Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли физ лицо, представитель собственника, сдавать помещение в аренду от своего имени?
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, по вопросу аренды помещения свободного назначения.
Ситуация такая:
Я ИП, нашел помещение для аренды. Собственник помещения — физ.лицо, не резидент РФ, помещение сдает по нотариальной доверенности представитель собственника (физ.лицо) со всеми полномочиями.
1. Имеет ли право представитель собственника (физ.лицо) заключать договор аренды от своего имени как арендодатель и получать деньги за аренду этого помещения, чтобы собственник помещения (физ лицо, не резидент) не имел никакого отношения к сделке?
За кого я должен платить НДФЛ в таком случае?
2. Как можно сделать так, чтобы не платить 30% НДФЛ за собственника не резидента?
Добрый день. Если представитель действует по доверенности, то круг его полномочий очерчен именно в ней. И он действительно действует как представитель собственника —
Т.е. все права и обязанности по договору аренды, а так же правовые последствия по налогообложению возникают именно для собственника. Вы же в данном случае как ИП будете налоговым агентом по удержанию НДФЛ с суммы дохода в виде арендной платы- ст.226 НК именно у собственникаГК РФ Статья 182. Представительство
1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Уйти от данной обязанности Вы не сможете в том случае, если помещение Вам сдается на основании иных правоотношений между собственником и его представителем. Скажем между ними заключается договор безвозмездного пользования, или аренды между собой с правом сдачи в субаренду. Вот в этом случае, если представитель будет сдавать Вам помещение как арендодатель, а не как представитель собственника, отношения будут строиться непосредственно с ним, как и налоговые последствия этих отношений между Вами будут непосредственно у него, а не у собственника.
С уважением Евгений Беляев.
Здравствуйте, Сергей! Здесь стоит обратить внимание на ст.608 ГК РФ, в соответствии с которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании доверенности по смыслу ст.182 и 185 ГК РФ доверенное лицо (представитель) может действовать только от имени представляемого, а не от собственного имени:
ГК РФ Статья 182. Представительство
1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Другое дело, если, например, данное помещение передано в свою очередь этому лицу в аренду с правом субаренды. Так, в соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Поэтому если лицо, которое намерено Вам сдавать в аренду помещение, владеет этим помещением на законных правах, в частности на основании договора аренды с правом предоставления в субаренду, тогда от своего имени заключать договор он вправе. При этом Вы по отношению к арендодателю будете являться налоговым агентом и обязаны удержать сумму НДФЛ на основании ст.226 НК РФ:
4. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате с учетом особенностей, установленных настоящим пунктом.
И если арендодатель (не обязательно собственник) будет являться налоговым резидентом РФ, то НДФЛ исчислять придется исходя из 13%-ой ставки (п.1 ст.224 НК РФ), если не является налоговым резидентом (п.3 ст.224 НК РФ) — если указанное Вами лицо будет представлять интересы собственника-нерезидента от его имени.
немного уточню ответ, дабы не было двоякого толкования в этой части
Здесь важно понимать, что пока помещение сдается по доверенности, арендодателем будет именно собственник. Поэтому в указанной схеме Вы будете налоговым агентом в отношении именно его. Он у Вас нерезидент, в связи с чем его налог составляет 30%. Вы же исполняете здесь функцию налогового агента и должны удержать из дохода и перечислить данный налог в бюджет. Что бы данный налог был 13%, Вам в аренду данное помещение должен сдавать резидент. Это возможно в том случае, если между собственником и лицом, выступающим представителем заключен договор аренды с правом сдачи в субаренду, или договор безвозмездного пользования, с правом сдачи в аренду. Вот в этом случае представитель будет выступать самостоятельно, а не от имени собственника(он собственно и представителем в договоре именоваться в этом случае не будет, а будет арендодателем) и тогда Вы будете налоговым агентом в отношении уже не собственника. Ставка будет зависеть от того будет он резидентом или нет. Если будет, она составит 13%. При этом для Вас размер ставки значения не имеет, поскольку налог оплачивается с суммы аренды а не сверх нее. Т.е. арендная плата у Вас в любом случае остается той, что оговорена в договоре. И с нее Вы, как налоговый агент, удерживаете НДФЛ
Здравствуйте, Евгений! Спасибо за ответ!
Появился еще вопрос. Чтобы не путаться условно назовем Представитель — Анна, Собственник — Мария
Анна (Представитель) предложила такую схему. Мы с ней заключаем договор на аренду помещения, предположим завтра. Прописываем дату вступления договора в силу — 01.01.2020. Выгодоприобретателем является Мария (Собственник). Анна на основании доверенности.
Предположительно в середине декабря приезжает в РФ Мария (Собственник) и они (Анна и Мария) заключают между собой договор безвозмездного пользования помещением, с правом сдачи в аренду.
Т.е. получается, что на момент вступления в силу нашего договора на аренду помещения с Анной (Представитель), у Марии и Анны уже будет подписан договор безвозмездного пользования помещением с правом сдачи в аренду.
В связи с этим вопрос, возможно ли так заключить договор с Анной, ведь по договору в шапке все равно будет прописан собственник, и представитель всего-лишь подпишет договор за собственника на основании доверенности, т.е.выгодоприобретателем все равно останется собственник.
Или лучше дождаться пока приедет собственник, и собственник с представителем заключат договор безвозмездного пользования с правом сдачи в аренду. И уже потом заключить договор с Анной (Представитель) у которой уже будет на руках договор безвозмездного пользования помещения с правом сдачи в аренду.