Как избежать риска для недвижимости в случае развода

Уважаемый Иван! 

В Вашей ситуации практически невозможно вывести дом из режима общего имущества супругов, если право собственности на него зарегистрировано в период брака.

Так, согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ:

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Следовательно, чтобы оформить договор дарения или договор купли-продажи, Вам необходимо получить нотариально заверенное согласие супруги. Без такого согласия переход права собственности на приобретателя зарегистрирован в ЕГРН не будет.

— сделать дарственную (или продать за 1 руб.) дом моему сыну от первого брака;

— сделать дарственную на моего внука (ему сейчас 1 год и 6 месяцев).

Иван

Иван, добрый день! В силу ст. 34 СК РФ имущество приобретенное в браке вне зависимости на кого оно оформлено или кем оплачено является общей совместной собственностью супругов. На сделки с таким имуществом требуется нотариальное согласие супруги. Что касается заданных вопросов, то при разводе супруга сына не вправе распоряжаться имуществом внука, на сделки с недвижимостью несовершеннолетнего требуется согласие органа опеки в силу ст. 21 Федерального закона об опеке и попечительстве" + в принципе сделки с таким имуществом ограничены законом (ст. 37 ГК РФ). 

Здравствуйте.

Пока по смыслу выходит, что дом у вас в совместной собственности.

То есть был куплен или построен уже в период брака. А значит во первых по ст 34 ск — жена на него тоже бкдет иметь права, то есть 50 на 50

Плюс распоряжение такой собственностью по ст 35 идет только с согласия супруги.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Здравствуйте, Иван.

Дом был куплен и обустроен (в основном на мои личные средства) уже будучи в официальном браке с супругой.

Иван

По общему правилу — да, дом является только Вашей личной собственностью, если он был куплен исключительно на Ваши личные средства

Но нужно учитывать такой момент — если супруга докажет, что в этом дом вкладывались общие средства или её личный труд, что в итоге  значительно увеличило стоимость дома, то она может потребовать признание дома общим имуществом.

Статья 37 СК РФ Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

 + вопрос — при покупке дома были только Ваши средства использованы? Или всё-таки общие тоже?

Здравствуйте!

1. Если сын вдруг разведется со своей супругой, сможет ли она претендовать на упомянутый дом (если я сейчас перепишу дом на сына);

Иван

Если имущество вы подарите сыну, то на него не будет распространяться режим совместной собственности, то есть супруга сына в случае развода не вправе претендовать на имущество.

Статья 36. Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Здравствуйте, Иван. Если, как вы пишите дом был куплен и обустроен в период брака, то вам через суд необходимо доказывать, что вы приобрели их на личные средства. Через суд делить имущество, если не достигните соглашения с супругой до суда. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ под личным имуществом, в частности, понимается:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Таким образом, пока не доказано вышеуказанное, вы не сможете подарить весь дом целиком без нотариального согласия супруги. А если такой договор Росреестр зарегистрирует, то его можно будет оспорить в течение года с момента, когда супруга узнает об этой сделке (см. ч. 2 ст. 181 ГК РФ).

Дом был куплен и обустроен (в основном на мои личные средства) уже будучи в официальном браке с супругой.

Иван

Ваши личные средства — это средства полученные вами от продажи добрачного имущества, подаренные вам в браке?

Если нет, то дом, хотя и зарегистрирован на вас, является совместно нажитым имуществом супругов и для его отчуждения вами требуется нотариальное согласие супруги (ст. 35 СК РФ).

Есть два соображения:

— сделать дарственную (или продать за 1 руб.) дом моему сыну от первого брака;

— сделать дарственную на моего внука (ему сейчас 1 год и 6 месяцев).

Иван

Значения не имеет, кому вы подарите или продадите ваш дом. И в том и в другом случае без нотариального согласия, супруга признает данные сделки недействительными и дом будет поделен в долях между вами и супругой.

1. Если сын вдруг разведется со своей супругой, сможет ли она претендовать на упомянутый дом (если я сейчас перепишу дом на сына);

Иван

Если вы дом дарите вашему сыну, то его супруга не имеет прав на данный дом, т.к. он является его личной собственностью (ст. 36 СК РФ)

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

2. Если я перепишу дом на внука, а сын вдруг разведется со своей супругой, то сможет ли она распоряжаться домом (продать/использовать), например в рамках опеки над моим внуком (ее сыном) до достижения им 18 лет.

Иван

Да, супруга будет иметь право распорядиться домом с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»), но при этом нужно будет учитывать, что при продаже дома опека требует предоставить как правило по метрам и стоимости равноценное жилье, поэтому если дом большой, то полагаю ей это будет сделать затруднительно

Есть ли вообще в моей ситуации надежные варианты, позволяющие мне убрать из-под юрисдикции моей супруги мой дом?

Иван

Заключите брачный договор, в котором укажите, что данный дом является вашей единоличной собственностью (ст. 42 СК РФ)