Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Анализ Договора долевого участия при покупке с привлечением ипотечных средств
Добрый день,
Прошу оценить предоставленный застройщиком ДДУ и доверенность, а также проверить на наличие "подводных камней"
- ДОВЕРЕННОСТЬ гавань.docx
- ДДУ Абдуллаев.docx
Здравствуйте
п 1.2
Общая приведенная площадь Квартиры исчисляется как сумма площадей всех частей Квартиры, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения Квартиры, а также площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5 и/или площадь балконов с понижающим коэффициентом 0,3.
про понижающие коэфф. — верно
п. 1.4
На день подписания Договора в отношении Земельного участка в ЕГРН зарегистрированы следующие ограничения (обременения) права:
1) водоохранная зона водного объекта площадью 6351 кв. м.;
в связи с этим проверьте- выдали ли им разрешение на строительство уже или нет — это отдельная ситуация с такой зоной всегда
б) Застройщиком
получено разрешение на строительство Многоквартирного дома № 78-002-0093.3-2014,
выданное Службой государственного строительного надзора и экспертизы
Санкт-Петербурга 24.04.2018 (далее – Разрешение на строительство);
вот его посмотрите- чтобы оно реально существовало
стройка идет до ноября 22 года- передача летом 23
2.2. Срок передачи Квартиры – до 30 июня 2023 года. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательство по передаче объекта долевого строительства (Квартиры), но не ранее дня получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию.
важный момент вот тут
при изменении площади при приемке- никакого доп соглашения не будет- а от этого может измениться и цена объекта
2.3. Общая приведенная площадь Квартиры, приобретаемой Участником долевого строительства, подлежит уточнению после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию, определяется исходя из сведений технического плана Многоквартирного дома, подготовленного по результатам проведения кадастровых работ, и указывается Застройщиком в сообщении, направляемом Участнику долевого строительства в соответствии с п. 5.2.2 Договора, и акте приема-передачи Квартиры. Подписание дополнительного соглашения между Сторонами об изменении общей приведенной площади Квартиры не требуется.
и там же- отклонение в 5% от указанной площади- существенным не является- это по закону так
вот это — не очень хорошо именно по самому дому- но ситуация это частая. на счет залогов
2.7.4. Дает свое согласие на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки, Земельного участка и строящихся (создаваемых) на указанном Земельном участке Многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (в том числе объектов незавершенного строительства).
п. 3.1- хорошо что цена указана и общая и за 1 кв.м.
как и указывал выше- цена может измениться — если площадь изменится в любую сторону более чем на 5%
3.5. Цена Договора подлежит изменению в случае увеличения или уменьшения приведенной площади Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, по результатам проведения кадастровых работ в отношении Многоквартирного дома, более чем на 5% (пять процентов) от приведенной площади Квартиры, указанной в п. 1.2. Договора. При этом окончательная Цена договора указывается Застройщиком в сообщении, направляемом Участнику долевого строительства в соответствии с п. 5.2.2. Договора, и акте приема-передачи Квартиры. Подписание дополнительного соглашения между Сторонами об изменении Цены договора не требуется.
В этом случае Стороны до подписания акта приема-передачи Квартиры производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади Квартиры, указанной в п. 3.1. настоящего Договора. При этом при взаиморасчетах за расчетную единицу Сторонами принимается общая приведенная площадь Квартиры, определенная после проведения кадастровых работ
и расчеты идут до приемки квартиры
Здравствуйте!
В первую очередь, что Вам надо сделать перед подписанием договора долевого участия, так это проверить полномочия той стороны, которая будет подписывать от имени застройщика, попросите предоставить Вам для ознакомления Агентский договор, почитайте внимательно доверенность.
далее,
также полезно будет ознакомиться с основанием владения застройщиком земельным участком — Договор купли-продажи от 29.12.2017 года.
Также сомнительный пункт, о том, что земельный участок находится в водоохраной зоне, это тоже надо проверять, несмотря на выданное разрешение на строительство.
потом, пункты ДДУ 1.7 и 2.1 имеют разночтения- ввод в эксплуатацию многоквартирного дома- до 20 ноября 2022 года, а срок передачи квартиры, входящей в такой многоквартирный дом — до 30 июня 2023 года, это тоже надо сопоставить в единую дату.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
то есть, эти сроки в договоре можно сопоставить.
Тот факт, что отклонение от установленной площади указанной в пункте 1.2 в пределах 5 % как в большую, так и в меньшую сторону, это нормально. Законом установлено
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Статья 9. Расторжение договора
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числепревышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства,которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
по закону они указали верно- 5 лет гарантия, но не написали поче то что на инженерное оборудование срок гарантии- 3 года, но он тоже есть
это ст 7 фз 214
про деньги снова указано в обязанностях если цена меняется
вот п. 5.1.11 совершенно не понятен — о каком агенте речь? может быть вы уступку захотите сделать вообще без агента, или его услуги будут в разы дешевле.
правда раз покупаете квартиру в ипотеку- без согласия банка- никакую уступку вы честно говоря не сделаете
важный пункт
если вдруг площадь квартиры окажется меньше — то часть средств застройщик вам возвращает
исключить этот момент
их сроки- это их проблемы.
Вы не обязаны их переносить им по закону- это только по соглашению сторон.
Как раз если сроки нарушаются- вы по ст 6 фз 214 имеете право требовать неустойки- если сроки сильно затянуты неустойка может быть очень приличной, плюс обычно за такое затягивание можно через суд требовать возмещение морального вреда по ст 15 закона о защите прав потребителей и еще + 50% штраф от выигранной суммы по ст 13 если вы подавали претензию по неустойки и моральному вреду, а вам застройщик отказался это платить добровольно.
Вся отделка описана в приложении 2