Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Газификация ДНП с помощью инвестиционной компании
Здравствуйте, данная тема является логическим продолжением предыдущей темы https://pravoved.ru/question/2385354/ . Исходная мотивация — это обеспечение нашего ДНП газом.
Вариантов 2 – это 1. Мособлгаз, 2. Инвестиционная компания. Если с 1 вариантом все более менее понятно, то по второму варианту куча вопросов.
История вопроса такова: один активист нашего поселка, собственник участка якобы нашел в интернете компанию подрядчика Мосцентргаз https://mcgaz.ru/, которая предложила подведение газа через инвестиционную компанию, наименование которой до сих пор неизвестно. Для собственников участков был инициирован процесс срочной подписи заявления, содержание которого в подгруженных документах, с объяснением срочности – газа мало, нужно торопиться, чтобы соседние поселки всё не разобрали (вместе с нашим ДНП есть еще 2 ДНП, которые тоже предполагается газифицировать по этой схеме).
В рассылке от генерального подрядчика два документа – собственно само заявление, а также инвестиционный договор, который собираются подписывать в трехстороннем порядке между ДНП, генеральном заказчиком, инвестором после сбора подписей на 300 дворов и достижения трехстороннего соглашения. На мой взгляд оба эти документа очень странные. Изложу здесь свои соображения.
По заявлению:
В заявлении часто используется термин «до меня доведено», однако никакого собрания и выступления перед собственниками представителя инвестиционной компании не было, и до меня ничего не доведено. Также в заявлении указаны 3 стороны соглашения: ДНП, генеральный подрядчик и инвестиционная компания без указания их конкретных наименований, из чего, очевидно, что этот документ не может иметь никакой юридической силы, однако последнее предложение гласит: «Настоящее заявление будет иметь юридическую силу при условиях достижении согласия по условиям трехстороннего договора и его подписании.», что, на мой взгляд, противоречит всем нормам составления юридических документов.
Стоит ли подписывать такое странное заявление, в котором на меня пытаются возложить отложенные финансовые обязательства в безграмотной форме?
По инвестиционному договору:
1. Заключаются ли в соответствии с текущим законодательством инвестиционные договора на проведение работ на территории ДНП, например, Мособлгаз их уже не заключает, насколько я понял?
2. В договоре все ориентировано на члена ТСН, у нас таких нет пока. Нужно вступать, или организовывать НПО, как указано в заявлении, но тогда в договоре не прописаны обязательства с собственников.
3. Настораживает ряд моментов в договоре:
«В соответствии с настоящим договором, ТСН обязуется безвозмездно предоставить Инвестору право пользования Земельным участком на период проектирования и строительства системы газоснабжения до ее ввода в эксплуатацию и пуска газа, ...»
«ТСН обязано:
Предоставить Инвестору Земельный участок по договору ссуды сроком на период проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации Объекта, при этом срок действия договора должен составлять не менее 2 (Двух) лет и может быть продлен по требованию Инвестора»
«Инвестор имеет право:
…
Самостоятельно определять момент передачи Объекта в собственность ТСН.
...»
На мой взгляд, это противоречивые требования. Что есть объект? В терминах и определениях этого нет. Впервые онпоявляется в предмете договора: «Результат инвестиционной деятельности (Объект) на Земельном участке». Скользкий момент, земля должна вернуться в ДНП после пуска газа, а труба — собственность инвестора, как он может получить к ней доступ. Понятие пуска газа неопределено — в один дом, во все? А еще и это требование инвестора — в любой на любой срок пролонгировать договор ссуды…
А есть и еще один пункт:
«На период проектирования и строительства системы газоснабжения ТСН и до возврата в полном объеме Инвестору вложенных им денежных средств, Объект находится в собственности Инвестора.»
В принципе, корректно, только этот срок вообще неопределён. Допустим, затраты превысили 280 т.р. умноженные на 300, т. е. инвестор эти затраты никогда не покроет, и что тогда? Будем собирать деньги всем миром по сусекам..., чтобы произошел пуск газа. Т.е. в договоре не определен четкий объем инвестиций для возврата.
Какова практика отдания земель общего назначения в залог инвестиционной компании? Есть ли на Ваш взгляд противоречия в договоре? И в целом, что это все могло бы означать? У меня есть свои соображения на этот счет, но хотелось бы услышать квалифицированное мнение юриста.
По ходу обсуждения, я хочу задать еще несколько вопросов, в зависимости от того, в какую сторону развернется дискуссия. От юристов хотелось бы действительно детального погружения в тему с соответствующей оплатой, поскольку действую от имени большинства собственников земельных участков в ДНП.
- Инвест договор 21.02.2019.docx
- Заявление на подключение.docx
Здравчтвуйте.
Пока отвечу на сами вопросы именно, позднее напишу про документы именно уже свои замечания.
Вообще инвестиционные договоры вещь сложная и в ней всегда много рисков, именно потому, что можно желаемое просто не получить. Тем более в сфере строительства.
У вас не залог земли идет (пока говорю по написанном вами), у вас идет ссуда — то есть безвозмездное пользование ей. И тут надо четко понимать — на какой срок, и какую землю? Весь участок? Или только где будет труба и оборудование? Далее, а что получает инвестор? Право давать вам газ видимо, но по какой цене? На каких условиях? Мое мнение что тут надо заранее согласовать договор еще и поставки ресурсов — газа то есть. А то вы потом как потребители, даже если все будет успешно получите кота в мешке. Плюс вопрос обслуживания трубы.
И посмотрите — эта фирма уже делала что то аналогичное или Нет? Если это 1 проект их, я не советовал рисковать.
Потом, вы верно понимаете — стороны, сроки и предмет — везде должны быть прописаны очень четко, без посылок документов друг к другу бесконечно. Во первых это удобно, во вторых более безопасно для вас.
По земле еще может быть вариант сервитута, это пользование землей бесплатное или платное для инвестора, но я так понимаю это не обсуждается.
Гк
ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Стоит ли подписывать такое странное заявление, в котором на меня пытаются возложить отложенные финансовые обязательства в безграмотной форме?Сергей
Здравствуйте. Ну насколько я понимаю, Вам предоставлены лишь некие шаблоны, на которых действует конкретная инвесткомпания. Заполнение конкретикой будет в последующем, после того как будет понятна принципиальная готовность членов ДНП идти на подобное соглашение.
Согласно примечанию, не знаю кто его сделал, земельный участок подлежит предоставлению инвесткомпании в пользование на период осуществления предусмотренных по договору работ.
При этом не совсем понятен п.2.2
На период проектирования и строительства системы газоснабжения ТСН и до возврата в полном объеме Инвестору вложенных им денежных средств, Объект находится в собственности Инвестора.
насколько я понимаю, начиная с момента проектирования и строительства и до фактического пуска в эксплуатацию Объекта еще нет. Как может находиться в собственности то, чего пока еще нет, неясно.
Интересно также и следующее предложение из этого пункта:
Инвестор самостоятельно определяет момент передачи Объекта в собственность ТСН.
Это предоставляет весьма обширные возможности для усмотрения Инвестора. Вообще говоря, правильно было бы говорить о последующем выкупе ТСН в рассрочку построенного объекта, а не о передаче его безвозмездно.
В п.3.3.1. тоже интересно среди обязанностей ТСН
Предоставить Инвестору Земельный участок по договору ссуды сроком на период проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации Объекта, при этом срок действия договора должен составлять не менее 2 (Двух) лет и может быть продлен по требованию Инвестора.
То есть захотел Инвестор — продлил лет на 10.
Вот ниже еще есть нечто интересное в п.3.3.4.:
По требованию Генерального подрядчика при согласовании с Инвестором, обеспечить заключение договоров уступки права требования к договорам, переданным Генеральному подрядчику факел в соответствии с п. 3.3.3. настоящего ДоговораЭто о чем? Довольно странно, что в серьезный договор попадают какие-то непонятные слова.
А вот это зачем?
В целях обеспечения исполнения данного пункта Договора, ТСН обязуется в течение 10 (Десять) дней с момента заключения настоящего Договора предоставить Инвестору и Генеральному подрядчику доверенности в количестве 3 (Три) экземпляров, выданные на имя указанных ими лиц, полномочия и срок действия которой достаточны для совершения от имени ТСН действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект к ТСН.
ТСН само не может что ли потом когда надо будет зарегистрировать на себя переход права собственности на Объект?
В общем договор весьма непонятен, имеет довольно мутные и неопределенные пункты. Его надо либо обсуждать, либо глубоко и серьезно править, но в таком виде подписывать его даже при проставлении в нем конкретных подписантов не вижу смысла.
теперь конкретно по документам
заявление
нельзя такое подписывать- сперва должны быть определены как раз существенные условия договора- а потом уже вы должны подписывать заявление — малоли какие эти существенные условия могут быть.
и далее указано- что сперва они собирают заявления, потом только протоколы согласия по днп — и потом уже- только определение условий соглашения- так не делается.
Получается сперва берут согласия- а потом определяют условия, это телега впереди лошади.
далее
а что будет при не достижении? не понятно — какую силу эти заявления имеют? скорее всего ничего не будет- но надо прописать что тогда все согласия теряют силу
вот это может быть — но тут сможет ли организация это обслуживать технически- вопрос.
и плохо понятно тогда что именно тут будет у инвестора, об этом надо посмотреть договор, об этом далее.
договор
вот и первые ласточки что называется
п. 2.2. — пока инвестор вложение деньги не отобьет- объект будет в его собственности
понятие объекта — в 1 разделе не прописано вообще, я так понимаю это вся газовая система, но вдруг это что то еще- надо уточнять.
При этом получается пока они свои деньги не отобьют- они этот объект не отдадут вашей организации — то есть в заявлении это прописано не совсем верно. Потенциал по заявлению это вообще не понятно что, а вот по договору все как раз понятно- полный возврат их денег.
И инвестор сам определяет момент передачи этого объекта все по тому же п .2.2
п 2.3 — деньги они будут отбивать за счет ваших взносов- и там не написано в какой сумме — а надо бы эти 280 000 с дома как раз и прописать.
но по п 2.4- они эти размеры взносов относят к решению днп- это возможно — но какая сумма будет в итоге- не понятно тогда — вдруг на собрании установят больше, чем 280 000 — по каким то причинам.
п 3.3.1 — минимум участок им отдают на 2 года, но нет сроков реализации инвест договора полностью- это плохо- они должны быть примерно прописаны хотя бы- с и по, и возможностью продления при необходимости. Не так вот — не менее 2х лет.
Причем все продления должны идти по согласованию с вами и на конкретный срок, а не в одностороннем порядке- инвестором и неизвестно на сколько.
п. 3.3.3. — тсн будет обязано дать проектную документацию- кто и где ее будет делать? за чей счет?
я так понимаю документы вы будете где то еще заказывать- отдельно и за свои деньги- хотя по идее это должны делать инвестор с ген подрядчиком- проект то их- пускай они всеми согласованиями и занимаются- а то вам сделает кто то еще этот проект- а потом окажется что под именно эту местность не подходит, или технически там что то не так.