Добрый день. Собираемся купить дом в ипотеку. Хозяева недавно пристроили к дому прихожую, документально эта реконструкция не оформлена. Могут ли у нас возникнуть проблемы с ипотекой, оценкой жилья из-за этого?
Здравствуйте!
Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.
Первая часть требований — технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.
Следующее важное требование — наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.
Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка. Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д. Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.
У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.
Спасибо, все о чем вы пишите, соответствует требованиям. Беспокоит меня только пристройка, которую не оформили. Насколько я поняла, что при покупке за наличный расчет можно передать право собственности не оформляя документально пристройку. А вот с ипотекой не все так понятно… Получается мы не можем приобрести этот дом с последующим оформлением пристройки уже нами?
В законе об ипотеке нет такого требования, чтобы характеристики объекта по документам совпадали с реальными. Характеристики объекта вообще не нужны: достаточно указать наименование, адрес и примерное описание(п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке).
Если при оформлении ипотеки покупатель со всем согласился и Росреестр всё зарегистрировал, ипотека законная. Даже если параметры дома изменились или сразу не совпадали, нет оснований снимать обременение(ст. 352 ГК РФ)
По закону земельный участок и все объекты на нем связаны друг с другом. В земельном кодексе об этом есть фраза «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Нельзя продать дом без участка и участок без дома, если у них один собственник(пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса)
А так как ипотеку на дом остается в силе, то и залог участка прекратить нельзя.Если участок в ипотеке, все строения на нем тоже в ипотеке — даже те, которые еще строятся. Спасибо, что куры в курятнике и собака в конуре не в ипотеке(ст. 64 Закона об ипотеке)