Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли нарушение прав, спустя 4 года, после аукциона?
В октябре 2015 года купил земельный участок с аукциона.
Перед аукционом ознакомился с утвержденной планировкой территории «индивидуальная жилая застройка ул… село ....»
Включала она в себя 50 участков под ИЖС, поставленных на кадастровый учет. Половину предназначалось выделить многодетным под ИЖС бесплатно, а другую половину продать с аукциона физ.лицам.
Вот первый из них участок я и купил с аукциона под ижс.
Но в конце 2016 года, администрация резко меняет планы и переводит половину участков для многодетных под ЛПХ и раздает им.
А вторую половину не продает с аукциона как планировала, а тоже, но уже в 2018г. изменяет их ВРИ на ЛПХ, и часть из них также предоставляет бесплатно различным категориям гражданам (может и многодетным — пока док-тов и соседей не видел).
В итоге на этой некогда утвержденной планировке ИЖС я остался один со своим участком под ИЖС. Все остальные участки под ЛПХ теперь.
Понятно зачем так сделала администрация — чтоб не подводить инженерку к ЛПХ.
Вся эта планировка задумывалась в чистом поле, но в пределах населенного пункта, который всеми благами цивилизации обеспечен, но до них с полкилометра от этой территории.
Получается, что перед покупкой я рассчитывал на одно на этой территории(поле), а сейчас по факту совсем другое и без перспективное.
У меня есть например письма, что: такие то участки предоставим под ижс многодетным, такие то продадим под ижс физикам.
А по областному закону — если участки под ИЖС многодетным, то до вкл. их в Перечень, к ним либо должны быть коммуникации, либо должно быть предусмотрено финансирование на тек.год.
Так вот в феврале 2016г. эти участки, ко всему прочему и были включены в этот Перечень отдельным Постановлением.
А теперь в итоге, мне даже скооперироваться с соседями, например по строительству подвода газа не камильфо т.к. у меня не равный с ними статус в приобретении участков(они получили их бесплатно, и что им к примеру 300 тыщь отдать в кооператив, и мне, когда за участок и так уплачен 1 млн в сельсовет).
Кстати продажная цена была не кадастровая, а по оценке, то бишь рыночная на тот момент, которая превысила кадастровую в три раза.
Понятное дело — что оценщик наверняка оценивал стоимость моего участка принимая во внимание вышеобозначенные планы администрации по ИЖС всей территории?
Да и само ВРИ участков, которые будут соседствовать с моими тоже не камильфо — ведь я рассчитывал при покупке на среду обитания — чисто на ИЖС, без всяких там курей со свинушками, и прогона скота по улицам и т.п. и т.д.)?
1. Были ли нарушены ли мои права?
2. Есть ли предмет для иска о возврате данного участка администрации и возврате уплаченных средств + %?
3. Может быть не в том ключе копаю, иная стратегия тут должна быть?
Да даже без % за пользование ден. средств согласен расторгнуть ДКП участка. т.к. и на сегодняшний день, уплаченная мною сумма в 1 млн за участок превышает «рыночную» в два-три раза минимум. И за эти деньги я спокойно в другом месте смогу приобрести участок, где коммуникации по границе и принадлежат не кооперативу граждан.
Т.е. получается, решениями властей рыночная стоимость моего участка снизилась?
Участок мой пустой, так и стоит 4 года, и все поле стоит также, т.к. ни у кого нет желания, а у меня тем более, в чистом поле возится.
А в дкп все стандартно было, и акт мною подписан, что состояние участка устраивает, использовать по назначению позволяет.
Уважаемые коллеги — тут вопрос не столько в коммуникациях, в конце концов и без них можно жить, а в именно нарушенных правах ПОКУПАТЕЛЯ.
т.е. получается, перед аукционом покупатель рассчитывает на одно (территорию ИЖС), а получает на выходе совсем другое - ЛПХ (коров и свиней в соседях, пардон за каламбур). и смену планов по развитию микрорайона, вернее отказ от развития данной территории.
Кроме того, раз территория под ЛПХ, гипотетически снижается и цена для покупателя моего участка (продавать пока не пробовал, но соседи и по кадастровой (300т.р.) соседние участки продать не могут). Ни кому участки не нужны без коммуникаций и дорог.
Может быть стоит через проведение сегодня независимой оценки, оспорить ту аукционную стоимость в 2015 г.? Ну а дальше что можно предъявить тогда?
Здравствуйте Антон.
1. Изменением видов разрешенного использования земельных участков, которые предоставлены или будут предоставлены бесплатно льготным категориям граждан? Если так, то нет. Теоретически можно подвести под ст. 57 Земельного кодекса РФ. Но практически маловероятно, что это реализуемо.
2. На мой взгляд нет. Письмо, указанное Вами, можно положить в обоснование иска по ст. 178 Гражданского кодекса РФ, но опять, не сочтите что я на стороне администрации, маловероятно, что суд его удовлетворит. При этом такая сделка оспоримая, и если администрации заявит о пропуске исковой давности, который для оспоримых сделок составляет 1 года, то Ваши доводы даже не будут учитываться.
3. Вариант, если только пожаловаться в прокуратуру и она выйдет с иском о подведении коммуникаций к земельным участкам. У нас (Саратовская область) есть прецедент, хотя в областном законодательстве и нет таких обязанностей по подведению коммуникаций, которым областное Правительство и администрация муниципалитета обязуются подвести коммуникации к земельному участку, предоставленному многодетной семье. А там как суд решит…
Здравствуйте, Антон.
К сожалению для Вас не вижу оснований для оспаривания решений органов местного самоуправления по изменению видов разрешенного использования их участков (ВРИ ЗУ).
Самая главная проблема для Вас, что даже если предположить, что решения приняты с нарушением установленного порядка изменений Генплана или Правил землепользования и застройки, то Вы не сможете доказать, что нарушены Ваши права, так как ВРИ Ваших участков не изменялись.
Вы вправе использовать свой земельный участок в соответствии с Вашим ВРИ ЗУ
Градостроительный кодекс
Статья 36. Градостроительный регламент
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Плюс, как указал коллега, по срокам давности оспаривания сделок, который в соответствии со статьей 181 ГК составляет 1 год, Вы не проходите.
То, что у Вас ВРИ участка ИЖС дает Вам основание требовать прокладки коммуникаций к Вашему участку в соответствии с требованиями статьи 14 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
К участкам ЛПХ также должны быть проложены электросети и дороги, прокладка водоснабжения, водоотведения и отопления к участкам ЛПХ может не предусматриваться.
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение.
Подать иск Вы конечно сможете об оспаривании сделок, но при заявлении одной из сторон судебного спора о пропуске срока давности, Вам откажут в удовлетворении иска без изучения обстоятельств дела по существу.
Гражданский кодекс
Статья 199. Применение исковой давности
1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Гражданский процессуальный кодекс
Статья 152. Предварительное судебное заседание
6. В предварительном судебном заседании может рассматриваться возражение ответчика относительно пропуска истцом без уважительных причин срока исковой давности для защиты права и установленного федеральным законом срока обращения в суд.
При установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу. Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке.
Также как я указывал, Вы можете оспорить ГенПлан или ПЗЗ Вашего поселения, если ими были изменены ВРИ соседних участков, здесь срок оспаривания решений и правовых актов составляет 3 месяца согласно статье 219 Кодекса административного судопроизводства, при этом, если правовые акты действующие, то Вы можете их оспорить в течение всего срока их действия.
Градостроительный кодекс
Статья 24. Подготовка и утверждение генерального плана поселения, генерального плана городского округа
15. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
Статья 32. Порядок утверждения правил землепользования и застройки
4. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.
Лучше всего обратиться с мотивированной жалобой о проверке законности принятия правовых актов органами местного самоуправления обратиться в прокуратуру, возможно она выявит нарушения.
С уважением! Г.А. Кураев
Уважаемый Антон, здравствуйте!
Права покупателя земельного участка защищает статья 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Но у Вас ситуация всё-таки отличается, ведь на момент продажи Вам участка предоставления заведомо ложной информации со стороны продавца не усматривается, так как имелась действующая планировка территории, которой параметры участка соответствовали. Поэтому суд, скорее всего, примет сторону администрации.
Но если Вам удастся доказать, что администрация намеревалась в будущем внести изменения в документы территориального планирования (есть, например, генплан или т.п.документ), или имеется иное недобросовестное поведение с её стороны, то тогда можно обращаться в суд и требовать как минимум для уменьшения продажной стоимости земельного участка.
С уважением, Роман Артемьев.
Врятли что у меня выйдет, т.к. спустя год они только передумали, а тогда зачем в феврале участки в Перечень было вносить, чтоб потом в декабре 2016г. менять у них ВРИ?
Пока запросил у главы инфу, какие цели он преследовал по вышеописанному в 2016г? А запросил я в связи с тем, что он тут по телевизору недавно сказал, что совсем в другом районе он уже строит всю коммуникацию к чистому полю, именно для того, чтоб очередным многодетным именно под ИЖС выдать. Получу ответ и если там лажа — попрошу прокуратуру проверить законность тех в 2016 г., телодвижений.
не совсем так — половина участков предполагалось продать под ИЖС физикам, на момент моей покупки, в т.ч. и те, что по меже со мной. Потом перевели их в ЛПХ, и часть предоставили, а часть, в т.ч. что по меже со мной — пока ни «чьи» еще.
По исковой давности: но ведь я только вчера узнал про смену в ЛПХ второй части участков. Разве я должен был как то мониторить ситуацию?