Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

360 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
360 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Соглашение о неустойке к застройщику

Здравствуйте,В 2011 году я купил квартиру в строящемся доме у компании Ведис (vedis.ru) в комплексе Мичурино.Дом они достроили, предложили приехать 3 августа 2012 года и принять ее.Мое доверенное лицо обнаружило существенные недостатки и составило дефектную ведомость.Ведис обязалось исправить эти недостатки и дефекты за 60 рабочих дней через свою обслуживаюшую компанию.Сегодня истекли 60 рабочих дней, недостатки не устранены.Вопросы:1. Могу ли я требовать выплаты неустойки за невыполнение обязательств по устранению дефектов? Если да, то в каком размере, за какой срок и с какого момента? И вообще, как это делается?2. Что мне делать, если дефекты будут утранены частично или не качественно? (они могут быстро тяп-ляп что-то сделать)

26 Октября 2012, 17:11, вопрос №23161 Илья, г. Москва
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Балашов Владимир

    Здравствуйте! вопрос неустойки- в вашем договоре есть указание на неустойку??
    если есть- взыскивается через суд
    если будут плохо устранены- вы можете требовать уменьшение цены, либо устранить их сами и требовать вам выплатить деньги за эти устранения

    гк

    Статья 330. Понятие неустойки

    1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

    2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

    Статья 331. Форма соглашения о неустойке

    Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

    Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.


    Закон о защите прав потребителей


    Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков

    1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

    потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

    потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

    потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

    потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

    отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

    При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.


    26 Октября 2012, 17:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В договоре есть много пунктов о штрафах и пенях по отношению ко мне, а по отношению к ним ничего не нашел. То есть, описания неустойки за задержки в выдаче ключей/квартиры нет.

    30 Октября 2012, 00:27
  • Юрист - Ермолаева Татьяна Андреевна
    Юрист, г. Радужный
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Одним из способов защиты гражданских прав согласно ст. 12 ГК РФ является взыскание неустойки.

    В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

    Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

    На основании ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
    Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

    Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств.
    Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери стороны, понесенные в связи с нарушением договора другой стороной. Кроме того, неустойка признается судами мерой имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Поэтому обязанность по ее уплате обычно указывают в общем разделе договора об ответственности.
    Стороны должны определить в договоре, за нарушение каких его условий и в каком объеме наступает та или иная ответственность или уплачивается неустойка.

    26 Октября 2012, 20:11
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермолаева Татьяна Андреевна
    Юрист, г. Радужный
    Общаться в чате

    Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (ее расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести) и упущенную выгоду - не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

    Основания возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) установлены законом или могут быть предусмотрены договором.

    Если основания возмещения убытков не установлены договором:
    Сторона вправе требовать возмещения причиненных ей убытков по основаниям, предусмотренным законом (т.е. фактически в любом случае неисполнения или ненадлежащего исполнения другой стороной обязательств по договору согласно ст. 393 ГК РФ).

    Необходимо помнить, что убытки возмещаются только в том случае, если сторона, требующая их возмещения, докажет следующие обстоятельства: факт нарушения другой стороной обязательства, установленного договором или законом, факт возникновения убытков, причинно-следственную связь между этими событиями, размер убытков.


    26 Октября 2012, 20:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Илья!

    В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

    В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) соразмерного уменьшения цены договора;

    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

    Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.(часть 5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ). Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

    То есть, если застройщик не устранит недостатки в установленный срок, то Вы имеете право расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

    ЕСли недостатки будут обнаружены после сдачи объекта недвижимости, то Вы Вправе предъявить претензии к качеству в пределах гарантийного срока( 5 лет).


    В силу ст.6 Закона В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

    То есть, ВЫ имеете право требовать неустойку за каждый день просрочки в размере одной шестьсотой ставки рефинансирования ( 8,25% годовых) от цены Вашего ДОговора за каждый день просрочки.

    С уважением Ф. Тамара


    С уважением Ф, Тамара

    28 Октября 2012, 00:01
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Каким образом, в каком порядке и с какой аргументацией мне нужно действовать? Расторгать договор я не хочу - квартира мне крайне необходима. Я хочу компенсировать нанесенный многочисленными задержками моральный ущерб, взыскать пени за задержку в передаче квартиры и добиться срочного устранения дефектов.

    30 Октября 2012, 00:33
  • Юрист - Ермолаева Татьяна Андреевна
    Юрист, г. Радужный
    Общаться в чате

    Вам необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Лучше всего обратиться к помощи юриста, что бы он мог ознакомиться с вашими документами и помог вам правильно составить исковое заявление.

    ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
    о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств и
    компенсации морального вреда

    Отношения сложившиеся между мною и организацией являются отношениями между потребителем и исполнителем, и регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей»
    В соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
    В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере трех процентов цены выполнения работ (оказания услуг).
    Таким образом, за нарушение сроков окончания строительства и передачи истцу квартиры ответчик обязан уплатить истцу неустойку в размере трех процентов от стоимости квартиры за каждый день просрочки. На 00.00.2012 г. просрочка исполнения обязательства составляет 00 дней. Исходя из указанного, а так же с учетом требования абз. 5 п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» сумма неустойки, которую ответчик обязан мне уплатить, составляет ХХХ рублей. Расчет неустойки прилагается.
    В связи с просрочкой исполнения обязательств ответчиком истцу был причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях испытываемых истцом и в настоящее время (указать именно какой вред был причинен и чем это подтверждается).
    В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
    Компенсацию морального вреда истец оценивает в размере 0000 рублей.

    00.00.2012 г. ответчику была направлена претензия с требованием выплатить истцу неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств, однако данная претензия была оставлена без внимания.
    В связи с неисполнением ответчиком в добровольном порядке своих обязательство по договору, невыплатой неустойки истец для защиты своих прав вынуждена обратиться в суд.
    На основании изложенного и в соответствии со ст. 15 ГК РФ, ст. ст. 13, 15, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 98 ГПК РФ прошу:
    1. Взыскать с XXXX в пользу ФИО:
    · Неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры в размере ХХХ рублей;
    · Компенсацию морального вреда в размере 000 рублей.

    30 Октября 2012, 19:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермолаева Татьяна Андреевна
    Юрист, г. Радужный
    Общаться в чате

    Что касается вопроса устранения недостатков, то сроки их устранения и порядок обычно прописываются в договоре.

    Если же они устранены в установленные договором сроки не были, то требование об их устранении так же можно включить в исковое заявление.

    Если вами заключалось отдельное соглашение на устрание недостатков, то и по данному соглашению можно взыскать неустойку.

    30 Октября 2012, 19:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Здравствуйте, Илья!

    Принцип полного возмещения убытков заложен в ст. 10 Закона о долевом участии, согласно которому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или исполнившая недолжным образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

    Когда объект построен с отступлением от условий договора и обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которое делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) соразмерного уменьшения цены договора;

    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона о долевом участии.

    Третьей формой ответственности является возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами, согласно общей норме п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица. В силу того, что денежными средствами, переданными участником долевого строительства, пользуется застройщик, данная форма ответственности применима лишь в отношении его.

    По общему правилу размер процентов за пользование чужими денежными средствами равен существующей в месте жительства кредитора учетной ставке рефинансирования.

    В отличие от этого, в Законе о долевом участии предусмотрен свой повышенный размер процентов за пользование чужими денежными средствами, который равен размеру законной неустойки, т.е. одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии) c 14 сентября 2012 г. – 8,25 %. .

    Дополнительной формой ответственности для застройщика перед дольщиком, осуществившим вложения в непредпринимательских целях, выступает возможность взыскания компенсации морального вреда.

    Как установлено ч. 9 ст. 4 Закона о долевом участии, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

    Под моральным вредом в соответствии со ст. 151 ГК РФ понимают физические или нравственные страдания, причиненные гражданину. Исходя из положений ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

    Применение гражданином Закона о защите прав потребителей предоставляет и такие правовые возможности, как предъявление иска с учетом альтернативной подсудности по выбору гражданина-истца: по месту нахождения организации, места жительства истца или пребывания, заключения или исполнения договора. Помимо этого, гражданин освобождается от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает один миллион рублей.

    Для доказывания размера недостатков и неустойки за пользование данными ден. средствами необходимо будет обратиться к независимому оценщику, после чего в любом случае возможно будет взыскать установленный размер имевших место недостатков, а также неустойку в размере 1/300 Х 8,25 % от суммы, необходимой для устранения недостатков за каждый день просрочки в выплате данной суммы.

    31 Октября 2012, 07:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Меркулов Александр Константинович
    Меркулов Александр Константинович, Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    1. Первое что нужно уточнить: на основании какого договора Вам была передана (вы приобрели) данную квартиру? - договор участия в долевом строительстве? путем вступления в кооператив? или иными путями? - это важно знать, чтобы дать грамотный ответ,т.к. в зависимости от вида договора будут соответственно применяться те или иные нормы закона.

    2. Неустойка и иные меры ответственности так же будет исчисляться в зависимости от того, какой договор вы заключили,если это договор участия в долевом строительстве, то к сожалению, никто из юристов не дал правильной формулы рассчета неустойки в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве".(вам ее отослали через личное сообщение).

    поэтому прежде всего уточните какой договор вы заключили, иначе может получиться что все ответы юристов будут к вашим отношениям не применимы.

    03 Ноября 2012, 15:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Илья!

    В первую очередь Вам следует направить письменную претензию с требованиями Застройщику.В случае отказа удовлетворить Ваши требования добровольно, Вы сможете решить вопрос в судебном порядке. Однако В Вашем случае при подаче обоснованной претензии Вы имеете все шансы на решение вопроса в до судебном порядке. Смогу оказать услугу по составлению эффективной претензии и иска.

    С уважением Ф. Тамара

    06 Ноября 2012, 15:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats