Как арендатору расторгнуть договор аренды

Question

Добрый день! В марте 2019 года мы заключили договор аренды нежилого помещения в качестве склада. Договор аренды прилагаем. Немного расскажу о помещении: Здание было построено давно, ещё в СССР. Сейчас оно немного улучшено: крышу закрыли профлистом, стены покрасили. Помещение является холодным без возможности поддержания температурного режима. В помещении не было установлено пожарной сигнализации, и мы ставили её за свои деньги. В мае 2019 года протекла крыша: вода попала на товар, заржавели некоторые железные детали 3-х товаров. Мы сделали устное замечание Арендодателю с просьбой залатать крышу. Арендодатель провел некоторые работы. Что именно было сделано – неизвестно. Компенсаций за товар мы не требовали. В июне 2019 года крыша снова протекла. Был залит и поврежден другой товар. Мы написали официальную претензию Арендодателю с просьбой починить крышу. Компенсаций за товар мы не требовали. Арендодателем снова были проведены работы по ремонту крыши. В июле 2019 года крыша снова протекла. Был залит ещё один товар, но мы успели предпринять меры, и поломок удалось избежать. Во всех случаях протеканий мы делали фото фиксацию подтеков на потолке, а также поврежденного товара. Также имеется фото, видеофиксация следов подтеков на крыше. Глядя на прогнозы погоды на ближайший месяц, было решено срочно переезжать со склада на другой склад. Месяц будет очень дождливым и товар на складе может залить. 25 июля без уведомления Арендодателя мы переехали на другой склад. 26 июля мы уведомили Арендодателя, что не сможем более снимать помещение, т.к. несмотря на несколько замечаний, крыша протекала. Возможно, она больше не будет протекать, но рисковать нам не хочется. Арендодатель сказал, что мы должны согласно договора предупредить о расторжении договора не менее, чем за 2 месяца. А до этого времени нужно платить аренду, а также смотреть за сохранностью вверенного нам по акту-приема передачи имущества. Возникли вопросы: 1) Как сейчас в одностороннем порядке расторгнуть договор? Мы не созывали комиссию, когда протекала крыша, но у нас есть фото, видеоматериалы, демонстрирующие проблемы с крышей и затопленный товар. 2) Как нам можно не нести ответственность за переданное имущество по акту приема-передачи или передать данное имущество? Фактически мы не находимся уже на этом складе. Мы сделали видеофиксацию текущего состояния всего переданного нам имущества. Арендодатель не хочет до окончания договора подписывать акт приема-передачи имущества. (Имуществом являются: стены склада, пол, потолок, окна, рольставни, ворота, ключи от помещения).

Геннадий Кураев · Answer

Павел, здравствуйте. Строго говоря, по закону у Вас нет основания для досрочного отказа от исполнения Договора аренды или для его досрочного расторжения, поскольку недостатки устранимые и устраняются Арендодателем по мере их возникновения. Вам придется оплатить оговоренный в Договоре срок аренды — 2 месяца. Со своей стороны Вы можете предложить произвести зачет требований и выставить претензию по возмещению ущерба затопления склада по вине Арендодателя. Если он откажется это сделать, то подавать в отношении Арендодателя встречный иск о взыскании ущерба, если он подаст на Вас иск о взыскании оплаты по Договору. Гражданский кодекс Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Вашим Договором предусмотрены основания досрочного расторжения Договора аренды по требованию Арендатора. 1.1. Арендатор вправе по любым причинам отказаться от пользования арендуемыми помещениями и расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке до истечения срока действия настоящего договора, письменно уведомив об этом Арендодателя не менее чем за 2 (два) месяца до предполагаемого срока окончания пользования Нежилыми помещениями. 1.1.1. Арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив Арендодателя о таком расторжении не менее чем за 15 (пятнадцать) календарных дней, в случаях: - неисполнения (ненадлежащего исполнения) Арендодателем обязательств, предусмотренных любым из п.п. 2.1.1. — 2.1.7 Договора. - если арендуемое помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования так, как это установлено п.1.6. Договора. При досрочном расторжении Договора арендная плата уплачивается за период фактического пользования Нежилыми помещениями. Недостатки арендатор устраняет, поэтому первой основание пункта 1.1.1. не подходит. Состояния непригодного для использования исходя только из протечек, я к сожалению, тоже не усматриваю. Если они есть, напишите о них. С уважением! Г.А. Кураев

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте. Если у вас все претензии зафиксированы — то есть имеете даты их подачи и фото состояния — на этом основании расторгнуть договор можно. Проблема — формально по закону это делаете через суд, либо в порядке предусмотренным договором. Это момент как раз о 2 месяцах. Либо их просто не платить — и если арендодатель пойдет в суд требовать эти деньги, доказывать его вину в этой ситуации — а требование выплат фактически неосновательным обогащением, так как договор вы были вынуждены расторгнуть, чтобы не потерять товар. Либо договариваться с ними о зачете ущерба в счет именно этой оплаты за 2 месяца. Это наиболее простой вариант, но нужно обязательно соглашение об этом подписать. Гк ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Павел. 1) Как сейчас в одностороннем порядке расторгнуть договор? Мы не созывали комиссию, когда протекала крыша, но у нас есть фото, видеоматериалы, демонстрирующие проблемы с крышей и затопленный товар. Павел Расторгнуть можно только как указано в договоре, иначе никак. Общее правило у Вас 2 мес.: Арендатор вправе по любым причинам отказаться от пользования арендуемыми помещениями и расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке до истечения срока действия настоящего договора, письменно уведомив об этом Арендодателя не менее чем за 2 (два) месяца до предполагаемого срока окончания пользования Нежилыми помещениями. Есть ещё вариант расторжение в 15-дневный срок, но там нужно доказать соответствующие основания — невыполнение Арендодателем своих обязанностей или если помещение становится непригодным для использования (ст. 422 ГК РФ): Арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив Арендодателя о таком расторжении не менее чем за 15 (пятнадцать) календарных дней, в случаях: - если арендуемое помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования так, как это установлено п.1.6. Договора. Но проблема в том, что непригодность будет довольно сложно доказать. Всё-таки в таких ситуациях, когда течёт крыша, методом воздействия является уведомление о протечке и требование устранить неисправность, взыскание убытков. И только если Арендодатель не реагирует, тогда расторжение. Поэтому попробовать можно на этом основании расторгнуть, конечно, но в суде придётся доказывать, что это именно не пригодность.