Передача прав аренды на земельный участок

Question

Добрый день эксперты ! Дано: земельный участок в Московской области в аренде у физ. лица. Арендодатель - Муниципалитет района Московской области. Я хочу купить права аренды у физ.лица и сразу же перепродать права аренды другому физическому лицу. Возникают вопросы: 1. Как оформить продажу прав аренды от физ. лица мне ? 2. Как оформить продажу прав аренды от меня другому физ. лицу (я так понимаю, что при продаже прав аренды мне, не заключается новый договор аренды с муниципалитетом, мы просто заключаем договор переуступки прав аренды и письменно уведомляем муниципалитет, вопрос в том, как я оформлю продажу прав аренды другому физ. лицу, т. е. будет договор переуступки переуступки прав аренды ?) 3. Как обеспечить безопасность сделки, заложить деньги в банковскую ячейку и прописать право входа в ячейку после получения выписки ЕГРН ? Какие еще могут быть подводные камни в сделках такого типа

Елизавета Курандова · Answer

Как оформить продажу прав аренды от физ. лица мне Александр Добрый вечер Александр! Вам необходимо составить договор переуступки прав. В соглашении указываете правоустанавливающие документы цедента: договор аренды. В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Т.е. обязательным условием данной переуступки будет уведомление администрации, без него Росреестр может завернуть сделку. Если стороны состоят в браке, необходимо предоставить нотариально удостоверенные согласия супругов на совершение сделки, требующей государственной регистрации. В самом договоре вы прописываете условие что за переступку прав по такому то Договору аренды, цессионарий уплачивает цеденту денежную сумму в размере таком то.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. 1. Как оформить продажу прав аренды от физ. лица мне ? Александр договор уступки права требования. Указываете какие права уступаются по какому договору. 2. Как оформить продажу прав аренды от меня другому физ. лицу (я так понимаю, что при продаже прав аренды мне, не заключается новый договор аренды с муниципалитетом, мы просто заключаем договор переуступки прав аренды и письменно уведомляем муниципалитет, вопрос в том, как я оформлю продажу прав аренды другому физ. лицу, т. е. будет договор переуступки переуступки прав аренды ?) Александр опять также через договор уступки права требования с приложением как первого договора уступки (к Вам) + договор первоначальный договор, по которому Вы получили право требования. Закон количество таких уступок не оговаривает. Ст. 22 ЗК РФ 5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. 3. Как обеспечить безопасность сделки, заложить деньги в банковскую ячейку и прописать право входа в ячейку после получения выписки ЕГРН ? Александр лучше всего через банковскую ячейку, плюс в договорах везде указывать, что право на получение денег возникает только после регистрации сделки в Росреестре. В остальном надо будет конечно уведомить администрацию обязательно, причём оба раза. По сути у Вас уступка 2 раза обычая.

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте Вы вправе сделать такую уступку- как платно, такк и бесплатно — при этом количество уступок никак не ограничего — только надо изначального арендодателя- муниципалитет 2 раза об уступках уведомить. Причем делать это надо либо до каждый сделки- либо в разумный срок после каждой сделки — просто уведомление — что права например передали вам — от такого то лица. Потом от вас- что вы передали еще кому то. Но это все делают если договор аренды земли заключен более чем на 5 лет. земельный кодекс Статья 22. Аренда земельных участков 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом каждую уступку по договору — надо регистрировать в росреестре- тут регистрируют именно договор- как основание перехода права аренды- в договора всегда прописывают и сам договор аренды- по которому передаются права и все последующие уступки.

Екатерина Довгопол · Answer

Добрый день, Александр. Выскажу несколько иное мнение. В настоящее время, после принятия изменений в ст. 448 ГК РФ (введения п. 7 путем принятия ФЗ от 26.07.2017 № 212-ФЗ) появился запрет на уступку прав. Следовательно, возможно оспаривание всех переуступок, которые были заключены. Если муниципалитет не против переуступки, и Вас все-таки не смущает возможность оспаривания сделок, то можете заключить такой договор уступки. Но судебная практика уже сложилась, и сегодня в массовом порядке стали оспаривать сделки по уступке прав, возникающих из договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Александр. По поводу переуступки коллеги уже ответили — в первую очередь нужно смотреть первоначальный договор — можно ли по нему переуступить аренду или нет. Потому что могут быть две проблемы : 1) Договор был заключен менее чем на 5 лет, и на переуступку нужно согласие муниципалитета. 2) Арендатор выиграл аренду на торгах, которые были для этого типа участка обязательными. В таком случае переуступка запрещена (ст 448 ГК РФ) . Но про это уже было сказано, поэтому добавлю более подробно про расчёты и ячейки. Сначала про ячейки. Обратите внимание, что существует два типа ячеек — 1) С ответственным хранением. В такой ячейке сотрудник банка сделает опись всего того, что закладывается в ячейку — в Вашем случае — конкретную сумму денег. И при этом банк проверяет закладываемые купюры на подлинность. 2) Обычная, без ответственного хранения. В такой ячейке нигде не будет указано, что конкретно в ней лежит. Поэтому, если сотрудник банка совершит хищение денежных средств в ячейке — никаких требований к банку Вы предъявить не сможете — просто потому, что не сможете доказать, что там были деньги и в какой конкретно сумме. Более того банк не проверяет подлинность купюр в простой ячейке . Поэтому если решите рассчитываться по договору через ячейку, рекомендую выбирать с ответственным хранением — это будет подороже, но безопаснее.