288 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

288 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Как правильно посчитать кворум ОСС в МКД и что является голосом в этом контексте?

Как правильно посчитать кворум ОСС в МКД и что является голосом в этом контексте? (Для невнимательных подчеркну, что речь не о голосовании по вынесенным на собрание вопросам, а именно о кворуме).

Согласно п.3 ст.45 ЖК РФ ОСС в МКД имеет кворум, «если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме …, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов». Из буквального толкования этой статьи следует, что для решения вопроса о наличии кворума собственников надо считать «по головам».

Теперь пример: общая площадь помещений в МКД составляет 100 кв. метров, в МКД всего 10 собственников, девяти собственникам принадлежат помещения по 1 кв. м, а одному собственнику – помещение 91 кв. метров.

В ОСС приняло участие всего два собственника (видимо, это следует принять как два голоса), но этим двум собственникам принадлежит 92 кв. метров (т.е. 91 +1) из общей площади 100 кв. метров, учитываемой при голосовании по вынесенным на ОСС вопросам.

Был ли кворум в этом собрании или результаты такого собрания следует считать ничтожными?

Судебная практика вопросу наличия кворума противоречивая. Какие-то суды при подсчете кворума считают по головам, другие – по квадратным метрам.

Также есть мнение, что кворум определятся по головам, а вот голосуют по конкретным вопросам уже квадратными метрами, т.е. разные голоса имеют разный вес, в зависимости от количества метров.

Кто-нибудь может внести ясность по вопросу подсчета голосов для решения вопроса о наличии кворума? Естественно, что учитываются только ответы со ссылками на нормативные документы.

img1img1.jpg.jpg
Ленинский-131 протокол решения Ленинский-131 протокол решения общего ~.pdfобщего ~.pdf
Бланк решения общего собраниБланк решения общего собрания (сент~.pdfя (сент~.pdf
27 Февраля 2019, 19:10, вопрос №2275452
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (1)

получен
гонорар
100%
Юрист - Алексей
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5142
ответа
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Андрей.

Подсчёт для кворума должен идти не «по головам», а по площади. Дело в том, что:

Статья 48 ЖК РФ Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

То есть Жилищный кодекс РФ прямо указывает, что количество голосов = площадь имущества.

И в указанной Вами п.3 ст.45 ЖК РФ речь идёт не о «головах», а о голосах, которыми эти «головы» обладают.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 

А как было указано выше в ст. 48 ЖК РФ — голоса =площадь, а не «головы».

27 Февраля 2019, 19:23
q Отблагодарить
2 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5142
ответа
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
(Для невнимательных подчеркну, что речь не о голосовании по вынесенным на собрание вопросам, а именно о кворуме).

Андрей

Т.е. другими словами, принцип един — и для подсчёта в целях голосования и для определения кворума. В счёт идут не «головы», а количество их голосов (площадей).

27 Февраля 2019, 19:48
Андрей
клиент, г. Москва

С вашей точкой зрения можно поспорить. В статье 48 ЖК РФ речь идет о ГОЛОСОВАНИИ. В то же время, вопрос о НАЛИЧИИ КВОРУМА предшествует процедуре голосования. Т.е. формально это два разных вопроса.

 Помимо этого, согласно п.1 ст. 181.2. ГК РФ «Принятие решения собрания» «Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.»

Имеется соответствующая практика, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июня 2015 г. N 33-14152/15 «Как следует из буквального толкования приведенной нормы, для наличия кворума на собрании собственников машино-мест необходимо участие не менее пятидесяти процентов таких собственников. При этом действующее законодательство не содержит указания на подсчет голосов, исходя из площади принадлежащих им объектов недвижимого имущества»

27 Февраля 2019, 19:55
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5142
ответа
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

Андрей, дело в том, что данное судебное дело к Вашему случаю отношение не имеет. И Ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ не применима к определению кворума в МКД. 

Ст. 181.2 — это общая норма для тех собраний, для которых специальным законодательством не предусмотрен иной порядок определения кворума. А для собраний собственников МКД как раз есть специальное законодательство — это Жилищный кодекс РФ, и конкретно п.3 ст.45, который говорит не о количестве участников, а о количестве голосов у них.

И в том деле, о которым Вы писали как раз на это суд и указал, что там не МКД:

Так, в суде первой инстанции и в своей апелляционной жалобе истец указывает на нарушение при проведении собрания норм Жилищного кодекса РФ, ссылаясь на то, что подземный гараж является составной частью жилого дома и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а потому число голосов, учитываемое при расчете кворума, должно определяться исходя из общей площади многоквартирного жилого дома, а не из количества машино-мест.

В такой ситуации нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие порядок принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме к настоящей ситуации неприменимы, а собственники машино-мест в подземном гараже имеют право принимать решения относительно эксплуатации принадлежащего им имущества без учета мнения собственников квартир, расположенных в том же доме.

27 Февраля 2019, 20:13
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5142
ответа
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

То есть суд в этом деле указал, что раз это не МКД, то применяется не Жилищный кодекс РФ, где для кворума главное площадь (количество голосов), а Гражданский кодекс РФ, где указано, что главное — количество участником.

27 Февраля 2019, 20:19
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5142
ответа
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

И я на самом деле не встречал в судебной практике решения, где суд бы считал кворум ОСС в МКД исходя из «голов», а не площадей. Это прямое противоречие Жилищному кодексу РФ.

27 Февраля 2019, 20:33
Андрей
клиент, г. Москва

В том-то и дело, что это очень похоже на мою ситуацию.

В моем МКД есть подземный паркинг на 560 машиномест, но площадью только по 20 кв.метров. Если учитывать в голосовании площадь машиномест, то кворум вроде бы есть. А если посчитать по головам с учетом владельцев машиномест – то его нет даже близко.

27 Февраля 2019, 21:03
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5142
ответа
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

Собрание собственников МКД в любом случае будет считаться от площади, а не «голов». Тот факт, что есть ещё и паркинг будет влиять лишь на то будет ли учитываться площадь паркинга или нет.

Полагаю, тут следует рассуждать как и суд в указанном деле:  если паркинг не является общим имуществом собственников МКД — то голосование по паркинг идёт отдельно от ОСС МКД.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что машино-места, расположенные в подземном гараже, принадлежат на праве собственности как собственникам жилых помещений дома по адресу: ***, так и лицам, не являющимся собственниками жилых помещений именно данного дома.
Таким образом, машино-места в подземном гараже общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме не являются, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и принадлежат конкретным собственникам; помещение гаража не является техническим подвалом и не предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме. В состав помещений, обслуживаемых организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, помещение гаража не входит.
Напротив, машино-места учтены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как индивидуальные объекты недвижимого имущества, а, соответственно, под понятие общего имущества не подпадают.
27 Февраля 2019, 21:13
Андрей
клиент, г. Москва

Разумеется, что сами машиноместа не являются общим имуществом собственников МКД, так как принадлежат конкретным физическим лицам, впрочем, то же самое можно сказать и о квартирах в доме – не вижу никакой разницы. Но паркинг расположен под домом, в нем имеется общее имущество (например, проезды, несущие стены, элементы инженерных систем и т.д.), словом, никакой разницы по сравнению с остальным МКД нет. В результате от того, каким именно образом учитывать голоса собственников машиномест, зависит наличие (или отсутствие кворума) на ОСС.

Поэтому я пытаюсь (и не могу) найти логику в том, почему в МКД при расчете кворума собрания можно выборочно (по желанию) применять как ЖК РФ, так и ГК РФ. 

27 Февраля 2019, 21:40
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5142
ответа
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

МКД — отдельно, паркинг — отдельно. 

В МКД — подсчёт по ЖК РФ по голосам (площадям), в паркинге — по ГК РФ — по кол-ву участников.

28 Февраля 2019, 11:35
Андрей
клиент, г. Москва

В 2014 году в доме состоялось ОСС МКД, согласно протокола собрания (прилагается) по кворуму прошли с перевесом 0,09%, (в абсолютных величинах это эквивалентно приблиз.100 кв.м.). В голосовании принимали участие и собственники квартир, и неизвестное число собственников 560 машиномест (бланк листа голосования прилагается). Исходя из предложенного Вами подхода это неправильно, так как по машиноместам должно было быть отдельное собрание.

Если из результатов протокола исключить собственников машиномест, то никакого кворума не будет.

 Как Вы считаете, есть ли шанс через суд признать в этом ОСС МКД отсутствие кворума? 

Ленинский-131 протокол решения Ленинский-131 протокол решения общего ~.pdfобщего ~.pdf
Бланк решения общего собраниБланк решения общего собрания (сент~.pdfя (сент~.pdf
01 Марта 2019, 22:52
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5142
ответа
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

Вот как пример, обратная ситуация. Собственники машиномест в паркинге под домом провели собрание, его пытались оспорить, ссылаясь на то, что в собрании должны были участвовать и жильцы МКД. Но суд указал, что паркинг не является общим имуществом МКД, и соответственно у собственников машиномест своё собрание.

Решение от 16 декабря 2014 года


По делу № 2-726/2014
Принято Лыткаринским городским судом (Московская область)

Доводы стороны истца о том, что паркинг является общим имуществом многоквартирного дома и в голосовании должны были принимать участие все владельцы и собственники жилых и нежилых помещений суд находит необоснованными.


Учитывая, что спорный паркинг расположен под многоквартирным жилым домом, не предназначен для обслуживания других помещений в указанном доме, каких-либо доказательств нахождения в указанном паркинге инженерных коммуникаций, обслуживающих помещения спорного дома — суду не представлено и на наличие таких доказательств ответчик не ссылался, учитывая, что паркинг на 83 машиноместа находится в долевой собственности конкретных лиц, как являющихся собственниками помещений в данном доме, так и не имеющих каких-либо помещений на праве собственности в указанном доме, то, соответственно, данный паркинг не относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем собственники помещений указанного жилого дома, в отсутствие согласия всех собственников паркинга, не участвующих в указанном общем собрании собственников помещений, не могли принимать решения по вопросу пользования данным имуществом другими лицами, не являющимися собственниками паркинга и определять размер оплаты по содержанию паркинга.

Поэтому да, теоретически оспорить его можно. Но практически -  нужно иметь в виду срок исковой давности. А решение старое — 2014 г.

С другой же стороны — отсутствие кворума — это основание не просто для оспоримости, а для ничтожности решения. То есть даже не нужно обращаться в суд — оно ничтожно и без признания его таковым судом.

Статья 181.5 ГК РФ Ничтожность решения собрания

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

Статья 181.3. Недействительность решения собрания


1. Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

01 Марта 2019, 23:17
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

288 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут