Здравствуйте.
Прошу Вас проверить составленный застройщиком договор ДДУ +доверенность от застройщика на предоставление моих интересов в Росреестре.
Прошу Вас написать, какие пункты в договоре противоречивы, нарушают мои права и т.п.
Прошу максимально указать, какие пункты стоит пересмотреть.
Здравствуйте
Доверенность
расторжение договоров, а так же совершать все фактические и юридические действия, связанные с выполнением данного поручения.
расторжение договоров вычеркнуть однозначно
Добавить — без права получения денежных средств, без права отчуждения имущества, без права подписи договоров, дополнительных соглашений и иных документов о переходе права собственности.
Особенно важно по доп соглашениям- чтобы они за вас например не могли расписаться в допнике о продлении сроков стройки- тогда неустойку вы можете потерять, если вдруг стройку задержат.
ниже о договоре
Михаил, добрый день!
1. Право передоверия. Для каких целей? Для контроля лучше ещё раз сходить и выдать.
Ст. 187 ГК РФ
1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
2. Соответственно. Быть представителем у нотариуса.
3. Вообще мне не очень нравится конструкция доверенности, поскольку
по вопросам регистрации права собственности, перехода права собственности, прекращения права собственности и любых договоров и дополнительных соглашений к договорам, в том числе договоров участия в долевом строительстве, .."
Затем
в том числе: подавать необходимый для регистрации пакет документов, подписывать заявления о государственной регистрации и другие документы, с правом регистрации возникновения и прекращения обременений, получения необходимых документов о государственной регистрации, в том числе подлинных экземпляров документов,.... , расторжение договоров,
, а так же совершать все фактические и юридические действия, связанные с выполнением данного поручения.
Указанное свидетельствует о том, что поверенный сможет подписывать за Вас документы, в том числе договоры и доп. соглашения. Без Вашего ведома смогут отчудить имущество.
Я бы рекомендовал выдать доверенность с правом только подачи. Все остальное подписано должно быть Вами. Иначе никакого контроля не будет.
Относительно ДДУ
В предмете договора описывается объект + хорошо включен состав доп. работ. в п.1.1, но он не конкретизирован. Пусть сделают доп. соглашение или в ДДУ уже все пропишут. Нет конкретики.
1.2. Местоположение Квартиры. В данном случае необходимо проконсультироваться со специалистом — проектировщиком относительно расположения коммуникаций и вообще проекта.
1.3. Договор аренды земельного участка. Его копию стоит запросить, чтобы увидеть на какой срок предоставлена аренда.
1.4.-необходимые документы. Аналогично стоит запросить и посмотреть.
Я бы еще попросил проект, где необходимо посмотреть в части коммуникаций. К примеру, сколько киловатт будет распределено на дом, а также на Вашу квартиру.
1.5. Примерный срок окончания строительства Объекта: II квартал 2020 года.
1.6. Гарантийный срок стандартный
Статья 7. 214- ФЗ - Гарантии качества, предусмотренные договором
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
1.7., 1.8. Ипотека.
Далее цена. Описана как целом, так и за квадратный метр. Здесь нужно смотреть еще условия аккредитива (договор, который будет заключен с банком). Насколько я понимаю, что в цену не входят какие- либо доп. услуги Застройщика и это хорошо. Такие условия отсутствуют. Иногда Застройщики берут оплату за различные услуги, в том числе и юридические.
2.9 стандартно прописаны цели.
Далее:
Права и обязанности Раздел 3
Обратите внимание, что в п. 3.1.6. прописано точный срок - Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2020 года.
Вам нужно знать, что обязательства Застройщик считаются исполненными со дня подписания акта приема-передачи Квартиры.
При этом, он может подписывать данный документ, если Дольщик будет уклоняться от приемки Квартиры.
-стандартная процедура. Вам в этой ситуации при наличии недостатков лучше воспользоваться услугами юриста.
3.2.7 Предусмотреть на сети хозяйственно-питьевого водопровода отдельный кран для присоединения шланга (рукава) в целях возможности его использования в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения на ранней стадии. Шланг должен обеспечивать возможность подачи воды в любую точку квартиры с учетом длины струи 3 м, быть длиной не менее 15 м, диаметром 19 мм и оборудован распылителем.
Данный пункт не понятен. Это Дольщик самостоятельно должен сделать?
Обратите внимание, что 3.2.12 указано:
3.2.12. Обязательства Участника долевого строительства по настоящему Договору считаются исполненными с момента уплаты им в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим Договором и подписания Сторонами Акта приема-передачи Квартиры.
т.е. Ваши обязательства считаются исполненными с момента оплаты и приема- передачи.
3.2.13. уступка права требования -стандартно написано из закона -214 ФЗ. + доп. пишут, что все действия осуществляет Дольщик или новый дольщик за свой счет.
3.2.15 очень сомнительный пункт в части того, что нет конкретики. Что понимать под полным пакетом документов? и как подтверждать передачу и добросовестность действий? Ведь за нарушение Застройщик может может осуществить продажу объекта.
3.2.16 обозначен срок для подачи документов на регистрацию права собственности после подписания акта приема-передачи в течение 15 дней.
3.2.17 заключение договор с УК после подписания акта приема-передачи. В данном случае это Ваше право и ограничивать Вас таким обязательством нельзя.
3.2.18 уведомление банка.
3.2.19 переуступка только с согласованием банка, если кредит не погашен. Это стандартно, поскольку банк Залогодержатель. Вы и без этого обязаны с ним согласовывать это.
3.2.20 закладная. Стандартная процедура.
ДАлее.
Здравствуйте, Михаил.
1.1. Квартира передается Участнику долевого строительства с выполнением следующих работ:
…
И там дальше идёт перечень- лучше, конечно, конкретизировать эти работы — из каких материалов, какого цвета плитка, какие обои и т.д, чтобы потом не было споров.
3.2.2. Принять от Застройщика по Акту приема-передачи Квартиру в течение 7 (Семи) календарных дней со дня получения уведомления от Застройщика, при условии отсутствия в ней дефектов и/или недоделок, которые делают Квартиру непригодной для предусмотренного Договором использования, данные недоделки и/или дефекты оформляются Сторонами актом о несоответствии.
Отказаться от приёма квартиры можете только в тех случаях, когда недостатки квартиры делают её непригодной для проживания. В остальных случаях — придётся принимать. Поэтому можно дополнительно прописать порядок, как устраняются иные, мелкие недостатки.
В целом будет применяться Закон о долевом участии и Закон «О защите прав потребителей» (ст. 18).
3.2.7. Предусмотреть на сети хозяйственно-питьевого водопровода отдельный кран для присоединения шланга (рукава) в целях возможности его использования в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения на ранней стадии. Шланг должен обеспечивать возможность подачи воды в любую точку квартиры с учетом длины струи 3 м, быть длиной не менее 15 м, диаметром 19 мм и оборудован распылителем.
Обратите внимание- по договору это Ваша обязанность.
3.8 Участник долевого строительства согласен с тем, что часть земельного участка (ориентировочная площадь 5 000 кв. метров) кадастровый номер № 47:07:0722001:537, будет выделена под размещение дошкольного-общеобразовательного учреждения (ДОУ) и передана в собственность государственным, муниципальным органам или иным лицам.
Обратие внимание, что на земельном участке рядом будет ещё дошкольное-общеобразовательное учреждение (ДОУ) — устраивает ли это Вас.
Доверенность.
У представителя будет довольно много полномочий, которые для ДДУ не нужны.
по вопросам регистрации права собственности, перехода права собственности, прекращения права собственности и любых договоров и дополнительных соглашений к договорам, в том числе договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки прав требования, дополнительных соглашений к ним и соглашений о прекращении действия данных договоров по вопросам государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требования и дополнительных соглашений к ним, в отношении жилого помещения (квартиры) имеющий условный № 430 расположенной на 19-ом этаже в 4С -ой секции Объекта, тип С2, строительных осях: В-А/26-29 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, МО «Муринское сельское поселение», участок 118 (кадастровый номер земельного участка №47:07:0722001:537)
Текст доверенности так составлен, что однозначно неясно — то ли у представителя будут полномочия в отношении любых объектов недвижимости, то ли только в отношении указанной квартиры в конце абзаца. Чтобы исключить неоднозначность лучше прописать более чётче — вначале указать на объект, а потом уже перечислять какие права у представителя.
расторжение договоров, а так же совершать все фактические и юридические действия, связанные с выполнением данного поручения.
Вот это тоже не нужно и непонятно — о каких договорах идёт речь.
Ещё по договору:
2.3.…
Все связанные с аккредитивом комиссии оплачивает Участник долевого строительства…
В аккредитиве заинтересованы обе стороны, можно сказать, что Застройщик даже больше, а все комиссии уплачивает участник. Указать хотя бы, что Застройщик компенсирует половину комиссий.
4.6. При уменьшении площади Квартиры по данным первого обмера органами технической инвентаризации более чем на 1 (Один) квадратный метр, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства денежную сумму, являющуюся разницей между величиной денежных средств, уже уплаченных Участником долевого строительства по настоящему Договору, и окончательной Ценой Договора, определённой по правилам пункта 2.1. настоящего Договора исходя из фактической площади Квартиры.
Если фактическая площадь квартиры окажется меньше на 1 (один) м2, то согласно данному условию, Вам деньги за этот метр не вернут. Лучше это условие убрать.
Всё-таки 1 м2 по договору стоит 88 485 руб., и дарить эти деньги Застройщику за то, что он построил квартиру меньше, чем положено, всё-таки не совсем справедливо.
п 1.1.
это они из закона взяли
в том же пункте много работ внутри квартиры- они не указывают какие там будут материалы- но при приемке обратите внимание- эти работы должны быть уже выполнены.
п. 1.6- гарантийный сроки 5 лет и 3 года- взяты из закона на счет инженерных систем и объекта вообще.
п. 1.7- раз у вас ипотека- залог квартиры у банка возникает
п. 2.2- хорошо что расписан порядок оплаты
п. 2.1. — хорошо что указана стоимость за 1 кв. метр- пригодится если будут перерасчеты
п. 1.5- срок окончания стройка 2 кв 2020 года
но при этом
то ли они берут такой срок на ввод в эксплуатацию, то ли просто тцт противоречие есть — это с ними обсудите
п. 3.2.13 — там на уступку договора нужно согласие и банка и застройщика.
Если говорить о законе то формально нужно согласие только банка- потому что у вас там ипотека и залог соответственно. Согласие застройщика формально не нужно, если как раз договором это не предусмотрено.
п. 3.2.2. — отказ от приемки может быть только если дефекты существенные и кв. не пригодна для проживания — в др случаях квартиру придется принимать.
Поэтому либо просто иметь в виду- либо исправить- что любые недостатки это повод квартиру не принимать пока они устранены не будут.
п. 4.5 и 4.6 — это о перерасчете оплаты при из изменении метража квартиры.
Если отклонение больше чем на 1 метр- то либо вам возвращают часть денег, либо вам придется их доплачивать соответственно из своих средств.
по п. 4.8 при этом заключается доп соглашение с приложением замеров- это хорошо
п. 4.9- но ваши обмеры после косметического ремонта не принимаются во внимание- вот это надо помнить
п. 4.11 ограничивает ваши права
ст 7
а у вас в договоре как раз и прописано- только безвозмездное устранение недостатков и ничего более.
п. 4.12 — замена оборудования как я писал выше- не будет существенным нарушением договора- если они например модели сантехники поменяют или марку чего либо.
п. 4.13 вот это очень важно- они указывают что изменение проектной документации не будет существенным ухудшением и при этом даже без уведомления это все происходит — но надо понимать что никто не знает как и когда они могут эти изменения внести- в итоге что будет с вашей планировкой.