Прошу проверить договор ДДУ + доверенность на юристов от застройщика

п 1.1.

(под приведенной площадью квартиры понимается сумма общей площади квартиры и произведения реальной площади балкона, лоджии, полулоджии, террасы на понижающий коэффициент, который составляет 0,5 – для лоджии; 0,3 – для балкона и террасы).

это они из закона взяли

ПОНИЖАЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ
ДЛЯ РАСЧЕТА ПЛОЩАДИ ЛОДЖИИ, ВЕРАНДЫ, БАЛКОНА, ТЕРРАСЫ,
ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ПРИ РАСЧЕТЕ ОБЩЕЙ ПРИВЕДЕННОЙ ПЛОЩАДИ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:
для лоджий
0,5
для балконов
0,3
для террас
0,3
для веранд
1,0

Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр
«Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»

в том же пункте много работ внутри квартиры- они не указывают какие там будут материалы- но при приемке обратите внимание- эти работы должны быть уже выполнены.

п. 1.6- гарантийный сроки 5 лет и 3 года- взяты из закона на счет инженерных систем и объекта вообще.

п. 1.7- раз у вас ипотека- залог квартиры у банка возникает

п. 2.2- хорошо что расписан порядок оплаты

п. 2.1. — хорошо что указана стоимость за 1 кв. метр- пригодится если будут перерасчеты

п. 1.5- срок окончания стройка 2 кв 2020 года

но при этом

3.1.6. Передать Квартиру Участнику долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2020 года.

то ли они берут такой срок на ввод в эксплуатацию, то ли просто тцт противоречие есть — это с ними обсудите

п. 3.2.13 — там на уступку договора нужно согласие и банка и застройщика.

Если говорить о законе то формально нужно согласие только банка- потому что у вас там ипотека и залог соответственно. Согласие застройщика формально не нужно, если как раз договором это не предусмотрено.

п. 3.2.2. — отказ от приемки может быть только если дефекты существенные и кв. не пригодна для проживания — в др случаях квартиру придется принимать.

Поэтому либо просто иметь в виду- либо исправить- что любые недостатки это повод квартиру не принимать пока они устранены не будут.

п. 4.5 и 4.6 — это о перерасчете оплаты при из изменении метража квартиры.

Если отклонение больше чем на 1 метр- то либо вам возвращают часть денег, либо вам придется их доплачивать соответственно из своих средств.

по п. 4.8 при этом заключается доп соглашение с приложением замеров- это хорошо

п. 4.9- но ваши обмеры после косметического ремонта не принимаются во внимание- вот это надо помнить

п. 4.11 ограничивает ваши права

ст 7

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

а у вас в договоре как раз и прописано- только безвозмездное устранение недостатков и ничего более.

п. 4.12 — замена оборудования как я писал выше- не будет существенным нарушением договора- если они например модели сантехники поменяют или марку чего либо.

п. 4.13 вот это очень важно- они указывают что изменение проектной документации не будет существенным ухудшением и при этом даже без уведомления это все происходит — но надо понимать что никто не знает как и когда они могут эти изменения внести- в итоге что будет с вашей планировкой.

Относительно ДДУ

В предмете договора описывается объект + хорошо включен состав доп. работ.  в п.1.1, но он не конкретизирован. Пусть сделают доп. соглашение или в ДДУ уже все пропишут. Нет конкретики. 

1.2. Местоположение Квартиры. В данном случае необходимо проконсультироваться со специалистом — проектировщиком относительно расположения коммуникаций и вообще проекта.

1.3. Договор аренды земельного участка. Его копию стоит запросить, чтобы увидеть на какой срок предоставлена аренда.

1.4.-необходимые документы. Аналогично стоит запросить и посмотреть.

Я бы еще попросил проект, где необходимо посмотреть  в части коммуникаций. К примеру, сколько киловатт будет распределено на дом, а также на Вашу квартиру. 

1.5. Примерный срок окончания строительства Объекта: II квартал 2020 года.

1.6. Гарантийный срок стандартный 

Статья 7. 214- ФЗ -  Гарантии качества, предусмотренные договором

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

1.7., 1.8. Ипотека. 

Далее цена. Описана как целом, так и за квадратный метр. Здесь нужно смотреть еще условия аккредитива (договор, который будет заключен с  банком). Насколько я понимаю, что в цену не входят какие- либо доп. услуги Застройщика и это хорошо. Такие условия отсутствуют. Иногда Застройщики берут оплату за различные услуги, в том числе и юридические. 

2.9 стандартно прописаны цели.

Далее:

Права и обязанности Раздел 3

Обратите внимание, что в п. 3.1.6. прописано точный срок  -  Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2020 года.

Вам нужно знать, что обязательства Застройщик считаются исполненными со дня подписания акта приема-передачи Квартиры. 

При этом, он может подписывать данный документ, если Дольщик будет уклоняться от приемки Квартиры. 

-стандартная процедура. Вам в этой ситуации при наличии недостатков лучше воспользоваться услугами юриста.

3.2.7 Предусмотреть на сети хозяйственно-питьевого водопровода отдельный кран для присоединения шланга (рукава) в целях возможности его использования в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения на ранней стадии. Шланг должен обеспечивать возможность подачи воды в любую точку квартиры с учетом длины струи 3 м, быть длиной не менее 15 м, диаметром 19 мм и оборудован распылителем.

Данный пункт не понятен. Это Дольщик самостоятельно должен сделать? 

Обратите внимание, что  3.2.12 указано:

3.2.12. Обязательства Участника долевого строительства по настоящему Договору считаются исполненными с момента уплаты им в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим Договором и подписания Сторонами Акта приема-передачи Квартиры.

т.е. Ваши обязательства считаются исполненными с момента оплаты и приема- передачи. 

3.2.13. уступка права требования -стандартно написано из закона -214 ФЗ. + доп. пишут, что все действия осуществляет Дольщик или новый дольщик за свой счет.

3.2.15 очень сомнительный пункт в части того, что нет конкретики. Что понимать под полным пакетом документов? и как подтверждать передачу и добросовестность действий? Ведь за нарушение Застройщик может может осуществить продажу объекта.

3.2.16 обозначен срок для подачи документов на регистрацию права собственности после подписания акта приема-передачи в течение 15 дней.

3.2.17 заключение договор с УК после подписания акта приема-передачи.   В данном случае это Ваше право и ограничивать  Вас таким обязательством нельзя. 

3.2.18 уведомление банка.

3.2.19  переуступка только с согласованием банка, если кредит не погашен. Это стандартно, поскольку банк Залогодержатель.  Вы и без этого обязаны с ним согласовывать это. 

3.2.20 закладная. Стандартная процедура. 

ДАлее.

Доверенность.

У представителя будет довольно много полномочий, которые для ДДУ не нужны.

по вопросам регистрации права собственности, перехода права собственности, прекращения права собственности и любых договоров и дополнительных соглашений к договорам, в том числе договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки прав требования, дополнительных соглашений к ним и соглашений о прекращении действия данных договоров по вопросам государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требования и дополнительных соглашений к ним, в отношении жилого помещения (квартиры) имеющий условный № 430 расположенной на  19-ом этаже в 4С -ой секции Объекта, тип С2, строительных осях: В-А/26-29  по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, МО «Муринское сельское поселение», участок 118 (кадастровый номер земельного участка №47:07:0722001:537)

Текст доверенности так составлен, что однозначно неясно — то ли у представителя будут полномочия в отношении любых объектов недвижимости, то ли только в отношении указанной квартиры в конце абзаца. Чтобы исключить неоднозначность лучше прописать более чётче — вначале указать на объект, а потом уже перечислять какие права у представителя.

расторжение договоров, а так же совершать все фактические и юридические действия, связанные с выполнением данного поручения.

Вот это тоже не нужно и непонятно — о каких договорах идёт речь.

Ещё по договору:

  2.3.…
Все связанные с аккредитивом  комиссии  оплачивает Участник долевого строительства…

В аккредитиве заинтересованы обе стороны, можно сказать, что Застройщик даже больше, а все комиссии уплачивает участник. Указать хотя бы, что Застройщик компенсирует половину комиссий.

4.6. При уменьшении площади Квартиры по данным первого обмера органами технической инвентаризации более чем на 1 (Один) квадратный метр, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства денежную сумму, являющуюся разницей между величиной денежных средств, уже уплаченных Участником долевого строительства по настоящему Договору, и окончательной Ценой Договора, определённой по правилам пункта 2.1. настоящего Договора исходя из фактической площади Квартиры.

Если фактическая площадь квартиры окажется меньше на 1 (один) м2, то согласно данному условию, Вам деньги за этот метр не вернут. Лучше это условие убрать. 

Всё-таки 1 м2 по договору стоит 88 485 руб., и дарить эти деньги Застройщику за то, что он построил квартиру меньше, чем положено, всё-таки не совсем справедливо.