В приложении к заказу договор. необходимо его проанализировать и указать на риски для АРЕНДОДАТЕЛЯ.
Данный договор предложен потенциальным арендатором.
Так же прошу дополнить договор новыми пунктами, если посчитаете это необходимым.
Здравствуйте
1.4. Арендатор арендует Помещение в качестве офиса для осуществления предпринимательской деятельности в соответствии с уставом Арендатора, не запрещенной действующим законодательством РФ,в том числе для осуществления государственной регистрации вновь создаваемого юридического лица (название) и нахождения его постоянно действующего исполнительного органа,
вы им даете право автоматом там юр адрес себе сделать- это надо просто иметь в виду
проверить- можете ли вы это предоставить
1.5.1. Парковочное место, расположенное ____________________ условный номер ____________________________. Парковочное место обозначается границами красного цвета на поэтажном плане, являющимся Приложением № 2 к настоящему Договору.
1.5.2. Мебель: __________(перечислить)________________
1.5.3. Техника______________(перечислить)_____________
если нет- надо вычеркнуть
п. 3.2 нет указания на ндс — есть оно в этой сумму или нет- или не должно быть из за ваших систем налогообложения
по ст 614 гк- порядок оплаты устанавливается договором- у вас это 50 на 50
3.4. Арендная плата за последующие месяцы уплачивается в следующем порядке:
— 50%, что составляет 55 000,00 (пятьдесят пять тысяч) рублей 00 коп. не позднее 3 числа текущего месяца;
— 50% что составляет 55 000,00 (пятьдесят пять тысяч) рублей 00 коп. не позднее 18 числа текущего месяца.
обычно так не делают- чаще всего это 100% сразу либо за текущий месяц, либо пост оплата после прошедшего месяца. Вам конечно лучше получать деньги за текущий месяц, например до 5 числа каждого месяца.
Сергей, здравствуйте!
В начале предмет расписан хорошо. Указаны цели использования помещения, указано иное имущество.
Только вот один нюанс.
п.1.1. указано про помещение без указания иного имущества. У ФНС могут возникнуть вопрос по поводу стоимости передаваемого иного имущества.
Сейчас еще ниже посмотрю.
Как ранее разъяснял
3.1. За пользование Помещением Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю Арендую плату.
3.2. Арендная плата представляет собой плату за пользование Арендатором Помещением на основании Договора и рассчитывается на основании ставки Арендной платы Помещение в месяц и составляет 110 000, 00 (Сто десять тысяч) рублей 00 коп.
Аналогично ни слова про стоимость аренды парковочного места и иного имущества.
В ст. 614 ГК РФ указано:
1. Арендатор обязан своевременно вносить платуза пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
п.3.6. коммунальные платежи. У Вас какая договоренность? В арендую плату входят они или нет? Или оплачиваются отдельно? Указанный пункт свидетельствует о том, что входит и Вам придется самостоятельно их оплачивать.
Раздел 4.
В 4.1. ошибка в дате «до 17 сентября 2015 года.»
В остальном расписано без замечаний.
Раздел 5.
Тут нужно быть внимательным со сроком.
до 01.07.2020 включительно это 1 год? Если да, то надо регистрировать его в Росреестре. Лучше сделать менее 1 года, тогда не придется заниматься этим.
Далее сейчас еще распишу
Раздел 6.
6.1.1. стандартно.
6.1.2.-пропущено.
6.1.3. стандартно.
6.1.4. пропущено.
6.1.5.стандартно.
6.1.6.-6.1.10 стандартно.
Нужно добавить обязательство по своевременной оплате, по возмещению убытков, по оплате штрафов, по исполнению требований арендодателя в случае расторжения договора. + прописать обязательство по использованию машиноместа и переданного движимого имущества (мебели и т.д.).+ устранять все последствия аварий и т.д.
+ я бы ещё добавил это:
Ч.1 ст. 359 ГК РФ
1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Т.е. если в помещении будет имущество и при неоплате, Вы моежете законно удерживать их имущество. (это вписать обязательно)
+ прописал бы Ваше право запрашивать документы для сверки и для подписания акта сверки, а их обязанность предоставлять сведения и подписывать акт в течение 5 дней + их ответственность за нарушение.
6.2.1. — полагаю, что здесь нужно указать письменное согласие.
6.2.2. аналогично согласие письменное.
6.2.3. письменное согласие
6.4.2. добавить в случае расторжения договора.
РАздел 8 нормально расписан, только не написана ответственность в случае, если они добровольном порядке не будут освобождать помещение.
9.2. прописано стандартно.
9.3. Проверьте тот ли суд указан, в котором ВЫ находитесь?
в Арбитражном суде г. Москвы.
Добрый день!
3.2. Арендная плата представляет собой плату за пользование Арендатором Помещением на основании Договора и рассчитывается на основании ставки Арендной платы Помещение в месяц и составляет 110 000, 00 (Сто десять тысяч) рублей 00 коп.
Нет информации о наличии или отсутствии НДС в данной сумме.
п.3.5 лучше убрать, а добавить в п.3.4 что оплата производится без выставления счета.
В
п.6.1.6. Допускать в дневное время, а при авариях — и в ночное время в Помещение уполномоченного представителя Арендодателя, а также представителей обслуживающих организаций для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств Помещения.
Добавьте что Арендатор должен также немедленно предпринимать меры по устранению любых возникших аварий.
В п.6.2.1 нет условия о передаче Арендодателю второго экземпляра ключей.Это может привести к дальнейшим трудностям в доступе к помещению.
.
6.2.1. Заменить замки от входной двери при согласии Арендодателя
В статью 8 внесла бы пункт об ответственности Арендатора за нарушение требований 6.1.1-6.1.10 Договора.
И в договоре отсутствует статья о выходе из Договора, т.е статья о возможности одностороннего отказа от Договора как Арендодателя так и Арендатора.
В целом Договор не плохой, но выход из Договора обязательно нужно прописать.
в п .6. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, а именно: ___________________________________________
__________________перечислить________________________________________________
Не указано каким образом будут рассчитываться коммунальные платежи и оплачиваться в какой период.Обычно пишется оплата в течении 5 дней с момента предоставления счета за электроэнергию и т.д.
Здравствуйте, Сергей. в п.3.4 не указано оплата в предлагаемом размере за текущий месяц или за предшествующий. Относительно НДС указано в п.3.10. Можно обьединить в пункт оплаты.
4.1. Обеспечительным платежом является сумма в размере 110 000, 00 (сто десять тысяч) рублей. Обеспечительный платеж подлежит зачислению на счет Арендодателя до 17 сентября 2015 года
уточнить дату!
Далее по оплате в 110 тр входит коммуналка? Этот момент нужно отразить в договоре. Иначе по умолчанию понятно, что вы платите ее сами из 110 тр. Статья 614 ГК РФ:
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
6.2.1. Заменить замки от входной двери при согласии Арендодателя.
6.2.2. Устанавливать охранную сигнализацию, если таковая отсутствует.
указать о информировании арендодателя письменно.
ваши правоотношения в части расторжения или изменения договора, защищены к примеру ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельствв http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/60585aaf3ec9b9a385118b4dbdb6f45bf26fd524/. об этом в договоре указывать не обязательно. Далее согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях: по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя; в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ; по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды. К примеру, в статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора, при соблюдении претензионного порядка. Поэтому в принципе договор у вас оптимальный, с учетом моментов которые я указал выше.
Здравствуйте!
6.1.3.Содержать Помещение в состоянии, соответствующем нормативным актам санитарных и производственных норм, а также правил противопожарной безопасности, в том числе обеспечивать воздержание сотрудников и посетителей Арендатора от курения в здании, за исключением специально отведенных для этого мест.
Я бы конкретизировал, что с момента подписания передаточного акта ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении возлагается на арендатора. Также укажите, что арендатор обязан издать приказ о назначении ответственного за пожарную безопасность.
Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ (ред. от 30.10.2018) «О пожарной безопасности»
Статья 38. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности
лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;
лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;
Также в разделе 8 (Ответственность сторон) включите пункт примерно следующего содержания:
В случае, если действиями Арендатора причинен ущерб имуществу Арендодателя, Арендатор обязан своими силами и за свой счет восстановить имущество, либо возместить Арендодателю затраты на восстановление имущества, согласно полученному требованию от Арендодателя, при наличии подтверждающих документов о произведенных затратах или их копий. Укажите срок такого возмещения (например, в течение 10 дней с моменте получения требования от Арендодателя).
С Уважением!
вы им коммуналку даете какую то?
если да- то она уже входит в арендную плату- это законно, но чаще пишут что эти предоставленные ресурсы оплачиваются отдельно — на основании счетов от вас например
этот п на счет налогов- проще перенести в 3.2 — так понятнее — что сумма в 110 000 без ндс идет сразу
исправить сроки
обеспечительный платеж надо будет вернуть, это обычная практика, если у них не будет никаких долгов перед вами
до 1 года он должен быть- чаще всего делают не более 11 месяцев, чтобы его не регистрировать
п. 5.2- они хотят преимущественное право на аренду на новый срок- об этом они вас обязаны уведомить за 90 дн до продления- в принципе не плохой пункт
п. 6.1.3- содержание помещений на них- это правильно
но при этом не очень понятно- будут ли они делать текущий ремонт- тут лучше уточнить сразу- что вы хотите.
про замки- тогда пускай отдают вам копию ключей и это должно быть прописано
про улучшения- наоборот- надо исправить- что вы стоимость этих возмещений не выплачиваете им- то есть 6.2.3 надо удалять как раз либо переписывать- что на это у них прав нет
кап ремонт на вас
это обычное дело- но вот с текущим ремонтом надо разобраться конечно
убрать, если не хотите эти возмещения делать
на вас большая неустойка
обычно это не более 0.1- 1% в день. 20 — это нереально много
В 8 разделе нет порядка отказа от договора с любой стороны.
То есть когда вы можете в одностороннем порядке отказаться- за какой срок их уведомить при этом. У них тоже самое- нет пунктов об их выходе из договора.
Если хотя бы стандартных пунктов о не оплате 2 и более раза подряд, не правомерное использования помещения- это надо однозначно прописывать.