Как доказать, что неправомерно выставлена задолженность по коммунальным услугам?

Здравствуйте! 

В той же выписке из ЕГРН должно быть указано, на каком основании ваш покупатель приобрел право собственности на квартиру — договор купли-продажи от октября 2017 года. 

При этом, действительно, только вы, как собственник, несли бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) до марта 2018 года, т.к. согласно ст. 223 ГК РФ:

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

На мой взгляд, вы можете потребовать от нового собственника компенсацию расходов на коммунальные услуги за период с октября 2017 года по март 2018 года, обосновывая это тем, что фактически ими пользовался он. Но сейчас погасить долг нужно вам. 

Первоначально ошибка была в том, что вы не довели процесс отчуждения квартиры до конца, до регистрации в Росреестре. 

Уважаемая Марина! В соответствии с положениями ст. 210 Гражданского Кодекса РФ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Следовательно, все обязанности до момента регистрации перехода права собственности по квартире должен нести продавец жилого помещения.

Вы должны оплатить задолженность по коммунальным у слугам.

Однако, если у Вас имеется акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи, согласно которому квартира Вами была передана покупателю при заключении договора, то Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании с покупателя неосновательного обогащения в соответствии с положениями ст. 1102 Гражданского Кодекса РФ:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Здравствуйте!

Присоединяюсь к выводам коллег, рекомендую Вам изучить договор купли-продажи жилого помещения. Иногда в него включают условия и порядок оплаты коммунальных услуг. Так, например, делают банки в своих формах договоров купли-продажи с использованием кредитных средств и возлагают обязанность по оплате коммунальных услуг на нового собственника с момента подписания акта приема-передачи квартиры или с момента подписания договора. Кроме того, в самом договоре может содержаться условие о том, что договор носит характер такого акта и жилое помещение считается переданным с момента подписания договора сторонами.

Все это может существенно облегчить Вам отстаивание своей позиции в споре с покупателем квартиры.

Здравствуйте, Марина.

Здесь, конечно, понятно, что Вы стали заложником ситуации, коллеги правы. Однако, заключение договора купли-продажи недвижимости влечет за собой обязанность по ее регистрации, в силу ст. 551 ГК РФ:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Также, учитывая положения ст. 556 ГК РФ:

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Ясное дело, что собственники становятся собственниками после регистрации права собственности, но, полагаю Вы вправе требовать возмещения убытков в связи с несвоевременной регистрацией права собственности, на основании ст. 551 ГК РФ, при соблюдении положений, установленных ст. 556 ГК РФ.

В итоге, Вы можете обратиться в суд, и Ваши требования вероятнее всего будут удовлетворены, но это очень трудоемкий процесс и требующий достаточно больших временных и финансовых затрат.

Поэтому, для начала, я думаю, что Вам стоит пытаться урегулировать спор досудебно с новым собственником, предупредив его о намерении обратиться в суд, ссылаясь на вышеуказанные нормы. Составьте претензию с просьбой погасить задолженность либо гасите ее сами и уже предъявляйте требование о возврате данной суммы. Для досудебного порядка, это не так важно, а вот обратиться в суд уже придется с платежными документами, что бы доказать, что Вам уже причинены убытки.

Есть вариант с переводом долга, но тут свои особенности, и поскольку УК уже долг насчитывает на Вас, то перевод долга на нового собственника без его письменного уведомления, а иногда и его согласия представляется затруднительным в досудебном порядке.

Для такой процедуры требуется не меньше времени и не исключается также конечное разрешение в судебном порядке.

В итоге, по моему мнению, наиболее рационально начать с направления уведомления новому собственнику, а после его ответа либо отсутствия такого ответа, принимать решение по дальнейшим процедурам.

С уважением.

Здравствуйте, Марина.

Нужно выяснить, по какой причине регистрация перехода права собственности происходила так долго: с октября 2017 г. по март 2018 г.

На основании ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация осуществляется в следующие сроки:
— в течение семи рабочих дней, если документы представлены непосредственно в орган Росреестра;
— в течение девяти рабочих дней, если документы поданы в МФЦ;
— в течение трех рабочих дней, если на регистрацию непосредственно в Росреестр представлен нотариально удостоверенный договор;
— в течение одного рабочего дня, если нотариус направил удостоверенные им документы в Росреестр в электронном виде;
— в течение пяти рабочих дней, если нотариально удостоверенный договор представлен в МФЦ.

Возможно, регистрация была приостановлена?

При наличии препятствий к регистрации регистратор приостанавливает регистрацию на определенный срок (обычно до трех месяцев). Препятствиями могут быть:
— отсутствие у продавца права на имущество;
— наличие обременений, препятствующих переходу права;
— наличие арестов;
— наличие наложенных в судебном или административном порядке запретов;
— противоречие поданных документов иным, ранее представленным на регистрацию, документам.

Если препятствий для регистрации нет, в ЕГРН вносится запись о регистрации, с момента внесения которой покупатель становится полноправным собственником.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Следовательно, право собственности на проданную квартиру возникло у покупателя не тогда, когда Вы с сособственником и покупателем заключили договор купли-продажи и обратились в Росреестр, а когда Росреестр произвел госрегистрацию перехода права собственности, то есть в марте 2018 г. И именно с этого времени Вы и второй сособственник утратили право собственности на квартиру.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Т.о., УК права: покупатель должен платить за ЖКУ с марта 2018 г., с момента возникновения у него права собственности на эту квартиру.

В то же время, если имеется передаточный акт от октября 2017 г. или упоминание о передаче в договоре, то фактически у Вас, сособственника и покупателя сложились правоотношения безвозмездного пользования квартирой с октября 2017 г. по маот 2018 г., и необходимо применять следующую норму ГК РФ:

Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Поскольку покупатель получил в октябре 2017 г. квартиру в пользование и не выполнял обязанность по её содержанию, Вы вправе взыскать с него по суду расходы на ЖКУ за этот период.