Обосновать критерий "уменьшения" общего имущества собственников, это сколько в процентах, метрах, объёмах?

Question

Добрый день! Меня интересует критерий "уменьшения общего имущества". Выдолбить дверь размером 2300х1900мм в стене - да, вроде явное уменьшение суммарной площади стены, хотя площадь фасада считается " длина х высота" БЕЗ учёта площади оконных и дверных проёмов, поэтому новая дверь прекрасно вписывается в ряд таких же окон и дверей и НЕ УМЕНЬШАЕТ площадь фасада. При правильном проектировании и проведении СМР новая дверь НЕ СНИЖАЕТ несущую способность стены, не влияет на её " целостность", "изгибность", " толстость" и т.д. То есть раз площадь фасада не уменьшается, то и общее имущество не уменьшается. Но вопрос в другом: я сверлю дырочку под болт диаметром 5 мм. Площадь дырочки 0,00002 кв.м. При площади , скажем, дворового фасада 2000 кв.м. эта дырочка составляет 0,0000000002% от площади фасада, то есть величину НИЧТОЖНУЮ. Является ли эта дырочка "уменьшением общего имущества"? скорее всего - нет. А десять дырочек? Вспомним философию: где переход из количества в качество? И от чего, от какой отправной точки определяется это "уменьшение", если НИКТО и НИКОГДА не делал реестр, точное описание с цифрами, этого общего имущества? То есть всё зависит от внутреннего убеждения, а оно зависит от компетенции........

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Константин. Вопрос теоретический или Вам требуется помощь в легализации перепланировки или реконструкции? Вам отказали в согласовании строительных работ? Сверление отверстий в стенах или увеличение дверного проема не уменьшает общее имущество собственников МКД, в расчет берется именно общая площадь помещений, например при отгораживании тамбура в квартиру происходит уменьшение общего имущества дома за счет присоединения тамбура к квартире. Позиции судебной практики по уменьшению общего имущества В соответствии со ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/17807993/#ixzz5it1sHrxO Приложите отказ, если таковой вынесен. С уважением! Г.А. Кураев

Роман Трубин · Answer

добрый день, я правильно понимаю, что вы хотите сделать отдельный вход в помещение? Дело в том, что юридически и небольшое отверстие является уменьшением общего имущества (ст. 36 ЖК РФ) и я полностью согласен с вашим негодованием, но судебной практике не важны отверстия в стенах, под запрет подпадают отдельные входные группы и тут практика однозначная — 100% согласие всех собственников недвижимости.

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте Все немного проще- нет такого понятия как критерий тут вообще есть список имущества которое отнесено к общедомовому 2. В состав общего имущества включаются: в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» При площади, скажем, дворового фасада 2000 кв.м. эта дырочка составляет 0,0000000002% от площади фасада, то есть величину НИЧТОЖНУЮ. Константин Никто это высчитывать не будет — если затронули общедомовое имущество- к вам без согласия собственников- могут выставить претензии и требование исправить это Из материалов дела видно, что А. не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры, произведенные работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) конечно строители — проводя экспертизу могут указать что имущество не было уменьшено, но вот если вы делали какую то реконструкцию — и это затронуло общее имущество- это опять же требует согласия.

Иван Агибалов · Answer

Здравствуйте Константин. Если вести речь об уменьшении чего-либо имущества, соответственно необходимо исходить из определения доли этого имущества или его части принадлежащей конкретному лица, а значит и основополагающий критерий уменьшения имущества также будет исходить из этого в случае произошедших изменений. Так согласно Приказу Минстроя и ЖКХ РФ от 31 июля 2014 года N 411/пр Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах V. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом же доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 5. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ЖК РФ . http://docs.cntd.ru/document/4... Доля каждого в таком случае определяется делением площади помещения по документу о праве собственности на сумму площадей жилых и нежилых помещений имеющихся в доме согласно БТИ — экспликации. Вот пример порядка одного из субъектов РФ по ссылке: http://docs.cntd.ru/document/3... Соответственно критерием в том числе и определения уменьшения общего имущества будет являться тот же порядок расчета, согласно которому в сравнении с ранее определенной долей а в совокупности всех долей каждого собственника на свою часть общего имущества, можно будет определить то насколько он уменьшилось, т.е. метры, а не объемы или проценты. Сверление дырочек такими факторами не являются при определении уменьшения общего имущества, так как на изменение площади не влияют… Перечень общего имущества определен законом в статье 36 Жилищного кодекса Рф. На основании указанной статьи также должен быть принят своей перечень общего имущества в МКД.