Перевод помещения из жилого в нежилое

Здравствуйте Евгений.

Во-первых если говорим про объект индивидуального жилищного строительства (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), а судя по разрешенки это так и есть, то Вы никак не сможете разделить его на помещения, а не то что перевести часть в нежилую в силу ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости».

Во-вторых, коли Вы пишите про публичные слушания (для перевода помещений из жилого в нежилое они не нужны), вероятно Вы имеете ввиду изменения разрешенного использования или получение условно-разрешенного вида использования.

Тут два варианта:

1. Если в градостроительном регламенте для территориальной зоны, к которой относится Ваш участок есть интересующий ВРИ и он не относится к условно-разрешенным, то никаких слушаний не нужно и Вам достаточно подать заявление (декларацию) о выбраном ВРИ (ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Можно даже несколько (оставить текущий и добавить другие относящиеся к основным).

2. Собственно если в градостроительном регламенте нет интересующего Вас ВРИ или он относится к условно-разрешенным, то без публичных слушаний не обойтись в силу ст. 39 Градостроительного кодекса РФ.

Здравствуйте, Евгений!

планирую сделать административными (под офис и бухгалтерию)

Евгений

Земля под зданием ИЖС, категория Ж-1.

Евгений

Для данной категории земельного участка вот основные виды разрешенного использования https://crt-prim.ru/images/gen...

в частности разрешается возводить объекты спорта, дошкольные учреждения, начального и общего образования, гостиницы, магазины, общепит и т.д. Подходит ли они под планируемую вами деятельность.

По всем правилам нужно получать разрешение на перевод у администрации города. Возможно ли избежать публичных слушаний т.к. соседи будут решительно против любых перемен?

Евгений

Это в случае многоквартирного дома, вам это не нужно. 

https://jurists-online.ru/nedv...

«Жилищный кодекс Российской Федерации» 

ЖК РФ Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
…

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям…

Это к вашей идее.

На первом этаже все помещения планирую сделать административными (под офис и бухгалтерию), а второй этаж оставить жилым

Евгений

Хорошего дня!

Добрый вечер! К сожалению законного способа разделить жилой дом, построенный на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, не существует. В соответствии с определением жилого дома, установленным ГрК РФ в п. 39 ст. 1, такой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. А как вы понимаете помещения жилые или нежилые – это самостоятельные объекты, имеющие кадастровые номера, участвующие в обороте. Что касается земельного участка. То в классификаторе ВРИ участков, утв. приказом Минэко № 540 от 1.09.2014 года, на участке для ИЖС возможно только размещение жилого дома.
Начинать нужно с земли. Для начала изменить ВРИ участка в соответствии с правилами землепользования и застройки города (ст. 30 ГрК РФ). Если в ПЗЗ в данной территориальной зоне возможно строительство административных нежилых зданий и т.д., то изменить вид можно, если такие виды даже не предусмотрены, то ничего не поделать, в данном жилом массиве не получится осуществить ваши планы. Тот ВРИ участка, что вас интересует, может быть как основным, так и условно разрешенным и вспомогательным. Если первый и  третий вариант – его меняете самостоятельно  через подачу заявления в МФЦ, если условно-разрешенный, то разрешение получаете через администрацию после публичных слушаний. Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с основным. После смены ВРИ участка, надо будет менять назначение здания. С жилого дома на нежилое здание. В данном случае могут потребоваться заключения экспертных организаций и технический план, изготовленный кадастровым инженером.
Достаточно сложная и длинная схема, но вполне осуществимая, в случае предусмотренной возможностью ПЗЗ и ген.планом города.
 
Желаю удачи и всего хорошего!