Ярослав доброе утро!
Давайте разберу вашу ситуацию по пунктам — ответ не такой однозначный, как может показаться. Я бы сказала так: расторгнуть договор вы можете, но вот удержать задаток — вряд ли. И вот почему.
Про расторжение
Сам по себе факт, что срок предварительного договора истёк, уже означает, что обязательства сторон прекратились. Вам не нужно дополнительно «расторгать» договор в одностороннем порядке через суд или уведомление — он просто перестал действовать. Так что с этой точки зрения вопрос закрыт.
Задаток
Тут ключевой момент — вина. По закону (ст. 381 ГК РФ) задаток остаётся у продавца, только если за неисполнение договора ответственна сторона, которая его внесла (то есть покупатель). Но в вашем случае покупатель прямо объясняет задержку внешней причиной: он сам не может закрыть свою сделку, потому что третьему лицу (его покупателю) задерживают военную субсидию. То есть это не его личный отказ или уклонение, а объективное внешнее обстоятельство, которое от него не зависит.
Суды в подобных ситуациях часто встают на сторону покупателя: если препятствие возникло не по его вине, а из-за действий третьих лиц или внешних факторов, то говорить о его вине в срыве сделки нельзя. Соответственно, оснований удерживать задаток нет — его следует вернуть.
Что проверить в первую очередь?
Перед любыми действиями советую заглянуть в сам предварительный договор. Иногда стороны заранее прописывают «защитные» условия. Например, пункт о том, что задержка финансирования (в том числе государственного) признаётся обстоятельством, освобождающим от ответственности, или что в такой ситуации задаток всё равно возвращается. Если такое условие есть — оно будет иметь приоритет над общими нормами закона.
Я рекомендую не доводить дело до спора. Напишите покупателю официальное письмо (или обсудите с агентом), где чётко изложите позицию: срок договора истёк, обязательства прекратились, но поскольку задержка вызвана внешними причинами, вы готовы вернуть задаток. Предложите подписать соглашение о расторжении (даже после истечения срока это возможно по взаимному согласию) — в нём прямо пропишите, что задаток возвращается, и зафиксируйте отсутствие взаимных претензий. Это закроет вопрос надёжно и без конфликтов.
Если покупатель будет настаивать, что задержка — это его проблема (например, он долго не предпринимал шагов, чтобы ускорить процесс), тогда уже имеет смысл подключать юриста для анализа конкретных доказательств и, при необходимости, подготовки позиции для суда.
В общем, ваша позиция сильна в части расторжения, но для сохранения задатка аргументов мало — лучше договориться мирно. Удачи в решении вопроса!
