8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
550 ₽
Вопрос решен

Удержание обеспечительного платежа по договору аренды

Добрый день!

По договору аренды указано: В случае досрочного расторжения Договора по вине и\или инициативе Арендатора сумма Обеспечительного платежа остается в распоряжении Арендодателя в качестве возмещения убытков, причиненных досрочным расторжением Договора.

Стороны вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора по любой причине, прямо не указанной в настоящем Договоре, письменно известив об этом другую сторону не позднее, чем за 2 (Два) календарных месяца. По истечении указанного срока Договор считается расторгнутым. При этом Арендатор обязан уплачивать за месяцы, предшествующие расторжению Договора Арендную плату и иные платежи (если они предусмотрены Договором) в полном объеме на условиях Договора.

Арендатор досрочно расторгает договор (до истечения срока его действия) предупредив за 2 месяца, НО обеспечительный хочет зачесть за последний месяц аренды, ссылаясь на:

1) «Обеспечительный платеж (Гарантийное обеспечение) – является суммой, за счет которой погашается задолженность Арендатора в случае просрочки последним уплаты арендной платы, пени и иных платежей, обязанность по уплате которых возлагается настоящим Договором на Арендатора» (раздел I. Договора);

2) Обеспечительный платеж используется в качестве меры, гарантирующей своевременный возврат Арендатором Помещения в исправном состоянии после истечения срока аренды либо при досрочном расторжении Договора при неисполнении договорных обязательств, возложенных Договором

Между тем, согласно Договора, в случае досрочного расторжения Договора по вине/или инициативе Арендатора сумма Обеспечительного платежа остается в распоряжении Арендодателя в качестве возмещения убытков, причиненных досрочным расторжением Договора.

То есть Обеспечительный платеж при расторжении Договора не засчитывается в счет оплаты арендной платы не последний месяц аренды, а удерживается сверх суммы Арендной платы за последний месяц.

Условие не являются условием об отступном в случае одностороннего отказа Арендатора от Договора. Данный пункт предусматривает для Арендатора именно гражданско-правовую ответственность в виде убытков в определенном размере за досрочный отказ от исполнения Договора.

Условия вышеуказанного пункта не соответствуют понятию, данному в разделе I Договора, и являются ничтожными в силу норм гражданского законодательства РФ.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).

Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. Убытки и отступное представляют собой самостоятельные правовые институты. Отступное предполагает право должника откупиться от исполнения обязательства по собственной инициативе, в то время как возмещение убытков является средством защиты прав кредитора и используется по его усмотрению, что лишает должника возможности прекратить обязательство, уплатив убытки без согласования с кредитором.

Вместе с тем, право на передачу отступного может быть не связано с нарушением договора, в то время как для взыскания убытков нарушение обязательства является обязательным условием.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами.

В силу норм главы 25 ГК РФ обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства.

Возмещение убытков, как общая мера гражданско-правовой ответственности, применяется при любых нарушениях обязательств.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права по правилам ст. 14 ГК РФ, тем более не может быть квалифицировано как основание для возникновения у другой стороны данного обязательства обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение контрагента.

Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде возмещения убытков или неустойки/штрафа. Выбор участником гражданского оборота такого способа защиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ). А применение данных условий Договора со стороны Арендодателя будет являться злоупотребление правом, что не допустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

Таким образом, условие п. 6.4. Договора, в силу ст.ст.10, 167, 168 ГК РФ, не создает для сторон прав и обязанностей, поскольку противоречит гл. 25 ГК РФ. У Арендодателя отсутствуют установленные Договором и гражданским законодательством РФ основания удержания Обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж подлежит либо возврату Арендатору в соответствии с требованиями ст. 1102 ГК РФ, либо засчитывается в счет оплаты Арендной платы за последний месяц действия Договора.

Насколько действия арендатора правомерны? Может ли арендодатель на основании условий договора удержать Обеспечительный платеж?

Показать полностью
, Анна, г. Москва
Иван Станиславович Остроумов
Иван Станиславович Остроумов
Юрист, г. Волгоград

Здравствуйте, Анна. Это вопрос дискуссионный и судебная практика по нему противоположная. Судебная практика в защиту позиции Арендодателя:

Отказывая в иске [о признании недействительным пункта договора аренды нежилых помещений в части удержания обеспечительного взноса при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора], суды исходили из того, что в данных конкретных правоотношениях сторон спора обеспечительный взнос является гарантией исполнения арендатором условий договора аренды и в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства. 

Определении ВАС РФ от 07.06.2012 N ВАС-4194/12 по делу N А50-1951/2011

Установление в договоре аренды условия, обеспечивающего исполнение арендатором договора и гарантирующего законные интересы арендодателя в исполнении этого договора, нормам действующего гражданского законодательства, в частности ст. ст. ст. 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, не противоречит.Поэтому оснований для признания недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Кодекса абз. 2 п. 3 дополнительного соглашения о невозвращении залогового платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора у судов не имелось".

Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11 по делу N А60-41585/2010-С12

Аналогичная позиция отражена в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2013 по делу N А43-24042/2012.

0
0
0
0

Насколько я понял, Вас интересует как обосновать позицию Арендодателя для того чтобы законно удержать обеспечительный платёж. В таком случае, приведу более свежую практику ВС РФ в пользу арендодателя:

"… Пунктом 4.4 договора стороны установили обязанность арендатора внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной ставки на условиях заключенного между сторонами соглашения о задатке от 16.04.2012 N 16/04/12-3 (далее — соглашение о задатке). При этом стороны указали, что данная сумма не является платежом за первые месяцы аренды, а удерживается арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором по договору.
По условиям названного пункта договора, если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пунктов 2.1.5, 6.4.1 — 6.4.3 договора, задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.
Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде штрафа, общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.
Суды удовлетворили требование общества, признав оспариваемый пункт договора недействительным.
Штраф за досрочное расторжение договора квалифицирован судами как неустойка.
При названных обстоятельствах, исходя из положений пункта 3 статьи 450, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), суды пришли к выводу о том, что установление в договоре указанного штрафа противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали установленный в договоре «механизм расторжения договора» противоречащим нормам гражданского законодательства.
Между тем судами не учтено следующее.
В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 Гражданского кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора — удержание арендодателем задатка, для арендодателя — уплата задатка в двойном размере.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса.
Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.
В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.
То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.
Поскольку Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при его исполнении.
Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. При таких обстоятельствах заявление арендатора о недействительности этого условия после направления уведомления о досрочном расторжении договора без указания каких-либо мотивов направлено на неисполнение возникшего между сторонами обязательства.
Таким образом, поскольку оснований для признания договора аренды недействительным в части (пункта 4.4) не имелось, иск удовлетворению не подлежал.
Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны защита охраняемых законом публичных интересов..."
ОпределениеВерховного Суда РФ от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784 по делу N А40-53452/2014

Насколько действия арендатора правомерны? Может ли арендодатель на основании условий договора удержать Обеспечительный платеж?

Анна

Я не привел противоположную практику, если надо напишите, приведу. Полагаю, что отказ арендатора спорный, поэтому неправомерный, в связи с чем арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в данной ситуации. 

0
0
0
0

Анна, напишите с позиции кого Вы выступаете — арендатора или арендодателя?

0
0
0
0
Александр Перилов
Александр Перилов
Юрист, г. Владимир

Добрый день Анна.

По договору аренды указано: В случае досрочного расторжения Договора по вине и\или инициативе Арендатора сумма Обеспечительного платежа остается в распоряжении Арендодателя в качестве возмещения убытков, причиненных досрочным расторжением Договора.

Чтобы попытаться отстоять позицию арендодателя, нужно вот эту фразу, что обеспечительный платеж остается в качестве возмещения убытков у Арендодателя попытаться толковать как установление оплаты за односторонний отказ от исполнения договора и удержания этой платы за счет обеспечительного платежа. То есть, говорить о том, что стороны на самом деле имели ввиду именно плату за отказ от договора и последующее удержание, а не возмещение убытков

п.3 ст.310 ГК РФ Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В ином случае, на мой взгляд, арендодателю может быть оказано, так как по сути, если принимать во внимание буквальное толкование текста, то стороны заранее согласовали размер убытков, которые арендодатель еще не понес в связи с односторонним отказом от договора. Да и законодательство у нас не позволяет заранее определять сторонам размер убытков. Размер убытков всегда подлежит доказыванию.

0
0
0
0

Если смотреть судебную практику, то на мой взгляд нужно смотреть дела, где договор аренды заключен после 01 июня 2015 года. Она будет более объективна, так как до этой даты суды рассматривали обеспечительный платеж как не поименованный в законе способ обеспечения исполнения обязательств и ссылались на свободу договора. С принятие с Статья 381.1. Обеспечительный платеж регулирование немного изменилось и обеспечительный платеж стал уже поименованным способом обеспечения.

0
0
0
0
В ином случае, на мой взгляд, арендодателю может быть оказано, так как по сути, если принимать во внимание буквальное толкование текста, то стороны заранее согласовали размер убытков, которые арендодатель еще не понес в связи с односторонним отказом от договора.

Александр Перилов

Коллега, с одной стороны, согласен что нехорошо называть удерживаемую суму убытками, но с другой, даже при таком условии здесь явный перевес судебной практики в пользу арендодателя. Например, в  Определении Верховного Суда РФ от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784 по делу N А40-53452/2014, по делу обеспечительный платеж удерживался как неустойка (штраф), как известно и штраф и убытки являются мерой ответственности за нарушение обязательств. В данном определении ВС РФ указал следующее:

Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон
0
0
0
0
Похожие вопросы
489 ₽
Вопрос решен
Защита прав потребителей
И есть ли смысл вообще бороться за эти деньги?
Я 1 мая заключил договор аренды гаража с ГСК "Водник". в кассу ГКС я внес следующие денежные средства - 4500 рублей депозит и 4500 рублей плата за аренду за май месяц. 9 мая я в одностороннем порядке отказался от аренды гаража, так как гараж был не надлежащего качества - не было замка на воротах, в дождь вся крыша гаража текла со всех соединений и щелей. 9 мая я через WhatsAPP уведомил председателя гаража. что отказываюсь дальше арендовать гараж и указал причину и попросил мне вернуть деньги - депозит 4500 и остаток денежных средств за аренду за май месяц. Председатель отказал мне. Ссылаясь на пункт в договоре, что я должен за месяц предупредить о расторжении договора и об упущенной выгоде. Я фактически не пользовался гаражом ни часу. так как у меня не было ключей, а когда я пришел за ключом 8мая я увидел сломанный замок и текущую крышу. Как мне вернуть свои деньги? И что я могу требовать на законном основании в досудебном урегулировании и в как итог в суде. И есть ли смысл вообще бороться за эти деньги?
, вопрос №3040917, Владимир, г. Москва
389 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Какие еще есть нюансы у подобной сделки?
Добрый день. Есть действующий арендатор земельного участка (ИЖС) в московской области с которым мы договорились о переуступке прав аренды на земельный участок. Действующий арендатор находится в другом регионе, и предлагает совершить сделку через своего представителя, по доверенности. Доверенность он (действующий арендатор) предлагает оформить на третье лицо или на нового арендатора (на меня) по моему умотрению. Подскажите пожалуйста: 1. Возможно совершение подобной сделки по доверенности? 2. На кого правильнее оформлять доверенность на третье лицо или на нового арендатора? 3. Нужно ли согласие супруга (ги) действующего арендатора? 4. Нужно ли предварительное уведомление арендодателя (администрация городского округа), о намерении передать свои права и обязанности по договору аренды, для получения письменного согласия арендодателя, или это происходит межведомственно при передаче договора на регистрацию в мфц? 5. Должно ли быть составлено дополнительное соглашение к основному договору о смене арендатора? 6. Какой договор подлежит государственной регистрации, переуступки прав и обязанностей по договору аренды или дополнительное соглашение к основному договору о смене арендатора? 7. Какие еще есть нюансы у подобной сделки?
, вопрос №3041224, Алексей, г. Химки
Административное право
Межрайонный природоохранный прокурор обратился в суд иском в интересах неопределенного круга лиц к ООО "Омега" возложении обязанности ликвидировать свалку бытовых отходов
Межрайонный природоохранный прокурор обратился в суд иском в интересах неопределенного круга лиц к ООО «Омега» возложении обязанности ликвидировать свалку бытовых отходов. В обоснование требований указал, что ответчик является арендатор лесного участка в квартале 1 выдел 4 урочища «Тяжелые сабли» участкового лесничества. На площади 400 кв. м этого участка размещена несанкционированная свалка твердых бытовых отходов. Арендатор в соответствии с условиями договора аренды лесного участка обязан осуществлять за счет своих средств санитарно-оздоровительные мероприятия на лесном участке. В нарушение данных требований природоохранного законодательства ООО «Омега» размещает твердые бытовые отходы. Ответчик исковых требований не признал в связи с тем, что мероприятия по ликвидации несанкционированной свалки бытовых отходов не включены в проект освоения лесов и приложению к договору аренды, поэтому данная обязанность не может быть на него возложена. Данные мероприятия осуществляются органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными (муниципальными) бюджетными и автономными учреждениями. Разрешите спор по существу.
, вопрос №3041431, Оля, г. Тосно
589 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
Как вернуть залог 40 тыс. Руб. За аренду квартиры
Арендодатель не возвращает залог 40 тыс. руб. Вопросы: 1. На сколько реально вернуть залог? 2. Какие мои дальнейшие действия для возврата залога? Правильно понимаю что надо подать заявление в мировой суд по месту нахождения квартиры т.к. сумма претензий не выше 50 тыс. руб.? 3. Применим ли на ванну и дверь принцип амортизации (арендовали почти 2 года)? Т.е. если вдруг арендодатель докажет что это сделали мы, то могут ли нас заставить заменить ВСЮ дверь и панель в ванной (или оплатить эти услуги)? 3. Предполагаем что арендодатель не платил налоги т.к. принимал платежи только наличкой и категорически не хотел получать перевод на карту. Чтобы арендодателя обязали оплатить все налоги и штраф за налоговые периоды 2019/2020г нужно написать сюда? https://www.nalog.ru/rn77/service/obr_fts/other/fl/ Суть дела: Арендовали квартиру 22 месяца в г.Москва, с 13 июля 2019г, платили по 40 тыс. руб. в месяц наличкой. На руках есть договор и расписка в получении денег арендодателем за 11 месяцев и о получении залога 40 тыс. руб (см. вложение). Далее расписку перестали писать и просто передавали деньги раз в месяц. Арендодатель делал временную регистрацию для меня и ребенка (нужна была для школы) на все время проживания в квартире. Факт проживания в квартире могут подтвердить соседи, периодические звонки арендодателя что она приедет за платежом (есть записи на телефоне). Арендодатель не возвращает залог под предлогом того что сдавала нам квартиру с новым ремонтом, а получила квартиру с замечаниями: 1) небольшие повреждения в межкомнатной двери (вмятина) - см. ДВЕРЬ.jpg 2) в ванной небольшое повреждение стены (трещина в пластике) - см. ВАННА-3.jpg 3) обшарпанные обои в двух комнатах - см. ЗАЛ-3.jpg и СПАЛЬНЯ-1.jpg 4) не вымыт холодильник и на окнах не сняли молярную ленту (наклеивали т.к. зимой было холодно) С замечаниями 1 и 2 категорически не согласна, т.к. все так и было когда въезжали. Не отметили эти недочеты в договоре т.к. не считали их существенными для проживания. Прошу подсказать что делать, см. вопросы в начале.
, вопрос №3041881, Наталья, г. Москва
Все
Не соблюдение договора аренды ТС без экипажа
Добрый день уважаемые юристы. Один водитель(арендатор) ТС, бросил машину во дворе, отправил мне адрес местонахождение и прячется, не отвечает на звонки и не выходить на связь. Уже больше месяца за аренду не оплачивает и Машина поломонная, а точнее ударенно передняя часть, ударенно задняя часть и поломанно двигатель(он сказал, что оборвано цеп ГРМ). Я по договору аренды и по акту приём-передачи ТС отдовал ему и по договору предосматренно также обратно принимать, по этому, по договору хочу у него обратно ТС принимать. Как правильно забирать ТС, что бы я смог дальнейшем подать его в суд за материальный иск? Может позвонить полицию и позвать наряд, под присутствием полиции, по ими составленнему акту забрать машину? Или подать на утерию ТС? Напишите пожалуйста, более законное и синтаксический правильное решение этого вопроса.
, вопрос №3042101, Ариф, г. Москва
Дата обновления страницы 01.04.2019