Прикладываю типовой договор застройщика ДДУ. Хочу понять, есть ли в нем подводные камки и какие? Насколько они критичны для меня (тк скорее всего изменить договор не получится)
Александр, добрый день! В общем то условия стандартные, предусмотрена минимальная площадь при которой стоимость договора не изменяется (если отклонение составит не больше 0,1 кв. м), обязательства по несению застройщиком расходов на содержание квартиры до ее передачи дольщику (бывает что в ДДУ данные расходы в том или ином виде возлагают на дольщика за период с момента ввода в эксплуатацию), остальные условия и договор в целом соответствуют требованиям ст. 4
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Здравствуйте, Александр.
Договор относительно хороший.
Главное выяснить надежность Застройщика.
Вот информация по его уставному фонду и доходам и расходам за 2017 года, расходы гораздо выше доходов. Желательно изучить отчетность за 2018 год на предмет банкротства.
https://www.kartoteka.ru/card/abac1aee1ef39b74172c5678acda78a0/#path_Main_Card
Сведения о банкротстве в отношении данной организации отсутствует
https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx
Договором предусмотрена доплата как в Вашу так и в их сторону при отклонении площади более чем на 0.1 кв.м.
Важно зафиксировать неизменность стоимости квадратного метра с начала строительства и до передачи объекта в том числе при определении размера доплаты исходя из площади квартиры после ее обмеров органами инвентаризационного учета.
Исполнение обязательств по Договору предусмотрено Залогом и Страховкой.
Вам нужно выяснить где застрахована ответственность, проверить действительность страхового полиса и оплату по нему. Можете запросить отдельно.
Договором предусмотрен штраф для Вас в размере 10% за несвоевременную оплату по Договору.
С уважением! Г.А. Кураев
Обращаю Ваше внимание на некоторую хитрость того как прописан срок передачи Вам объекта ДДУ в пунктах 1.3. и пунктом 5.1. Договора.
Срок ввода в эксплуатацию планируемый все-таки будет отчитываться от 24 июля 2020 года, так как срок до 31 марта 2020 года Предполагаемый Застройщиком, то есть, необязательный.
То есть, срок будете отсчитывать 6 месяцев с 24 июля 2020 года, это крайний срок.
Но, могу ввести в эксплуатацию и уведомить Вас о готовности к передачи досрочно.
Пункт 4.3. Договора по качеству будет ничтожен в силу Закона о защите прав потребителей и норм ФЗ ОБ участии в долевом строительстве.
4.3. Не являются недостатками и (или) нарушением требований к качеству (ухудшением
качества) Квартиры:
4.3.1.Проектное и/или фактическое изменение: площади Объекта, в том числе общего
имущества в нем, Квартиры; места расположения инженерных сетей; изменение элементов фасада
и декора; проекта благоустройства прилегающей территории и т.д.
4.3.2.Проектное (фактическое) изменение, предусматривающее возникновение (удаление):
козырьков парадных, пандусов, перил лестниц Объекта; сетей электро-, тепло-, водоснабжения на
лестничных площадках и т.д.
То есть, Вы в любом случае при наличии оснований предусмотренных статьей 7 ФЗ Об участии в долевом строительстве предъявить требования об устранении этих недостатков или расторгнуть Договор, если недостатки существенные.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 27.06.2019)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте. Законодательством в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» введены более жесткие правила в отношении строительства по ДДУ, однако в первую очередь они касаются не собственно договора, а ужесточения контроля за расходованием средств, собираемых с потребителей.
Что касается собственно договора. Обращает на себя внимание вот такая формулировка:
3.2.1.В случае обнаружения недостатков Квартиры потребовать от Застройщика составления соответствующего акта с определением в нем согласованных сроков устранения указанных недостатков. Указанное требование должно быть направлено Застройщику в письменной форме исодержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на требования технических, градостроительных регламентов, иные обязательные требования, установленные нормативноправовыми актами, по отношению к которым выявлено несоответствие.
Вообще говоря, участник, будучи лицом, не сведущим в строительстве не обязан давать какие-то ссылки на нормативно правовые акты. Это на мой взгляд условие сужающее права потребителя и соответственно ничтожное.
Вот это условие:
3.3.2.Направить Участнику сообщение (уведомление) о готовности Квартиры и о сроке ее передачи.не содержит конкретизации в какой форме направляется уведомление. И это неправильно.
Вот это условие может трактоваться весьма широко:
4.3. Не являются недостатками и (или) нарушением требований к качеству (ухудшением качества) Квартиры:То есть в результате та красивая картинка, которую Вам показывают, может совершенно не соответствовать тому, что получится в результате. И нарушением договора это не будет.
4.3.1.Проектное и/или фактическое изменение: площади Объекта, в том числе общего имущества в нем, Квартиры; места расположения инженерных сетей; изменение элементов фасада и декора; проекта благоустройства прилегающей территориии т.д.
4.3.2.Проектное (фактическое) изменение, предусматривающее возникновение (удаление): козырьков парадных, пандусов, перил лестниц Объекта; сетей электро-, тепло-, водоснабжения на лестничных площадках и т.д.
В договоре установлены сокращенные по сравнению с Законом «О защите прав потребителей» пени за несвоевременное выполнение застройщиком своих обязательств. Это не незаконно, поскольку такая возможность есть, но это следует иметь в виду.
Вот в этом пункте также установлены ограничения для потребителя, который может воспользоваться только определенным вариантом для защиты своих прав. Также тут установлены сроки исполнения требований об устранении недостатков:
7.4. В случае, если Квартира построена (создана) Застройщиком с отступлениями от условий настоящего Договора и (или) указанных в законодательстве обязательных требований, приведшими к ухудшению качества Квартиры, или с иными недостатками, которые делают ее
непригодной для использования по назначению, Участник вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в порядке, установленном п. 3.2.1 настоящего Договора.
Застройщик осуществляет устранение недостатков в разумный срок, который составляет не менее 45 (сорока пяти) календарных дней с момента получения Застройщиком требования Участника, соответствующего условиям п. 3.2.1 настоящего Договора. Участник не вправе требовать от Застройщика соразмерного уменьшения цены настоящего Договора и (или) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В п.7.7. указано что из себя представляют уведомления Застройщика. Обратите внимание:
Уведомления со стороны Застройщика, заТо есть Вас могут уведомить просто разместив соответствующее уведомление на сайте. Придется мониторить постоянно сайт с тем, чтобы что-то не пропустить. Поскольку сославшись на этот пункт Застройщик всегда может сказать, что он надлежащим образом Вас уведомил.
исключением уведомления, предусмотренного п. 3.3.2 настоящего Договора, также считаются произведенными надлежащим образом в случае их направления посредством электронной почты,
SMS сообщения или иных средств связи по реквизитам Участника, указанным в настоящем Договоре, а также в случае размещения уведомлений на сайте www.ser-fontan.ru в сети
«Интернет».
А вот назначение каких-либо штрафов точно не является законным и этот пункт будет ничтожным:
7.9. В случае расторжения настоящего Договора в соответствии с пунктами 6.5, 6.6 настоящего Договора Застройщик возвращает внесенные Участником рублевые денежные средства за вычетом 10 % штрафа от цены настоящего Договора в случае его неоплаты Участником на дату расторжения Договора. Размер вычета не может превышать общей суммы внесенных Участником по настоящему Договору рублевых денежных средств.
Ну и насчет подсудности п.7.12
При невозможности разрешения споров, разногласий или требований путем переговоров споры рассматриваются в судах общей юрисдикции в соответствии с подсудностью, установленной законодательством, либо Останкинским районным судом города Москвы.
Гражданин не может быть ограничен исполнителем. Потребитель может подавать иск как по своему месту жительства так и по месту регистрации исполнителя. Это условие тоже ничтожно.
Здравствуйте
2.2. Цена договора, указанная в п.2.1 настоящего Договора, изменяется:Обратите внимание на этот пункт особенно- если площадь будет больше- вы должны будете доплатить- если меньше- часть денег застройщик должен будет вам вернуть.
на суммы доплат (выплат) при увеличении (уменьшении) планируемой площади Квартиры
по результатам инвентаризации Квартиры, проведенной уполномоченным органом
(организацией);
на суммы доплат (выплат) при увеличении (уменьшении) планируемой приведенной
площади балкона (лоджии) Квартиры по результатам инвентаризации Квартиры, проведенной
уполномоченным органом (организацией).
В случае увеличения (уменьшения) планируемой общей площади Квартиры и (или)
планируемой приведенной площади балкона (лоджии) Квартиры по результатам инвентаризации
Квартиры, проведенной уполномоченным органом (организацией), цена настоящего Договора
соответственно увеличивается (уменьшается) на стоимость разницы между планируемой общей
площадью Квартиры и (или) планируемой приведенной площадью балкона (лоджии) и общей
площадью Квартиры и (или) приведенной площадью балкона (лоджии) по результатам
инвентаризации Квартиры, проведенной уполномоченным органом (организацией). При этомСтороны для осуществления соответствующих доплат (выплат) в качестве расчетной единицы
используют стоимость одного квадратного метра площади Квартиры и (или) приведенной
площади балкона (лоджии) Квартиры, равную _______ (______________) рублей __ копеек.
Стороны определили, что для осуществления соответствующих доплат (выплат) по результатам
инвентаризации Квартиры, проведенной уполномоченным органом (организацией), используются
данные инвентаризации, проведенной до выполнения работ по отделке (подготовке под отделку)
Квартиры.
При этом балкон или лоджия должны иметь понижающий коэффициент.
На счет указания цены за 1 кв метр- это правильно и удобно.
и отталкиваться будут от
Стороны пришли к соглашению, что в случае увеличения (уменьшения) общей площади
Квартиры и (или) приведенной площади балкона (лоджии) Квартиры менее чем на 0,1 кв.м,
соответствующие доплаты (выплаты) не производятся.
далее
3.2. Участник вправе:тут вы можете требовать именно устранения недостатков- в то время как по ст 7 фз 214 прав больше у вас- оно привязаны именно к договору- поэтому тут — у вас есть право только на устранение недостатков
3.2.1.В случае обнаружения недостатков Квартиры потребовать от Застройщика составлениясоответствующего акта с определением в нем согласованных сроков устранения указанных
недостатков. Указанное требование должно быть направлено Застройщику в письменной форме и
содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на требования технических,
градостроительных регламентов, иные обязательные требования, установленные нормативноправовыми актами, по отношению к которым выявлено несоответствие
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
вот это очень критичный пункт
4.3. Не являются недостатками и (или) нарушением требований к качеству (ухудшением
качества) Квартиры:
4.3.1.Проектное и/или фактическое изменение: площади Объекта, в том числе общего
имущества в нем, Квартиры; места расположения инженерных сетей; изменение элементов фасада
и декора; проекта благоустройства прилегающей территории и т.д.
4.3.2.Проектное (фактическое) изменение, предусматривающее возникновение (удаление):
козырьков парадных, пандусов, перил лестниц Объекта; сетей электро-, тепло-, водоснабжения на
лестничных площадках и т.д.
то есть они поменяют свои строительные планы — а потом вы вот из за этих моментов по ст 9 фз 214 отказаться от договора не сможете- так как указано, что именно эти изменения- не существенные.
Особенно важно про инженерные сети и иногда про благоустройство.
5.1. В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса РФ срок передачи Квартирыочень не удобно прописаны сроки- 6 мес после ввода в эксплуатацию- поставили бы хоть 3 квартал например какого то года.
(оформление акта приема-передачи) определяется периодом времени и составляет 6 (шесть)
месяцев. Течение настоящего срока начинается с момента ввода Объекта в эксплуатацию и
полного исполнения Участником обязательств, установленных пунктами 2.4, 2.5, 3.1.1 настоящего
Договора
Отслеживать эти сроки иначе придется вам.
7.5. Стороны пришли к соглашению, что по результатам инвентаризации Квартиры,
проведенной уполномоченным органом (организацией), возможно изменение наименований
лоджий и (или) балконов с соответствующим изменением понижающих коэффициентов,
применяемых при расчетах приведенной площади лоджий (коэффициент 0,5) и балконов
(коэффициент 0,3). Указанные изменения не являются недостатками (дефектами).
правильно- тут должны быть как раз понижающие коэффициенты, как указывал выше.
вот этот пункт
7.9. В случае расторжения настоящего Договора в соответствии с пунктами 6.5, 6.6
настоящего Договора Застройщик возвращает внесенные Участником рублевые денежные
средства за вычетом 10 % штрафа от цены настоящего Договора в случае его неоплаты Участником
на дату расторжения Договора. Размер вычета не может превышать общей суммы внесенных
Участником по настоящему Договору рублевых денежных средств
незаконен полностью- недопустимо устанавливать какие либо штрафы для потребителя по ст 16 закона о защите прав потребителей.
7.12. (для ФЛ) Все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящеготоже незаконно — по ст 17 зпп — потребитель сам выбирает суд- например по месту своего жительства
Договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его исполнения, нарушения, прекращения
или недействительности, разрешаются Сторонами путем переговоров. При этом указанные
переговоры не рассматриваются в качестве обязательного досудебного порядка урегулирования
споров. При невозможности разрешения споров, разногласий или требований путем переговоров
споры рассматриваются в судах общей юрисдикции в соответствии с подсудностью,
установленной законодательством, либо Останкинским районным судом города Москвы. Выбор
между указанными судами принадлежит истцу
Добрый день Александр. Договор действительно стандартный и более менее хороший.
Я бы в него еще добавил несколько пунктов
1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.
2. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 34-36 Семейного кодекса Российской Федерации, статей 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам известны и понятны.(список законодательных актов может меняться)
3. Расходы, связанные с заключением Договора несет Покупатель (или продавец).
п. 2.1.2 изменил бы
В случае увеличения затрат на строительство, Застройщик вправе уменьшить сумму
денежных средств на оплату услуг Застройщика в одностороннем порядке без подписания
дополнительного соглашения к настоящему Договору, без изменения цены настоящего Договора.
После окончания строительства Объекта Застройщик вправе увеличить сумму денежных средств
на оплату услуг Застройщика в одностороннем порядке без подписания дополнительного
соглашения к настоящему Договору за счет разницы между полученными суммами денежных
средств на возмещение затрат на строительство и понесенными Застройщиком затратами на
строительство Объекта, без изменения цены настоящего Договора.
а именно поменял, что вас должны были бы уведомлять обо всех изменений условий, также обговорил бы сроки.
2.5. В случаях, указанных в п. 2.2 настоящего Договора, Участник обязан осуществить
соответствующую доплату в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента уведомления
его об этом Застройщиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика
или путем внесения денежных средств в кассу Застройщика.
Необходимо также прописать условия вашего уведомления, иначе получится, что вы не уведомлены, а срок прошел, будет какое то уведомление, но не надлежащее.
пункт 7.11 расписать более точнее нужно.
ГК РФ Статья 328. Встречное исполнение обязательства
1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
3. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
4. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.
По поводу п. 7.4 которым в случае выявления недостатков ограничен выбор вариантов решения данной проблемы исключительно требованием к застройщику об их устранении. Ст. 7 214-ФЗ предусматривает три варианта развития событий
Однако, договором может быть предусмотрено иное поскольку214-ФЗ применяется как к жилым так и к нежилым (коммерческим) помещениям, соотвественно в какой то части он пересекается с Законом о защите прав потребителей, в той числе со ст. 16 указанного закона говорящей о недействительности условий договора, ущемляющих права потребителей в сравнении с условиями, прописанными законами. С учетом этого, если ДДУ заключен между дольщиком, приобретающим помещение для личных нуужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, трактовать положения ст. 7 214-ФЗ в части возможности установления условиями договора иных последствий выявления недостатков можно только как предоставление дольщику большего выбора вариантов нежели три, указанные в ст. 7. Условия договора, ограничивающие выбор вариантов меньшим чем это предусмотрено в ст. 7 недействительны, точнее говоря ничтожны как разъяснил Верховный суд РФ в п. 76Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Если же стороной договора долевого участия является лицо, приобретающее помещение для коммерческих нужд, изменение положений ст. 7 214-ФЗ в части уменьшения вариантов требований к застройщику в случае выявления претензий к качеству помещения только на безвозмездное устранение недостатков вполне допустимо. Если Вы относитесь к категории потребителей, т.е. приобретаете жилое помещение для личных нужд положения п. 7.4 договора особо ни на что не повлияют т.к. в суде Вы легко докажите что такие ограничения ничтожны. Также для спокойствия после подписания договора можно направить заявление в Роспотребнадзор о возбуждении в отношении застройщика дела об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.7 КоАП РФ