Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Приватизация комнаты в бывшем общежитии
Здравствуйте! Моему отцу было предоставлено койко-место в общежитии на время работы в организации. На втором койко-месте жил человек, который затем выписался. Отец в этой комнате живёт по сей день, зарегистрирован там, и эта комната является его единственным жильём. В выписке из ЕГРН на данный момент значится «многоквартирный дом». Договор социального найма с отцом не заключался.
Ранее он пытался заключить договор соц.найма и приватизировать данную комнату в досудебном и судебном порядке, но получал отказы. Во время судебного разбирательства представитель администрации города заказала справку из БТИ, которое прислало ответ, что не располагает полномочиями по определению статуса дома, но тем не менее в ответе указало, что данный дом находится на техническом учёте как общежитие.
Вопросы:
1) Если из выписки из ЕГРН следует, что здание имеет статус «многоквартирный дом», это уже не общежитие? Если не ошибаюсь, дома теряют статус общежитий после издания юридического документа органом исполнительной власти (по-моему, постановление). Но я такого документа в сети не нашла. Как найти такой документ?
2) Если да, то имеет ли право приватизировать ВСЮ КОМНАТУ, если направление только на койко-место?
Интересная информация содержится в Определении Верховного суда РФ от 2 августа 2016 г. N 16-КГ16-24:
"…Ввиду утраты указанным домом статуса общежития, а также с учетом требований действующего законодательства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях "койко-места", также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма, поскольку статья 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, без каких-либо изъятий и ограничений.
В связи с этим гражданам, проживающим на момент вступления в силу статьи 7 названного Закона в таком жилом помещении на условиях "койко-места", должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними должен заключаться один договор социального найма как с сонанимателями".
Но, насколько мне известно, определения ВС не имеют обязательного характера.
3) Одна юрист посоветовала нам написать в администрацию, политическую партию, прокуратуру. Напишите, пожалуйста, вкратце, как обращаться в эти инстанции (т.е. хотя бы названия юридических документов, которые туда можно направить и что можно просить у этих инстанций в просительной части).
Уважаемые юристы! У меня есть вопрос №3.
3) Одна юрист посоветовала нам написать в администрацию, политическую партию, прокуратуру. Напишите, пожалуйста, вкратце, как обращаться в эти инстанции (т.е. хотя бы названия юридических документов, которые туда можно направить и что можно просить у этих инстанций в просительной части).
Вообще стоит обращаться в ПП, прокуратуру?
И последний вопрос. В Определении ВС от 2 августа 2016 г. N 16-КГ16-24, как объяснили здесь юристы, имелась в виду именно регистрация нескольких лиц в одном изолированном помещении, и с ними должен заключаться договор как с сонанимателями. И мне пришла в голову мысль — а есть ли возможность прописать родственника отца в его комнате (чтобы, так сказать, второе койко-место не пустовало)? Не увеличит это шансы заключить договор соц.найма — теперь уже между муниципалитетом и двумя лицами-сонанимателями?
Здравствуйте, Ирина!
Из приведенного Вами Определения Верховного суда РФ от 2 августа 2016 г. N 16-КГ16-24 далее по тексту указано также следующее:
Как установлено судами и следует из материалов дела, на момент утраты зданием статуса общежития Черников И.А. и Садков В.Г. обладали правом пользования «койко-местом» в изолированной комнате на законных основаниях, потому к отношениям по пользованию спорной комнатой применяется правовой режим договора социального найма, а Черников И.А. и Садков В.Г. являются сонанимателями.
Суд апелляционной инстанции не учел, что отсутствие письменного договора социального найма на жилое помещение не препятствует осуществлению Черниковым И.А. прав сонанимателя комнаты по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанного документа.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у истца прав нанимателя по договору социального найма, в том числе право требования признания ответчиков утратившими или не приобретшими права пользования жилым помещением, не соответствует указанным выше нормам материального права.
То есть само по себе содержание данного Определения не раскрывает вопроса о том, подлежит ли приватизации комната целиком, если гражданину предоставлялось всего лишь койко-место в данной комнате.
Из Вашей ситуации следует, что по выписке из ЕГРН дом числится как многоквартирный дом. Однако это не означает, что данный дом не может иметь статуса общежития. Дома, в которых фактически находятся квартиры (а не отдельные комнаты), также могут иметь статус общежития. Так что указание в ЕГРН статуса дома как многоквартирного ещё не свидетельствует о том, что дому не присвоен статус общежития.
Должно быть соответствующий нормативный правовой акт (решение или постановление) органов местного самоуправления (будь то местная администрация, её глава, или представительный орган) о присвоении или, соответственно, о снятии статуса общежития с данного дома.
Полагаю, что Вы можете обратиться в местную администрацию с письменным заявлением, в котором заявить требование о предоставлении такой информации. Кроме того, не исключено, что такое решение или постановление может быть размещено в открытых источниках информации правового характера (к примеру, на сайте местной администрации).
Выскажу свое мнение по решению.
Не разделяю мнение Берестова Сергея, так как увидела обстоятельства дела по иному:
Суд в решении пришел к выводу, что то помещение, которое предоставлено для проживания относится к специализированному жилому фонду. Это вообще не подкреплено никакими документами и может быть опровергнуто выпиской из ЕГРН на данное помещение — комнату, которую занимает ваш отец. Если бы комната входила в специализированный жилой фонд, то Администрация бы предоставила постановление об отнесении данной комнаты к специализированному жилому фонду. В данном случае в решении суда отсутствуют ссылки на какой-либо документ, который бы подтверждал, что комната, которую занимает ваш отец относится к специализированному фонду. То, что все здание является общежитием, не означает, что комната вашего отца входит в некий специализированный фонд жилья. К тому же сам суд в решении ссылается на ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», которая четко говорит, что после передачи общежитий в муниципальную собственность статус общежития утрачивается и все помещения, которые находятся в таких домах, являются помещениями, предоставленными на основании договора соцнайма.
Т.е. после того как общежитие было передано оно свой статус утратило.
Ваш отец был вселен в комнату на основании трудовых отношений уже после внесения изменений в ЖК РФ, т.е. в 2007 году. У суда должен был возникнуть вопрос на основании какого договора его вселили: договор специализированного найма?
Так же я бы посмотрела документ о вселении отца в комнату — направление.Там вероятно было указано, что нужно заключить договор специализированного найма.
Вообще у вашего отца в действительности не было оснований вселения на условиях соцнайма, но и выселить его сейчас из комнаты не имеют право согласно ст. 103 ЖК РФ.
Решение суда, которое вами не было обжаловано, для вас станет сейчас препятствием к подаче иных исков, т.к. в силу ст. 62 ГПК РФ факты установленные в данном решении носят преюдициальный характер, т.к. обязательны для суда.
На мой взгляд, у вас не получится признать право пользования на комнату на условиях соцнайма, т.к. нет для этого никаких оснований. С другой стороны, так как отец стоит на учете нуждающихся, есть шанс, что ему при выселении как нуждающемуся обязаны предоставить жилье по соцнайму
Здравствуйте!
Безусловно, соглашусь с мнением коллег, что вступившее в законную силу решение суда, и установленные им факты будут несколько препятствовать восстановлению Ваших прав, поскольку обстоятельства, которые установлены вступившим в законную силу решением суда, имеют преюдициально значение, и принимаются, ка доказанные (согласно ст. 62 ГПК РФ).К тому же недопустимо обращение в тот же суд с иском о том де предмете и по тем же основаниям, но Ваш вопрос, представляется возможным в настоящее время решить только в судебном порядке, поэтому Вам следует либо найти новые (либо вновь открывшиеся обстоятельства, и по этим основаниям подавать заявление об отмене решение суда согласно ст 392 ГПК РФ), однако, пока таких обстоятельств не установлено, наиболее вероятный и правильный способ защиты прав, по моему мнению, это подача искового заявления о понуждении к заключению договора социального найма. В этой связи не будет противоречить Ваш иск и позиция администрации и суда согласно ст 7 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой
К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Однако, до обращения в суд с указанным иском, предполагается обращение в администрацию с заявлением именно о заключении договора социального найма, и обращение в суд только после получения отказа. Кроме того, необходимо в обязательном порядке запросить сведения из реестра муниципальной собственности на данный объект недвижимости. Отсутствие сведений о том, что объект недвижимости относится к специализированному жилому фонду будет являться безусловным доказательством возможности заключения договора социального найма.Вопрос о предоставлении первоначально только койко-место может иметь значение лишь в том случае, если на данную комнату имеется второй претендент, в этом случае, второе лицо тоже вправе быть включено в договор социального найма, однако, это обстоятельство не может являться основанием для отказа в заключении договора соц.найма с заявителем.
Таким образом, считаю, что Вашему отцу следует запросить выписку из реестра муниципальной собственности, после чего обратиться с заявлением о заключении договора социального найма, и уже в случае отказа-обращаться в суд с иском о понуждении к заключению договора социального найма.
обстоятельства, которые установлены вступившим в законную силу решением суда, имеют преюдициально значение, и принимаются, ка доказанные (согласно ст. 62 ГПК РФ).
В ст.62 ГПК РФ совсем о другом говорится. Может, Вы имели в виду ст.61?
И, правильно я понимаю, нужно идти в ту же самую инстанцию — районный суд? Или есть возможность обжаловать в следующую инстанцию? Я запуталась.
Тут возникает вопрос: состоит ли Ваш отец на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Ведь ему предоставлено всего лишь койко-место в данном комнате. Соответственно, он по документам (формально) занимает не 11,4, а 5,7 к.м.
То есть, вероятнее всего, он имеет право состоять на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 49-51 Жилищного кодекса РФ).
Это значительно облегчило бы заявление им в суде требования о предоставлении в пользование по договору соц.найма не койко-места, а всей комнаты.
Говорит, что стоит в очереди как малоимущий.
5,7 кв.м. — это же меньше нормы по ЖК РФ:
Исходя из этого, он теоретически может претендовать на всю комнату?