Покупаем квартиру, которая была подарена год назад

Здравствуйте!

Договор дарения сам по себе специфических рисков не несет. Нужно проверить все те же самые моменты, что и при оформлении сделки купли-продажи. Их довольно много, перечислить здесь все будет довольно сложно:

  — есть ли согласие супруга на совершение сделки,

  — есть ли задолженность по оплате квартиры,

  — история собственности квартиры (кто был собственником до дарителя), при анализе истории могут вылезти подводные камни такой сделки (несовершеннолетние собственники, отбывающие наказание в местах лишения свободы и пр.),

  — был ли использован материнский капитал, если да, то были ли выделены доли детям,

  — нет ли арестов, залогов, обременений,

  — и пр.

Оценить надежность сделки сможет только юрист, проанализировав договор дарения и изучив историю квартиры. Поэтому если у вас есть такая возможность, обратитесь к юристу за подробной консультацией, предоставив для изучения правоустанавливащие документы продавца на квартиру и выписку из ЕГРН.

Может ли даритель оспорить договор дарения? Какие риски у нас при покупке квартиры, можем ли остаться и без квартиры,

Татьяна

Татьяна, добрый день! Оснований для отмены дарения не так много (ст. 578 ГК РФ)— покушение на жизнь дарителя одаряемым, причинение тяжких телесных — но все это устанавливается вступившим в силу приговором суда, т.е. просто заявления тут не достаточно, а ложные обвинения влекут уголовную ответственность для заявителя. Остаются общие основания недействительности сделок (введение в заблуждение, недееспособность дарителя на момент совершения сделки и т.д.) но это к любой сделке применимо. Вам больше надо обратить внимание на материальное положение дарителя (есть ли исполнительные производства, когда возбуждены и т.д., нет ли сведений о начале банкротства данного лица)— не являлась ли данная сделка способом увода имущества от кредиторов если даритель находится на грани банкротства. В этом случае такая сделка в случае возбуждения дела о банкротстве может быть оспорена кредиторами

Уважаемая Татьяна! Любая сделка может быть оспорена в суде, в том числе, и договор дарения. Согласно ст. 181 Гражданского Кодекса РФ:

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку течение срока исковой давности начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, то истечение годичного срока с момента заключения договора дарения не свидетельствует о невозможности оспаривания его в дальнейшем.

Доброго дня!

Может ли даритель оспорить договор дарения? Какие риски у нас при покупке квартиры, можем ли остаться и без квартиры, и без денег? Какой договор можно нам составить, чтобы обезопасить себя?

Татьяна

Важно, чтобы квартира не находилась в залоге/аресте, данную информацию Вы можете запросить в письменной форме, заказав выписку из ЕГРН через МФЦ или посмотреть информацию на портале Росреестра. Для договора дарения возможно признание его недействительным по общим основаниям, которые применяются к другим сделкам. Наиболее распространенное это недееспособность дарителя или неспособность понимать назначение своих действий при подписании договора. Но риск существует при любой подобной сделке. Вариант поговорить с дарителем, попросить у него справки о том, что он не находится на учете. Это какая-то небольшая безопасность. Помимо этого возможны варианты 

ст. 578 ГК РФ:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.