подпишет договор за собственника на основании доверенности, т.е.выгодоприобретателем все равно останется собственник.

Или лучше дождаться пока приедет собственник, и собственник с представителем заключат договор безвозмездного пользования с правом сдачи в аренду. И уже потом заключить договор с Анной (Представитель) у которой уже будет на руках договор безвозмездного пользования помещения с правом сдачи в аренду.

Евгений Емельянов
Евгений Емельянов
Юрист, г. Чебоксары

Здравствуйте, Сергей! Здесь стоит обратить внимание на ст.608 ГК РФ, в соответствии с которой  право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании доверенности по смыслу ст.182 и 185 ГК РФ доверенное лицо (представитель) может действовать только от имени представляемого, а не от собственного имени:

ГК РФ Статья 182. Представительство

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Другое дело, если, например, данное помещение передано в свою очередь этому лицу в аренду с правом субаренды. Так, в соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Поэтому если лицо, которое намерено Вам сдавать в аренду помещение, владеет этим помещением на законных правах, в частности на основании договора аренды с правом предоставления в субаренду, тогда от своего имени заключать договор он вправе. При этом Вы по отношению к арендодателю будете являться налоговым агентом и обязаны удержать сумму НДФЛ на основании ст.226 НК РФ:

4. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате с учетом особенностей, установленных настоящим пунктом.

И если арендодатель (не обязательно собственник) будет являться налоговым резидентом РФ, то НДФЛ исчислять придется исходя из 13%-ой ставки (п.1 ст.224 НК РФ), если не является налоговым резидентом  (п.3 ст.224 НК РФ) — если указанное Вами лицо будет представлять интересы собственника-нерезидента от его имени.

 

0
0
0
0
Похожие вопросы
586 ₽
Вопрос решен
Защита прав потребителей
Можно ли отказаться от работы, расторгнуть договор и вернуть деньги?
Здравствуйте. 17.09.2023 года между физ лицом и ИП был заключен договор на изготовление и сборку мебели. Оплачено 77% от суммы договора. На сегодняшний день ни одно изделие не собрано до конца, везде недоделки и косяки. Материал, распил и сборка низкого качества. Каждый раз переносят сроки, врут, переделывают свои же ошибки и все равно с ошибками. Работа сейчас выполнена на 60-70%, но все с ошибками вкривь и вкось. Прикладываю первые три страницы договора и квитанции об оплате. Подскажите, пожалуйста, какие у нас права? Можно ли отказаться от работы, расторгнуть договор и вернуть деньги?
, вопрос №3998934, Татьяна, г. Москва
Гражданское право
Как урегулировать путём мирового соглашения, путём заключения цессии с третьим лицом, это понятно третье лицо получает всё права кредитора
Вопрос Должник в банкротсте. Нужно получить права кредитора на физ лицо. Как урегулировать путём мирового соглашения, путём заключения цессии с третьим лицом, это понятно третье лицо получает всё права кредитора. Вариант номер два заключение мирового соглашения с должником и оплата этого долга третьим лицом указанным должником, также переходят всё права как и цессии но нужно будет судом общей юрисдикции это утверждать? Какой объём прав переходит при таком раскладе, скажем долг 3 по мировому было заплачено 1 , переходит к третьему лицу один или три? В общем задача получить права кредитора при оплате долга третьим лицом со всеми вариантами событий
, вопрос №3998555, денис, г. Москва
386 ₽
Налоговое право
Будет ли иметь какие налоговые или валютные последствия это приобретение для компании (имеется ввиду отчетность, валютный контроль)?
Юр.лицо российская компания приобретает в Таиланде строящуюся недвижимость не для коммерческих целей (Т.е. сдавать в аренду не будет). Будет ли иметь какие налоговые или валютные последствия это приобретение для компании (имеется ввиду отчетность, валютный контроль)?
, вопрос №3998255, Светлана, г. Москва
Все
Здравствуйте Я сдаю помещение в аренду под магазин заключила
Здравствуйте. Я сдаю помещение в аренду под магазин, заключила договор поработали 2 года и они банкрот , поменялись хозяйва , заново перезаключаем договор но сночало надо расторгнуть старый договор , отдала в МФЦ пришел отказ наложили арест из за того что они не оплатили за меня налоги за несколько месяцев, теперь новые хозяйва сказали мне что бы я отозвала назад о расторжение договора я отозвала , теперь они молчат я переживаю, зачем я его отозвала и что это означает?
, вопрос №3998098, Любовь,
Жилищное право
У меня отдельно стоящий дом в общем дворе (доля по земле) могу ли я свой дом сдавать в аренду без разрешения соседей?
У меня отдельно стоящий дом в общем дворе (доля по земле) могу ли я свой дом сдавать в аренду без разрешения соседей?
, вопрос №3997685, Вадим, г. Таганрог
Дата обновления страницы 05.12.2019