Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расходы на приобретение недвижимости в декларации 3-НДФЛ
Здравствуйте. Вопрос следующий: физическое лицо приобрело в 2016 году у ООО нежилые объекты недвижимости за 15 млн. рублей. Под одному договору купли-продажи. Их кадастровая стоимость составляет 29 млн. рублей. А также по другому договору одновременно были приобретены неотделимые улучшения этих помещений (ремонт системы вентиляции, ремонт системы водоснабжения и электрики) за 15 млн. рублей. В 2018 году физическое лицо продало эти нежилые помещения физическому лицу за 12500 000 рублей. В декларации 3-ндфл планируем указать расходы на покупку недвижимости - приобретение права по одному договору и неотделимых улучшений по другому. Таким образом, налогооблагаемой базы фактически не будет (она отрицательная). Хотелось бы узнать, у кого есть практика, кто сталкивался, как налоговая смотрит на такое подтверждение расходов (разумеется, к декларации приложим приходно-кассовые ордера, по которым физическое лицо вносило в кассу ООО деньги). Какие могут быть нюансы. Спасибо.
Уважаемая Александра! Доброго! У Вас нюанс в том, что объект именно нежилые помещения. Соответственно ст.220 НК РФ здесь не применяется (точнее, за малым исключением: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=ADBB3E44B5717DA1D0CDEC0F8BD0AFBD&base=LAW&n=328320&dst=4294967295&cacheid=8A696156EC8EF5A2028B995E8CEBFFDB&mode=rubr&req=doc#011233023054057312).
Далее, само физическое лицо — ИП или как? Виды деятельности (коды по ОКВЭД)? Если ИП — какая система или режим налогообложения (может, здесь вообще НДФЛ нет)?
Далее,
А также по другому договору одновременно были приобретены неотделимые улучшения этих помещений (ремонт системы вентиляции, ремонт системы водоснабжения и электрики) за 15 млн. рублей.
Договора строительного подряда?
Александра, добрый день! Основанием для отказе в учете расходов, понесенных в связи с приобретением данной недвижимости может послужить использование проданных помещений в предпринимательской деятельности согласно ст. 220 НК РФ.
4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
куплю-продажу нескольких нежилых объектов недвижимости налоговая вполне может саму по себе рассмотреть как осуществление предпринимательской деятельности, соответственно помимо прочего возникнет вопрос с НДС, на уровне ВС РФ есть судебная практика где НДС доначислили физлицам не зарегистрированным в качестве ИП правда там речь шла о сдаче в аренду нежилых помещений а не об их купле-продаже. Собственно по самим расходам. Если помещения не использовались в предпринимательской деятельности оснований не учитывать расходы, понесенные на их приобретение у налоговой нет, однако в части расходов, непосредственно не относящихся к самому помещению с большой вероятностью придется доказывать свою правоту в суде — речь о расходах на ремонт, формально каких либо конкретных ограничений по учету расходов на приобретение имущества в случае с его продажей в ст. 220 НК РФ нет (в отличие например от случая с вычетом на покупку жилья), но расходы, связанные с ремонтом приобретенного помещения к расходам, связанным с приобретением этого помещения не относятся. Когда то давно действовала иная формулировка в ст. 220 НК РФ и вот под нее они бы вполне себе относились, но при действующей оснований для включения в состав расходов указанных трат нет и в этой части налоговая Вам с большой вероятностью откажет
А как физлицо могло бы оптимизировать налогооблагаемую базу? А здесь вообще будет привязка к кадастровой стоимости? Вопрос возник именно по этой причине, т.к. с 2016 года НДФЛ исчисляется от кадастровой стоимости, 70%, если цена в договоре купли-продажи меньше кадастровой стоимости. Это правило также применяется к нежилым помещениям?
А как физлицо могло бы оптимизировать налогооблагаемую базу? А здесь вообще будет привязка к кадастровой стоимости?Александра
собственно попытаться включить по максимуму расходов на приобретение данной недвижимости, либо открыть ИП, выбрать УСН, посдавать в аренду несколько месяцев и продать уплатив налог в рамках УСН, в этом случае не будет привязки к кадастровой стоимости указанной недвижимости. В случае с продажей как физлица привязка к КС будет поскольку помещения приобретены в 2016 году, т.е. при их продаже применяются положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ — если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости то налог рассчитывается от 70% КС. Оспаривание КС если она сильно отличается от рынка еще один способ оптимизации налогообложения без регистрации ИП. Но оспаривать надо до продажи а это займет несколько месяцев
Это правило также применяется к нежилым помещениям?Александра
оно применяется к любой недвижимости которую продает физическое лицо и доход с продажи которой облагается НДФЛ
Добрый день, физическое лицо не является ИП.
Что касается второго договора неотделимых улучшений, то суть его в том, что предыдущий собственник сделал улучшения в виде вентиляции, водоснабжения и электрики и по договору продал их физлицу. Вообще по какому договору их можно было бы приобрести чтобы увеличить шансы на выигрыш в суде?
Уважаемая Александра! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги, и к Вашим уточнениям:
понятно, значит говорим только об НДФЛ. Касаемо кадастровой стоимости — в основном, она завышены и, в принципе, надо было ставить вопрос об ее оспаривании (см. ст.24.18 федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=9430B2BB15FBE330EDDC572A55E47736&SORTTYPE=0&BASENODE=1&ts=147618331304330799214269725&base=LAW&n=304177&rnd=ADBB3E44B5717DA1D0CDEC0F8BD0AFBD#qr5t3jeiir).
Ситуация у Вас в любом случае спорная, и, на мой взгляд, лучше один ДКП с толковым содержанием.
ДКП на «улучшения» — глупость и неминуемо по такому договору МИ ФНС России №.... в… просто напросто откажет и до начислит НДФЛ (с пенями и штрафами).