Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

112 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
112 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Проблема с Четвертью и арендодателем

Добрый день.

У небезразличного мне проекта "Четверть" в Санкт-Петербурге возникла проблема с арендодателем.

Претензии владелец здания начал предъявлять с мая. Компания заявляла, что кураторы на месяц просрочили платежи. Кураторы же пишут, что все выплаты происходили по графику. Их по договорённости перенесли с начала месяца на конец после того, как команда "Четверти" обнаружила, что в здании нет ни воды, ни отполения. "Меридиан" (арендодатель) согласился на пересмотр графика оплаты, чтобы арендатор не подавал в суд официальную претензию. После приведения здания в пригодное состояние с "Четвертью" разрывают договор, заключая его с другой организацией без возврата средств и доступа в здание. Что и огорчает, собственно.

Более-менее подробно проблема описана тут: https://docs.google.com/document/d/1zeuNEnaioeyOpn2uXYEobhBku_5IEKaha5douBFX6ac/edit

Как следует поступить арендаторам, чтобы защитить свои интересы?

02 Декабря 2013, 13:20, вопрос №228696 Константин, г. Санкт-Петербург
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Приложите договор аренды к вопросу, пожалуйста.

    02 Декабря 2013, 13:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    У меня его нет, к сожалению. Я не являюсь участником проекта, просто хочу чем-нибудь помочь им. Попросил договор аренды, если скинут - добавлю его сюда.

    02 Декабря 2013, 13:46
  • Юрист - Бадасюк Владимир
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день! В данном случае необходимо знать временные рамки указанные в договоре аренды. 1. Срок аренды. 2. Срок оплаты. 3. Когда произведена последняя оплата за какой период. 4. Расчитать сумму подлежащей возврату за аренду и сумму подлежащую возврату за ремонт. После этого можете провести анализ и выйти на конкретные исковые требования — продление аренды, доступа или взыскании денежных средств потраченых на ремонт и оплаченных в счёт аренды.

    02 Декабря 2013, 13:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Без договора, к сожалению, ничего конкретного вам объяснить не смогу. Прикладывайте договор, а там посмотрим, что можно сделать.

    В связи с тем, что договор на такой длительный срок подлежит госрегистрации, то и расторжение договора подлежит госрегистрации и он считается расторгнутым с момента госрегистрации, поэтому пока вам можно не освобождать помещения до тех пор, пока росреестр не зарегистрирует расторжение договора.

    02 Декабря 2013, 13:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия

    Константин, добрый день!

    Вы пишете: "… команда «Четверти» обнаружила, что в здании нет ни воды, ни отполения."

    — Данный факт зафиксирован документально? Составлен акт с привлечением третьих лиц?

    Вы пишете: «Меридиан» (арендодатель) согласился на пересмотр графика оплаты, чтобы арендатор не подавал в суд официальную претензию". 

    — Под «Пересмотр графика оплаты» — Вы имеете в виду условия внесения арендной платы за помещение по договору" Вопрос такой, было ли сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды с измененным порядком внесения арендной платы?

    Если дополнительное соглашение к договору сторонами подписано не было, а обнаружение арендатором недостатков, препятствующих пользованию помещением, не было зафиксировано в акте, то, скорее всего, арендодатель прав и расторжение договора с его стороны было законным. Другой вопрос, каким образом было оформлено данное расторжение и соответствует ли оно предусмотренному в договоре порядку расторжения договора аренды и возврату (невозврату) гарантийного депозита?

    02 Декабря 2013, 14:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Могу сказать, что вы  «подписали себе приговор» согласившись с п.3.1.7 договора об одностороннем расторжении арендодателем договора письменно сообщив за 3 мес. Как я понимаю, 3 месяца еще не прошло. Вы получали уведомление о расторжении договора?

    То же самое можно сказать и по п. 3.2.12 про неотделимые улучшения, сумма которых не подлежит возмещению. 

    Кроме того, организация подписала акт приема имущества без разногласий и не указала на отсутствие коммуникаций. 

    Если вас не уведомили о расторжении договора, вы можете не освобождать помещение. 

    Желательно вам взглянуть на договор аренды с собственником помещения, указанного в п.2.2.1 договра. Дает ли он право арендатору сдавать имущество в субаренду.

    Можете поставить в известность собственника помещений о вашей ситуации. Думаю, арендодатель заинтересуется. Думаю, вам стоит ставить вопрос об аренде указанного имущества на уроне собственника имущества. Обратитесь с письменным заявлением к собственнику, изложив суть проблемы.


    02 Декабря 2013, 15:01
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Константин!

     В силу ст. 612 ГК РФ

    арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

    При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

    потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

    непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

    потребовать досрочного расторжения договора.

    Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

    Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

    Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

    То есть, недостатки имущества не были оговорены арендодателем и Вы о них не знали, то  Вы вправе предъявить арендодателю одно из вышеуказанных требований, в том числе компенсации  Ваших убытков.

     В соответствии со ст. 614 и ст. 619 ГК РФ

     Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.


    Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

    То есть, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату согласно договору. Если   данный срок был изменен сторонами и заключено Дополнительное соглашение об этом, то арендатор вправе вносить оплату по новому графику.    Действуют условия только письменного соглашения.

    Согласно ст. 619 ГК РФ

    по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

    2) существенно ухудшает имущество;

    3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    То есть, арендодатель вправе расторгнуть договор только в вышеуказанных случаях или которые установлены договором В СУДЕБНОм порядке. Если  арендодатель не подал иск в суд о расторжении договора на законных основаниях, то  его уведомление о досрочном расторж. НЕ имеет юридической силы.Поэтому, сейчас Вам следует не освобождать помещение, направить Арендодателю письм. претензию и подавать иск о нечинении препятствий в пользовании имущ.Смогу оказать услугу по составлению обоснованной претензии и иска,  а такж проконсультировать по успешному решению вопроса в чате или по скайпу.С уважением Ф, Тамара
    02 Декабря 2013, 18:24
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     Исходя из представленных документов График платежей не был изменен ПИСЬМенным СОглашением сторон и следовательно действует  Приложение1 к Договору от 1 декабря 12 г. 

    В таком случае арендатор обязан был соблюдать указанный график.

    Однако в любом случае, арендодатель вправе требовать расторжения дог.ТОЛЬКО в суде  и при более двух раз подряд просрочки платежа. 

     Таким образом, сейчас Вам следует не освобождать помещение, направить Арендодателю письм. претензию и подавать иск о нечинении препятствий в пользовании имущ.

    02 Декабря 2013, 18:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats