8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Может ли физ лицо, представитель собственника, сдавать помещение в аренду от своего имени?

Здравствуйте!

Подскажите, пожалуйста, по вопросу аренды помещения свободного назначения.

Ситуация такая:

Я ИП, нашел помещение для аренды. Собственник помещения — физ.лицо, не резидент РФ, помещение сдает по нотариальной доверенности представитель собственника (физ.лицо) со всеми полномочиями.

1. Имеет ли право представитель собственника (физ.лицо) заключать договор аренды от своего имени как арендодатель и получать деньги за аренду этого помещения, чтобы собственник помещения (физ лицо, не резидент) не имел никакого отношения к сделке?

За кого я должен платить НДФЛ в таком случае?

2. Как можно сделать так, чтобы не платить 30% НДФЛ за собственника не резидента?

Показать полностью
, Сергей, г. Москва
Евгений Беляев
Евгений БеляевЭксперт
Юрист, г. Барнаул
10 рейтинг

Добрый день. Если представитель действует по доверенности, то круг его полномочий очерчен именно в ней. И он действительно действует как представитель собственника —

ГК РФ Статья 182. Представительство

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Т.е. все права и обязанности по договору аренды, а так же правовые последствия по налогообложению возникают именно для собственника. Вы же в данном случае как ИП будете налоговым агентом по удержанию  НДФЛ  с суммы дохода в виде арендной платы- ст.226 НК именно у собственника

Уйти от данной обязанности Вы не сможете в том случае, если помещение Вам сдается на основании иных правоотношений между собственником и его представителем. Скажем между ними заключается  договор безвозмездного пользования, или аренды между собой с правом сдачи в субаренду.  Вот в этом случае, если представитель будет сдавать Вам помещение как арендодатель, а не как представитель собственника, отношения будут строиться непосредственно с ним, как и налоговые последствия этих отношений между Вами будут непосредственно у него, а не у собственника.

С уважением Евгений Беляев.

0
0
0
0

немного уточню ответ, дабы не было двоякого толкования в этой части

Уйти от данной обязанности Вы не сможете ...

Здесь важно понимать, что пока помещение сдается по доверенности, арендодателем будет именно собственник. Поэтому в указанной схеме Вы будете налоговым агентом в отношении именно его. Он у Вас нерезидент, в связи с чем его налог составляет 30%. Вы же исполняете здесь функцию налогового агента и должны удержать из дохода и перечислить данный налог в бюджет. Что бы данный налог был 13%, Вам в аренду данное помещение должен сдавать резидент. Это возможно в том случае, если между собственником и лицом, выступающим представителем заключен договор аренды с правом сдачи в субаренду, или договор безвозмездного пользования, с правом сдачи в аренду. Вот в этом случае представитель будет выступать самостоятельно, а не от имени собственника(он собственно и представителем в договоре именоваться в этом случае не будет, а будет арендодателем) и тогда Вы будете налоговым агентом в отношении уже не собственника. Ставка будет зависеть от того будет он резидентом или нет. Если будет, она составит 13%. При этом для Вас размер ставки значения не имеет, поскольку налог оплачивается с суммы аренды а не сверх нее. Т.е. арендная плата у Вас в любом случае остается той, что оговорена в договоре. И с нее Вы, как налоговый агент, удерживаете НДФЛ

0
0
0
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва

Здравствуйте, Евгений! Спасибо за ответ!

Появился еще вопрос. Чтобы не путаться условно назовем Представитель — Анна, Собственник — Мария

Анна (Представитель) предложила такую схему. Мы с ней заключаем договор на аренду помещения, предположим завтра. Прописываем дату вступления договора в силу  — 01.01.2020. Выгодоприобретателем является Мария (Собственник). Анна на основании доверенности.

Предположительно в середине декабря приезжает в РФ Мария (Собственник) и они (Анна и Мария) заключают между собой договор безвозмездного пользования помещением, с правом сдачи в аренду. 

Т.е. получается, что на момент вступления в силу нашего договора на аренду помещения с Анной (Представитель), у Марии и Анны уже будет подписан договор безвозмездного пользования помещением с правом сдачи в аренду.

В связи с этим вопрос, возможно ли так заключить договор с Анной, ведь по договору в шапке все равно будет прописан собственник, и представитель всего-лишь подпишет договор за собственника на основании доверенности, т.е.выгодоприобретателем все равно останется собственник.

Или лучше дождаться пока приедет собственник, и собственник с представителем заключат договор безвозмездного пользования с правом сдачи в аренду. И уже потом заключить договор с Анной (Представитель) у которой уже будет на руках договор безвозмездного пользования помещения с правом сдачи в аренду.

Евгений Емельянов
Евгений Емельянов
Юрист, г. Чебоксары

Здравствуйте, Сергей! Здесь стоит обратить внимание на ст.608 ГК РФ, в соответствии с которой  право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании доверенности по смыслу ст.182 и 185 ГК РФ доверенное лицо (представитель) может действовать только от имени представляемого, а не от собственного имени:

ГК РФ Статья 182. Представительство

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Другое дело, если, например, данное помещение передано в свою очередь этому лицу в аренду с правом субаренды. Так, в соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Поэтому если лицо, которое намерено Вам сдавать в аренду помещение, владеет этим помещением на законных правах, в частности на основании договора аренды с правом предоставления в субаренду, тогда от своего имени заключать договор он вправе. При этом Вы по отношению к арендодателю будете являться налоговым агентом и обязаны удержать сумму НДФЛ на основании ст.226 НК РФ:

4. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате с учетом особенностей, установленных настоящим пунктом.

И если арендодатель (не обязательно собственник) будет являться налоговым резидентом РФ, то НДФЛ исчислять придется исходя из 13%-ой ставки (п.1 ст.224 НК РФ), если не является налоговым резидентом  (п.3 ст.224 НК РФ) — если указанное Вами лицо будет представлять интересы собственника-нерезидента от его имени.

 

0
0
0
0
Похожие вопросы
2200 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Нужна ли онлайн касса, если мне переводят деньги на расчетный счет по реквизитам, физические лица или самозанятые со своего счета физ.лица?
Нужна ли онлайн касса, если мне переводят деньги на расчетный счет по реквизитам, физические лица или самозанятые со своего счета физ.лица? Доброе утро! Я ИП, сдаю в аренду свое имущество, по патенту. Взаиморасчеты ведутся только по расчетному счету. Я сдаю в аренду помещения ИП, ООО, самозанятым и физ.лицам. У самозанятых и у физ.лиц нет расчетных счетов, в результате чего, они переводят мне деньги по реквизитам расчетного счета, со своих карт физ.лица. На мой взгляд, это безналичный расчет, но существует мнение, что оплата картой физ. лица приравнивается к наличным расчетам и соответственно якобы мне нужна с 1.07.21г онлайн касса. Действительно ли она мне нужна и действительно ли перевод с карты физ.лица на мой расчетный счет ИП приравнивается к наличному расчету и действительно ли мне нужна онлайн касса? Если не нужна, то хорошо, а если нужна, то должен ли я на кассе пробивать чек только тем кто переводит мне не с расчетного счета, а с карты или же при наличии онлайн кассы, я должен проводить все платежи, в том числе и от ИП и от ООО, которые переводят со своего расч.счета на мой? И должен ли я именно выдавать чек на руки человеку или достаточно просто пробить его на кассе, так как некоторые арендаторы не местные и работают дистанционно?
, вопрос №3045395, Олег, г. Ростов-на-Дону
Гражданское право
Нужно ли заключать новый договор на субаренду?
добрый день. у нас сменился собственник арендуемого помещения. но новый собственник заключил договор аренды с предыдущим собственником и старый собственник так же сдает здание в аренду. нужно ли заключать новый договор на субаренду?
, вопрос №3045515, Клиент, г. Саранск
600 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Может ли Родственник (отец) как физ.лицо быть заказчиком по моему ИП
Добрый день! Мой отец приобрел несколько коттеджных домов, под реализацию. Для реализации делаем ремонт. Для ремонта по договору наняли ИП "Ремонтник", что бы при продаже официально показать все затраты и уменьшить налогооблагаемую сумму. Все счета оплачиваем с рас.счета физ лица. (т.е. условно купили ДомсУчастком за 1000р, делаем ремонт за 400р. продаем за 1600р.Налогооблагаемая база под 13% - 200р., а не 600р.) При этом организацией, контролем и всеми согласованиями занимаюсь я. Вопрос: Могу ли Я как ИП заключить договор с Отцом как физлицом, для выполнения ремонтных работ? Т.е. не будет ли у налоговой вопросы, что так делать нельзя. у моего ИП есть ОКВЭДы по строительству и управлению, т.е. оказанию консалтерских услуг по управлению.
, вопрос №3045888, Руслан, г. Краснодар
Предпринимательское право
Лиц (Заказчиков) на бирже фриланса и какие документы для этого нужны?
Здравствуйте, может ли физ.лицо (Исполнитель) предоставлять услуги фриланса для физ.лиц / юр.лиц (Заказчиков) на бирже фриланса и какие документы для этого нужны?
, вопрос №3045992, Александр, г. Домодедово
400 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Существуют ли какие ни будь льготы по уплате Налога на имущество ФЛ для коммерческой недвижимости используемой в бизнесе, если да то как правильно это оформить?
Добрый день! Подскажите пожалуйста есть ли какие нибудь способы для уменьшения или освобождения физического лица по налогу на имущество физических лиц в части принадлежащей ему на праве собственности коммерческой недвижимости используемой в бизнесе. За мной как за физ лицом числится коммерческая недвижимость которая используется мной в бизнесе. До 2021 года упрощенная система налогообложения в виде ЕНВД (единый налог на вмененный доход) позволяла не платить налог на имущество физических лиц в части принадлежащей ИП на праве собственности коммерческой недвижимости используемой в бизнесе. с 2021 года данная система налогообложения отменена вместо нее применяются спец режимы упрощенной системы налогообложения в виде Доходы 6%, Доходы минус Расходы 15% и Патентная система. Предусмотрены ли какие нибудь льготы для уменьшения или освобождения физического лица по налогу на имущество физических лиц в части принадлежащей ему на праве собственности коммерческой недвижимости используемой в бизнесе применяющем в своей деятельности вышеуказанные спец режимы налогообложения. У меня есть как ООО 100% принадлежащие мне так и зарегистрированное на меня ИП. Сфера деятельности и у ИП и у ООО - оказание бытовых услуг населению (все виды: парикмахерские, ремонт обуви ремонт бытовой техники и т.п.) и сдача в аренду помещений. Бизнес как ООО так и ИП ведется в принадлежащем мне на праве собственности отдельно стоящем здании. Заранее спасибо за ответ! С уважением: Сергей Беляев.
, вопрос №3046081, Сергей, с. Хлевное
Дата обновления страницы 05.12.2019