Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры в ипотеку. Согласование нотариального договора
Ситуация: покупка квартиры в ипотеку. В квартире никто не зарегистрирован. Банк и нотариус проводят проверку истории квартиры посредственно, не проводилось освидетельствование продавцов в ПНД.
Стадия: согласование нотариального договора
Текущие собственники квартиры - две сестры возрастом 48 (замужем с 1999 года, в паспорте дети не указаны) и 59 лет (на данный момент в браке не состоит, есть ребенок 2006 года рождения):
Младшая сестра владеет 1/2 доли в квартире на основании:
Договор передачи (приватизации) квартиры от гос. учреждения от 1992 года. В договоре указаны только отец, мать, младшая сестра. Договор без определения долей. Т.е. получена 1/3 доля от квартиры
В 2007 году после смерти матери Соглашением определены доли - по 1/3 на отца, умершую мать и на младшую сестру. Доля умершей матери в квартире распределена поровну между отцом и этой сестрой. Есть нотариальное "Свидетельство о праве на наследство по закону", которое удостоверяет наследование этой сестрой 1/2 доли умершей матери. С учетом доли матери общая доля младшей сестры составили 1/2 квартиры.
Далее в 2007 году получено "Свидетельство о государственной регистрации права" - зарегистрировано по 1/2 доле в квартире у этой сестры и отца.
Старшая сестра владеет 1/2 доли в квартире на основании:
В 2016 году через 6 месяцев после смерти отца получено "Свидетельство о праве на наследство по завещанию", по которому вся доля (1/2 квартиры) отца наследуется старшей сестрой.
Есть "Свидетельство о государственной регистрации права" от 2016 года, в котором обозначена 1/2 доля квартиры.
Вопросы:
Младшая сестра получили долю от матери находясь в браке. Нужно ли согласие от супруга на сделку?
Понятно, что это наследство, но смущает статья 37 Семейного кодекса о признании имущества каждого из супругов их совместной собственностью:
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
Обладает ли ребенок старшей сестры правами на эту квартиру? Что должно быть указано в ДКП по этому поводу?
Какие дополнительно требования указать в ДКП в связи с тем, что два Собственника и у каждого из них могут быть разные "подводные камни", которые могут привести к отмене договора в части одного из Собственников через суд?
Полезно ли будет страхование титула и какие страховые рассматривать? Какие "подводные камни имеются при страховании "титула", на что обратить внимание? На какой срок страховать "титул" квартиры?
Младшая сестра получили долю от матери находясь в браке. Нужно ли согласие от супруга на сделку?Лия
Нет, не нужно, т.к. имущество получено по безвозмездной сделке и является ее личной собственностью (ст. 36 СК РФ).
Обладает ли ребенок старшей сестры правами на эту квартиру? Что должно быть указано в ДКП по этому поводу?Лия
Ребенок старшей сестры никакого отношения к ее имуществу не имеет.
4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка
Какие дополнительно требования указать в ДКП в связи с тем, что два Собственника и у каждого из них могут быть разные «подводные камни», которые могут привести к отмене договора в части одного из Собственников через суд?Лия
В данном случае я не вижу никаких оснований к отмене сделки. Если в выписке нет никаких обременений, то квартира чистая. Ее история прозрачна, т.к. это наследство. Если даже были какие-то наследники, то они прав на квартиру иметь не будут,
42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).
Если вы опасаетесь за их психическое здоровье, то предложите им предоставить вам справку из ПНД.
Так как собственность долевая, то сделку вы будете оформлять у нотариуса. Нотариус как правило в договоре прописывает, что сделка совершена не под влиянием обмана, не в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами.
Полезно ли будет страхование титула и какие страховые рассматривать?Лия
Если хотите, можете застраховать титул, но мне кажется, что это излишне
Уважаемая Лия! Попробую ответить на Ваши вопросы:
Младшая сестра получили долю от матери находясь в браке. Нужно ли согласие от супруга на сделку?
Согласно ст. 36 Семейного Кодекса РФ:
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Следовательно, согласие супруга на отчуждение личного имущества одной из сестер не требуется.
Но Ваши сомнения относительно положений ст. 37 Семейного Кодекса РФ имеют основания быть при условии, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие), поэтому полагаю, что от супруга необходимо согласие на то, что имущество не является общим, поскольку каких-либо вложений, значительно увеличивающих стоимость 1/2 доли квартиры, не производилось.
Согласно ст. 60 Семейного Кодекса РФ:
4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Каких-либо условий относительно прав ребенка в ДКП включать необходимости нет, т.к. это предусмотрено указанной нормой права.
Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем в случае признания сделки недействительной. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.
На практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для Вас. Больше – не имеет смысла, поскольку срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности, составляет ровно 3 года.
Вместе с тем, если договор удостоверяется нотиариусом, то не вижу смысла страховать титул, т.к. деятельность нотариуса застрахована в силу закона, и в случае признания сделки недействительной, убытки возмещаются страховой компанией, застраховавшей ответственность нотариуса.
Младшая сестра получили долю от матери находясь в браке. Нужно ли согласие от супруга на сделку?
Понятно, что это наследство, но смущает статья 37 Семейного кодекса о признании имущества каждого из супругов их совместной собственностью:
Лия
Лия, добрый вечер! Собственно в силу ст. 36 СК РФ это не совместно нажитое имущество, но да, супруг может теоретически с таким требованием выйти в суд, но в этом случае пусть делит денежные средства от продажи, на момент совершения сделки данное имущество очевидно не являлось совместной собственностью
Обладает ли ребенок старшей сестры правами на эту квартиру? Что должно быть указано в ДКП по этому поводу?
Лия
В силу ст. 60 СК РФ детине обладают правами на имущество родителей (кроме как в порядке наследования)
Полезно ли будет страхование титула и какие страховые рассматривать? Какие «подводные камни имеются при страховании „титула“, на что обратить внимание? На какой срок страховать „титул“ квартиры?
Лия
надо смотреть условия, что рассматривается в качестве страхового случая, стоимость страховки, тут Вам решать но исходя из описания реальных рисков по обозначенным направлениям я не усматриваю. Если все таки будете приобретать страхование титула исходите из срока давности по оспариваю сделок — год для оспоримых и 3 года для ничтожных сделок
Лия, здравствуйте!
В принципе, по основаниям возникновения права собственности у продавцов никаких вопросов не возникает. Единственное, я бы на Вашем месте уточнил не являлась ли младшая сестра нетрудоспособной на момент открытия наследства (досрочная пенсия, инвалидность). Дело в том, что согласно нормам ст. 1149 ГК РФ нетрудоспособные на момент открытия наследства (смерти наследодателя) дети имеют право на обязательную долю в наследстве не зависимо от завещания. Так же есть и преимущественное право наследования неделимой вещи, согласно нормам ст. 1168 ГК РФ.
В принципе, в виду того, что продают они квартиру совместно, наверняка между наследниками отсутствуют какие-либо споры относительно этой квартиры.
Что касается справки из ПНД. Из сложившейся практики (по крайней мере по Москве) требование Вами предоставления справки из ПНД будет говорить только о том, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, но не более того, однако для совершения сделки она не обязательна. Имейте ввиду, что согласно ст. 302 ГК РФ в некоторых случаях допустимо истребование имущества из владения добросовестного приобретателя.
В случае оспаривания сделки по основаниям ст. 177 ГК РФ (наличие у продавца/продавцов психического заболевания, не позволяющего им отдавать отчета в своих действиях) справку конечно к делу приобщат, но особого внимания ей не придадут. Фактически справка подтверждает тот факт, что человек не состоит на учете в ПНД, но это не означает, что на момент сделки у него отсутствует психическое заболевание. Даже освидетельствование на сделке не даст Вам никаких гарантий в виду того, что не все заболевания и не в каждой степени можно определить на таком освидетельствовании (фактически проверяется только отсутствие видимых признаков). При оспаривании сделок по 177 ГК РФ назначается судебная психиатрическая экспертиза, которая проводится коллегиально комиссией врачей при чем судебно-психиатрическая экспертиза может назначаться как амбулаторно, так и стационарно.
Чтобы понять почему освидетельствование на сделке не даст Вам гарантий, ознакомьтесь пожалуйста с порядком проведения судебно-психиатрической экспертизы и сравните с возможным освидетельствованием на сделке. Думаю Вы увидите существенную разницу. Ознакомиться с Приказом Министерства здравоохранения РФ от 12 января 2017 г. N 3н«Об утверждении Порядка проведения судебно-психиатрической экспертизы» можно по ссылке: https://base.garant.ru/7162229...
Относительно неделимых улучшений лично мое мнение: если в квартире произведен серьезный капитальный ремонт — я бы попросил согласие супруга, для спокойствия (в конце концов некоторые условия может диктовать покупатель), если существенного ремонта в квартире не производилось. то и согласие не требуется — супругу попросту не чем обосновать право хоть на какую-то часть этого объекта недвижимости.
Относительно требований в ДКП, на случай если договор будет отменен в части какой-то из сестёр: лично моё субъективное мнение — в таком случае важно сохранить хотя бы вторую половину квартиры и тем самым не лишиться права пользования. При этом, не факт, что вторую собственницу (оспорившую свою часть сделки) когда-либо вселят в квартиру. То есть право собственности она отвоюет, а проживать не сможет. В однушку бы её не вселили гарантировано, так же сейчас есть практика, когда отказывают во вселении и в двухкомнатные и даже в трехкомнатные квартиры.
Относительно страхования титула — не считаю допустимым навязывать свое мнение относительно этого момента. Тут покупатель должен сам для себя решать этот момент. В принципе сделка у Вас достаточно чистая и каких-либо очевидных сомнений в чистоте квартиры у меня нет, но это взгляд со стороны. С одной стороны это лишние расходы и очевидной необходимости для них нет, с другой стороны, не застраховаться и три года потом мучиться сомнениями и переживаниями… Именно по этой причине покупатель должен решить для себя этот момент сам.
Что еще можно сделать для большего спокойствия: посмотрите на сайте районного суда, к которому относится адрес приобретаемой квартиры, а так же адреса продавцов — не было ли каких-то судебных процессов с их участием (оспаривание завещания или какие-то иные имущественные споры). Так же не лишним будет поговорить с соседями: может какие-то еще родственники (наследники первой очереди) о которых продавцы утаивают (к примеру есть старший брат пенсионного возраста находящийся в другом городе, длительной командировке, проживающий за границей или к примеру отбывающий наказание). Такой наследник может доставить много неприятностей, вплоть до признания договора купли-продажи недействительным.
Страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя. Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит. Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).
Обычно страховка делается на три года, но при этом забывают, что срок исковой давности можно восстановить и через 10 и через 20 лет.
Если будете страховать, то страхуйте события в прошлом, а не в будущем, в противном случае в выплате вам будет отказано.
Страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца
Титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует.