Нужна помощь в расчете 3НДФЛ (сложный случай)

Question

Здравствуйте. Нужна профессиональная консультация в сложном вопросе. Вопрос покупки/продажи недвижимости и расчет налога НДФЛ и налоговые вычеты. Ситуация такая: Я подарил в 2016 году отцу участок по договору дарения. В 2016-2017 годах отец построил на участке дом. В феврале 2018 году участок вместе с домом продаем, в договоре купли продажи отдельно участок и отдельно дом. Далее покупаем квартиру сразу, оформленную так же на отца. В связи с этим много вопросов: 1) Дом - Кадастровая стоимость выше, чем реальная цена продажи. Высчитывать НДФЛ исходя из кадастра*70%? 2) Кадастровая цена в конце 2018 года уменьшилась в 3 раза новыми собственниками. Мы уменьшали кадастровую стоимость 1 раз сами, с 38 миллионов до 22 миллионов. Какую кадастровую стоимость брать за основу для выплаты налога? Какую будет брать налоговая, если за 1 год стоимость менялась 2 раза, причем очень сильно? Есть ли какие то пути, варианты, чтобы отталкиваться от минимальной кадастровой цены и , например, в суде, доказывать, что кадастровая цена в 22 млн не верная изначально, но поменять ее мы физически не успели уже. 3) Какие документы будут являться подтверждением расходов на строительство? Кто-то мне говорил, что только на черновую отделку, кто то говорил, что и чистовая отделка, ремонт, кто то говорил и что на приведение в порядок участка, так же документы могут пройти. 4) Покупка квартиры - Можно ли использовать налоговый вычет взаимозачетом сразу, при условии, что мой отец не работает официально уже несколько лет точно, сейчас (с 2018 года) он пенсионер. Кто-то говорит, что вычет нельзя, так как не работает. Так можно ли или нет? 5) Можно ли как то через суд, например, доказать, что кадастровая цена дома была сильно завышена, продать пришлось примерно по рынку. С этой цене и хочется заплатить налог, реальный, тем более почти на всю сумму есть документы на строительство и ремонт. Платить еще много денег из-за высокой кадастровой цены совсем не хочется. 6) Не возникнет ли вопросов у налоговой, откуда у отца такие деньги за 2 года на строительство? Какие тут есть варианты, на всякий случай? Помогали всей семьей, брали кредиты, зарабатывали и т.д. 7) Может есть какие то варианты выйти из ситуации правильно, по закону? Данные в цифрах: Кадастровая стоимость была 24 млн (дом с участком) Цена продажи по договору реально 11,5 млн Купили квартиру за 7,6 млн Есть документы на строительство - около 12 млн руб Регион - Москва

Дмитрий Чернобавский · Accepted Answer

Здравствуйте, Алексей! 1) Дом — Кадастровая стоимость выше, чем реальная цена продажи. Высчитывать НДФЛ исходя из кадастра*70%? Алексей верно, необходимо учесть п.5 ст.217.1 НК и определить размер 70% от кадастровой стоимости и если цена продажи меньше этой суммы, взять ее за доход. 2) Кадастровая цена в конце 2018 года уменьшилась в 3 раза новыми собственниками. Мы уменьшали кадастровую стоимость 1 раз сами, с 38 миллионов до 22 миллионов. Какую кадастровую стоимость брать за основу для выплаты налога? Какую будет брать налоговая, если за 1 год стоимость менялась 2 раза, причем очень сильно? Есть ли какие то пути, варианты, чтобы отталкиваться от минимальной кадастровой цены и, например, в суде, доказывать, что кадастровая цена в 22 млн не верная изначально, но поменять ее мы физически не успели уже. Алексей Вам требуется для расчета взять кадастровую стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества. в соответствии с положениям ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст.24.18 ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. т.е. измененная (новая) стоимость применяет с 1 января года, в котором было подано заявление о ее пересмотре, но не ранее даты внесения в кадастровый реестр оспоренной Вами цены. при этом, не важно в результате чьих действий (Ваших или новых собственников) изменилась цена, главное чтобы она применялась на 1 января 2018г. 3) Какие документы будут являться подтверждением расходов на строительство? Кто-то мне говорил, что только на черновую отделку, кто то говорил, что и чистовая отделка, ремонт, кто то говорил и что на приведение в порядок участка, так же документы могут пройти. Алексей те же документы, что подтверждают расходы по строительству жилого дома в целях получения налогового имущественного вычета по подп.3 п.1 ст.220 НК, а именно квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы. это же касается и видов расходов, которые можно учесть в целях подп.2 п.2 ст.220 НК, а именно: — расходы на разработку проектной и сметной документации; — расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; — расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке; — расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации. касательно отделочных работ смотрите письмо ФНС от 28 декабря 2015 г. N БС-3-11/5003 4) Покупка квартиры — Можно ли использовать налоговый вычет взаимозачетом сразу, при условии, что мой отец не работает официально уже несколько лет точно, сейчас (с 2018 года) он пенсионер. Кто-то говорит, что вычет нельзя, так как не работает. Так можно ли или нет? Алексей можно, т.к. получен облагаемый по ставке 13% доход. если сделки совершены в один налоговый период (календарный год), то Ваш отец на основании п.3 ст.210 НК может уменьшить полученный доход от продажи недвижимости не только на налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК, но и на вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК в связи с приобретением квартиры (если в связи с постройкой дома не заявлял). письмо Минфина от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648 если налоговый вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК заявляли в связи со строительством дома и по нему есть перенесенный остаток, то доход можно уменьшить на этот остаток. 6) Не возникнет ли вопросов у налоговой, откуда у отца такие деньги за 2 года на строительство? Какие тут есть варианты, на всякий случай? Помогали всей семьей, брали кредиты, зарабатывали и т.д. Алексей не возникнет.