Продажа объекта недвижимости (оплата частично средствами материнского капитала)

Доброго дня!

1. Как продавцу защитить свои права формулировками в договоре? Какой способ обеспечения обязательств в таких случаях применяется на практике?

Владимир

В данной ситуации объект недвижимости будет находится в залоге у продавца, что обеспечит его сохранность до полного расчета, ко всему стоит оформлять договор с держателем сертификата, т. е. с мамой детей, так как если, вдруг, деньги не будут перечислены, будет проще вернуть объект. С детьми сложнее.

2. Как происходит возврат права собственности при отказе ПФР в перечислении денег?

Владимир

Возможно составить соглашение о расторжении договора купли-продажи или просто объект будет продан Вам обратно, но соглашение вернее. Условие о расторжении в случае неоплаты укажите в договоре.

3. подпункт «б» пункта 8 Постановления 862 допускает переход права собственности после полной выплаты продавцу всей суммы договора.

Может ли ПФР отказать при том условии, что объект продается в рассрочку и право собственности на продавца перейдет после окончательной оплаты всей суммы по договору (а именно — после перечисления средств ПФР)? При этом, все остальные условия соблюдены.

Владимир

Считаю, что будет отказ, ПФ не будет перечислять деньги, если объект недвижимости не находится в собственности держателя сертификата.

Если условие об оплате в рассрочку есть в договоре, право собственности переходит к покупател после полной оплаты, будет ли Росреестр регистрировать такой договор? Поскольку право собственности в момент заключения договора не переходит, новый собственник не будет иметь выписку из ЕГРН для целей приобщения к пакету документов — есть ли у ПФР основания отказа?

Не будет. Договор вообще не регистрируют в данной ситуации, происходит лишь регистрация перехода права собственности с продавца на покупателя и в случае рассрочки платежа возникает залог в пользу продавца до полного исполнения обязательств покупателя по оплате. Ко всему оплата на счет продавца напрямую, миную заем, возможна только по достижении ребенком 3х лет, за которого был получен сертификат.

ст. 7 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

6. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, за исключением случаев, предусмотренных частью 6.1 настоящей статьи.

1. Как продавцу защитить свои права формулировками в договоре? Какой способ обеспечения обязательств в таких случаях применяется на практике?

Владимир

Здравствуйте.

А что именно Вас беспокоит? Если Вы не получили полную оплату, то в силу закона объект недвижимости находится у Вас в залоге, соответственно оснований для переживаний для продавца я не усматриваю.

2. Как происходит возврат права собственности при отказе ПФР в перечислении денег?

Владимир

Что касается возврата права собственности, то по общему правилу такого не бывает — т.е. поскольку Ваша квартира находится в залоге она поступает на реализацию через торги и Вам уплачиваются недостающие денежные средства. Это делается для обеспечения стабильности гражданского оборота. Поэтому если будут отступления от такого общего порядка, это придется указывать в договоре. Логично для того, чтобы покупатели были более сговорчивыми на подписание соглашения о расторжении договора в добровольном порядке, установить в нем существенный штраф или пени на тот случай, если по вине на стороне покупателя деньги не будут выплачены. 

3. подпункт «б» пункта 8 Постановления 862 допускает переход права собственности после полной выплаты продавцу всей суммы договора.

Владимир

Дело в том, что вообще-то продажа товара в рассрочку предполагает переход права собственности в момент регистрации.

ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По сути оплата от ПФР это оплата в рассрочку или с отсрочкой. То есть право собственности все равно уже будет зарегистрировано за покупателем.