Доли в квартире

Евгений, добрый вечер! Собственно если банк как залогодержатель не возражает против отчуждения квартиры, как понимаю пока зарегистрированной на Вас, заключайте сделку либо купли продажи либо дарения, тут надо смотреть что по налогам будет выгодней. Незарегистрированный брак никаких правовых последствий не имеет, поэтому при дарении налог в размере 13% от кадастровой либо рыночной стоимости недвижимости платит одаряемый. При продаже зависит от даты регистрации права — до или после 01.01.2016 зарегистрировано право. Если до — то минимальный срок владения для продажи без налога 3 года, если после 5 лет + если цена продажи будет меньше 70% кадастровой стоимости налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости. Также Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение квартиры.+ если не пользовались ранее заявить налоговый вычет в вязи с приобретением данной квартиры в размере не более 2 млн.

Здравствуйте, Евгений!

При любой сделке, если не истёк минимальный срок владения квартирой (3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения), если стоимость, указанная в договоре,  будет меньше 70 % кадастровой стоимости,  налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости.

Единственное, что можно сказать положительного, в этом году Вам налог уплачивать не придётся. Налоговым периодом считается год. 

Ст. 228 НК РФ

4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим  налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьёй 227.1 настоящего Кодекса.

Также нужно уточнить момент, завершено ли строительство и поставлена ли квартира на кадастровый учёт. Если нет, то применяются положения п. 5 ст.217.1 НК РФ:

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

То есть, в этом случае Вы можете указать любую цену сделки, и она не будет при расчёте налога привязана к кадастровой стоимости.

Евгений, здравствуйте!

Если Ваш вопрос касается «перенесения права собственности» на квартиру, чтобы при этом избежать налогов (для Вас), тогда алгоритм решения вопроса может быть следующий:

1) получение согласия банка на отчуждение предмета залога (ипотеки) — квартиры.

Дело в том, что " имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ч. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).

2) заключение договора (любого, являющегося основанием для перехода права собственности) со сроком исполнения обязательств (в том числе по передаче квартиры в собственность бывшей гражданской жене) в сроки после истечения минимальный сроков владения, определенных налоговым законодательством (как основания для освобождения от уплаты налога).

По общему правилу, такой срок в настоящее время составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Т.е., если, например, пятилетний срок владения квартирой истечет 01.01.2021 года, то Вы можете сейчас заключить договор купли-продажи со сроком передачи квартиры (и получения денег) 01.02.2021 года.

Объект налогообложения (доход) у Вас возникнет 01.02.2021, т.е. после истечения минимального срока, а потому не будет облагаться налогом на доходы физ. лиц.

Предупреждение (во исполнение Правил, утв. ФПА РФ (протокол от 28.09.2016 № 7)) – предоставленная выше правовая информация не является юридической консультацией.