Арендатор не хочет съезжать с квартиры, ссылаясь на то что договор аренды заключен на 11 месяцев,как расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Добрый день!
Договор аренды жилого помещения, заключённый на 11 месяцев, может быть расторгнут в одностороннем порядке только по основаниям, предусмотренным договором или законом. Если арендатор не освобождает квартиру после расторжения договора, собственник вправе обратиться в суд с требованием о выселении.
Правовое обоснование:
Статья 450 ГК РФ — договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной.
Статья 687 ГК РФ — наймодатель вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения, если наниматель: использует помещение не по назначению,
систематически нарушает условия договора,
не вносит плату за жильё более шести месяцев (или другой установленный договором срок),
разрушает или портит помещение.
Статья 619 ГК РФ — аналогичные основания для расторжения договора аренды нежилого помещения.
Возможные варианты исхода:
Если арендатор нарушает условия договора: (например, не платит, портит имущество) — договор можно расторгнуть в одностороннем порядке через суд.
Если нет нарушений: односторонний отказ возможен только, если это прямо предусмотрено договором (например, пункт о досрочном расторжении по инициативе арендодателя с уведомлением за определённый срок).
Если договор не предусматривает односторонний отказ без оснований: расторжение возможно только по соглашению сторон или через суд при наличии оснований.
Пошаговый алгоритм действий:
Проверьте договор: Есть ли в договоре пункт о досрочном расторжении по инициативе арендодателя?
Какие основания для расторжения указаны?
При наличии оснований для расторжения:
Подготовьте письменное уведомление о расторжении договора (с указанием оснований и ссылкой на соответствующие пункты договора/закона).
Направьте уведомление арендатору под подпись или заказным письмом с уведомлением о вручении.
Дождитесь истечения срока уведомления, если он предусмотрен договором или законом (обычно 1-3 месяца).
Если арендатор не освобождает квартиру: Обратитесь в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора (ст. 35 ЖК РФ, ст. 687 ГК РФ).
Приложите копию договора, уведомления, доказательства нарушений, если они есть.
В случае отсутствия оснований и пунктов о досрочном расторжении: Попробуйте договориться с арендатором о расторжении по соглашению сторон.
Если не удаётся — дождитесь окончания срока договора, затем требуйте освобождения квартиры, при отказе — обращайтесь в суд.
Сроки:
Срок уведомления — зависит от условий договора, но по закону не менее 3 месяцев (ст. 687 ГК РФ).
Срок рассмотрения дела в суде — от 1 до 3 месяцев, возможно дольше.
Документы:
Договор аренды (найма).
Уведомление о расторжении.
Доказательства нарушений (если есть).
Квитанция об отправке уведомления.
Исковое заявление в суд.
Орган:
Мировой суд (если требование — о выселении из жилого помещения).
Риски и последствия бездействия:
Арендатор продолжит пользоваться квартирой, возможно, не оплачивая аренду.
Без решения суда принудительно выселить арендатора нельзя.
Пропуск срока исковой давности (3 года по общему правилу — ст. 196 ГК РФ) может затруднить защиту прав собственника.
Если требуется проверка точных формулировок договора — уточните текст договора и обращайтесь к юристу.
