Не зарегистрирован ДДУ в Росреестре

Question

Добрый день! Прошу Вас проконсультировать меня по следующему вопросу: в ноябре 2018 года мной и мужем была оформлена ипотека на приобретение строящегося таунхауса в Мытищинском р-не МО. На основании ипотечного договора был заключён ДДУ с Застройщиком, у которого на тот момент имелась вся разрешительная док-ция на строительство объекта. Однако, Застройщик не зарегистрировал ДДУ в Росреестре сначала из-за изменений по страховой компании, а затем из-за обнаружившихся обстоятельств, которые препятствуют строительству нашего дома, а именно попадание нашего дома в санитарную зону из-за близости к реке. Срок сдачи объекта по ДДУ - 31.12.2019, однако строительство не начато (фундамент), срок действия разрешения на строительство истёк в июне, новое не получено. Оригинала ДДУ у нас на руках нет, только скан-копия. Ипотечные деньги находятся на счету банка. Вопрос заключается в том, какие отношения нас связывают в данном случае с Застройщиком? Можем ли мы что-то от него требовать юридически и взыскивать с него пени и материальный ущерб в случае просрочки по сдаче объекта? Можем ли мы обращаться в различные инстанции, ссылаясь на ДДУ, которого, по сути, даже нет в природе, т.е. он официально нигде не числится? Буду признательна за ответ! С уважением, Светлана

Ирина Ростовцева · Answer

Здравствуйте, Светлана. В соответствии со ст. 4 ФЗ-214 Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому, если договор не зарегистрирован, то и никаких правоотношений между Вами и застройщиком не возникло. Учитывая изложенные в вопросе обстоятельства для Вас это огромный плюс. Если срок сдачи объекта 31.12.2019, а на данный момент имеется только фундамент, более того, новое разрешение не получено, плюс санитарная зона, тут уж ничего хорошего не ждите. Считайте, что легко отделались.

Олег Чемоданов · Answer

Добрый день Светлана! Определение СК по экономическим спорам ВС от 25.12.2018 г. за № 305-ЭС18-15666 указал, что отсутствие госрегистрации договора не повод для отказа в иске, ведь прав застройщика это не нарушает. Его же уклонение от уплаты неустойки и штрафа ущемляет права истца и дольщика. Регистрация договора уступки нужна прежде всего для уведомления всех третьих лиц об изменении прав дольщика по сравнению с их первоначальным объемом. На основании изложенного можно сделать вывод, что обязательство застройщика перед дольщиком не пропадает, в связи с чем с застройщика возможно взыскать штраф и неустойку за не исполнение обязательства по ДДУ.

Александр Перилов · Answer

Добрый день Светлана Если Вы с застройщиком подписали ДДУ то для Вас и застройщика договор заключен с момента его подписания, а вот для третьих лиц, не участников договора, его до государственной регистрации как бы и не существует. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, с читается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. То есть договор подлежащий регистрации для сторон заключен с момента его подписания, а для третьих лиц с момента его государственной регистрации в ЕГРН. ДДУ застройщик в одностороннем порядке не может зарегистрировать, для этого нужно заявление участника строительства и застройщика о регистрации договора, которое нужно подать в Росреестр. Вы скорее всего давали доверенность на регистрацию ДДУ представителю застройщика. На мой взгляд Вам нужно требовать расторжения договора в судебном порядке и взыскания с застройщика убытков, в том числе оплаченных за данный период платежей по кредиту, страховки и т.д. Сначала напишите Застройщику претензию с предложением заключить соглашение расторжении договора и потребуйте оплаты понесенных Вами расходов, связанных с оформлением кредита. Если он откажется, то обращайтесь в суд. Удачи