Как правильно провести сделку по оформлению земельного участка в аренду

Question

Добрый день! Мы хотим приобрести земельный участок в аренду. Назначение земли туристическое обслуживание. Площадь земельного участка 6 га. Земля является собственностью муниципалитета. Была взята в аренду юридическим лицом. На участке находится незавершённый строительством объект с советского времени, полуразрушенное 8 ми этажное здание. Не зарегистрированный. На этом же участке расположен дом 28 кв м. оформленный в собственность на физическое лицо. Аренда земли закончилась, её пока не продлевают, т.к. не хотят платить арендную плату. А принимают решение продать дом 28 кв. м по цене земли. Подскажите пожалуйста как правильно совершить сделку.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Дарья. Если Вы хотите приобретя дом на земельном участке потом получить право аренды или собственности в льготном порядке, без торгов на весь участок, то боюсь у Вас это не получится. Судебная практика исходит из того, что предоставляется только участок под приобретенным объектом недвижимости и необходимый для эксплуатации объекта недвижимости. Следует отметить также позицию Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (Определение от 28 августа 2015 г. N 305-КГ15-9974). Источник: http://zemkod.ru/glava-5-1/st-39-20-zk-rf Еще приведу примеры судебной практики. Вам нужно приобретать (покупать) право аренды на весь участок. С уважением! Г.А. Кураев

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте, Дарья! Уточните пожалуйста о какой сделке идет речь Подскажите пожалуйста как правильно совершить сделку. Дарья Кроме того, такого быть не должно по всем нормам, чтобы во-первых на земле под туристическое обслуживание располагался объект ИЖС на законных основаниях, на таком огромном участке и зарегистрированный в ЕГРН; во-вторых — чтобы такой объект — под туристическое обслуживание был передан в аренду юр.лицом при условии, что на участке находится объект ИЖС, принадлежащий на праве собственности физ.лицу… Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам... http://www.consultant.ru/docum... Если на участке действительно расположено объект ИЖС, и предполагается сделка по покупке данного объекта с целью последующего заключения договора аренды на весь ЗУ, то коллега Кураев уже справедливо указал, это не возможно, в силу сложившийся судебной практики по причине несоразмерности площади здания и земельного участка… По общему правилу аренда должна заключаться по результатам торгов в форме аукциона…При условии, что на участке нет строений. С уважением, Алина Пучко.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Дарья! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги: если На этом же участке расположен дом 28 кв м. оформленный в собственность на физическое лицо. Тогда пусть собственник ЗУ выкупает на основании ст.ст.39.3,39.20 ЗК РФ земельный участок. Далее все уже выкупаете Вы. Под свои цели далее меняете ВРИ ЗУ и решаете, что с сооружением (перевод в нежилое, реконструкция). Естественно Вам надо тогда будет получать градостроительный план плюс соответствующие разрешения (см. ст.ст.57.3, 51,52 ГрК РФ), ст.ст.23-25 ЖК РФ). В любом случае надо вникать в документы. Вы же можете где-то и профинансировать Продавца.

Юрий Колковский · Answer

Аренда земли закончилась, её пока не продлевают, т.к. не хотят платить арендную плату. А принимают решение продать дом 28 кв. м по цене земли. Подскажите пожалуйста как правильно совершить сделку. Дарья Здравствуйте. Для начала хотелось бы сказать, что непролонгация (непродление) договора аренды никак не скажется на обязанности по оплате за пользование землей, поскольку законом установлено именно возмездное пользование ею, с пользователя, не вернувшего земельный участок, а продолжающего им пользоваться взыщут за весь этот период. Случаи безвозмездного пользования перечислены в ЗК РФ Статья 39.10. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование Указанный Вам случай, насколько я понимаю, ни под один не подходит. Что касается приобретения прав на земельный участок, то надо сначала понимать как возникли права на объект недвижимости (28 кв. м) у физического лица при условии, что ему земельный участок ни на каком праве не принадлежит.