Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно провести сделку по оформлению земельного участка в аренду
Добрый день! Мы хотим приобрести земельный участок в аренду. Назначение земли туристическое обслуживание. Площадь земельного участка 6 га. Земля является собственностью муниципалитета. Была взята в аренду юридическим лицом. На участке находится незавершённый строительством объект с советского времени, полуразрушенное 8 ми этажное здание. Не зарегистрированный. На этом же участке расположен дом 28 кв м. оформленный в собственность на физическое лицо. Аренда земли закончилась, её пока не продлевают, т.к. не хотят платить арендную плату. А принимают решение продать дом 28 кв. м по цене земли. Подскажите пожалуйста как правильно совершить сделку.
Здравствуйте, Дарья.
Если Вы хотите приобретя дом на земельном участке потом получить право аренды или собственности в льготном порядке, без торгов на весь участок, то боюсь у Вас это не получится.
Судебная практика исходит из того, что предоставляется только участок под приобретенным объектом недвижимости и необходимый для эксплуатации объекта недвижимости.
Следует отметить также позицию Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (Определение от 28 августа 2015 г. N 305-КГ15-9974).
Еще приведу примеры судебной практики.
Вам нужно приобретать (покупать) право аренды на весь участок.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Дарья!
Уточните пожалуйста о какой сделке идет речь
Подскажите пожалуйста как правильно совершить сделку.Дарья
Кроме того, такого быть не должно по всем нормам, чтобы во-первых на земле под туристическое обслуживание располагался объект ИЖС на законных основаниях, на таком огромном участке и зарегистрированный в ЕГРН; во-вторых — чтобы такой объект — под туристическое обслуживание был передан в аренду юр.лицом при условии, что на участке находится объект ИЖС, принадлежащий на праве собственности физ.лицу…
Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам...http://www.consultant.ru/docum...
Если на участке действительно расположено объект ИЖС, и предполагается сделка по покупке данного объекта с целью последующего заключения договора аренды на весь ЗУ, то коллега Кураев уже справедливо указал, это не возможно, в силу сложившийся судебной практики по причине несоразмерности площади здания и земельного участка…
По общему правилу аренда должна заключаться по результатам торгов в форме аукциона…При условии, что на участке нет строений.
С уважением, Алина Пучко.
он может получить право аренды участка как на физ лицо, так и на юр. лицо а каким образом мы можем приобрести у него право аренды, с домом понятно мы его покупаем, а с арендой?
В данном случае будет заключен договор уступки с продавцом дома поскольку
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.http://www.consultant.ru/docum...
Договор уступки права аренды подлежит обязательной государственной регистрации… подробнее об уступке аренды на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/pres...
Уважаемая Дарья! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:
если
На этом же участке расположен дом 28 кв м. оформленный в собственность на физическое лицо.
Тогда пусть собственник ЗУ выкупает на основании ст.ст.39.3,39.20 ЗК РФ земельный участок. Далее все уже выкупаете Вы.
Под свои цели далее меняете ВРИ ЗУ и решаете, что с сооружением (перевод в нежилое, реконструкция).
Естественно Вам надо тогда будет получать градостроительный план плюс соответствующие разрешения (см. ст.ст.57.3, 51,52 ГрК РФ), ст.ст.23-25 ЖК РФ).
В любом случае надо вникать в документы.
Вы же можете где-то и профинансировать Продавца.
Уважаемая Дарья! В дополнение:
конечно интересно, что наряду с зарегистрированным и поставленным на кадастр жилым домом
На участке находится незавершённый строительством объект с советского времени, полуразрушенное 8 ми этажное здание
кадастровый номер ЗУ можете дать?
Может здесь тогда разбить/разделить ЗУ? Опять же во все надо вникать.
Без анализа документов здесь никак.
Уважаемая Дарья! Также в дополнение:
6 га — это 600 соток или просто огромная площадь.
Естественно и скорее (личное мнение) ЗУ надо будет или делить или иное (думать с кадастровым инженером) при тесном содействии с органами местного самоуправления.
Если ЗУ под жилым домом ситуация наиболее простая (так как есть поставленный на кадастр дом с оформленными на него правами), то вот с остальной площадью с 8-ми этажным сооружением явные проблемы.
По уму здесь найти (если остался) правопреемник сооружения, далее восполнить (найти в архивах) и по земле на начала строительства, и разрешительные документы на само строительство.
Здесь в любом случае и смотреть ситуацию на месте и искать документы.
Также имейте в виду, что большая площадь может быть Вам предоставлена, но тогда уже по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных в п.2 ст.39.3, п.2 ст.39.6 ЗК РФ (http://www.consultant.ru/cons/....)
Аренда земли закончилась, её пока не продлевают, т.к. не хотят платить арендную плату. А принимают решение продать дом 28 кв. м по цене земли. Подскажите пожалуйста как правильно совершить сделку.Дарья
Здравствуйте. Для начала хотелось бы сказать, что непролонгация (непродление) договора аренды никак не скажется на обязанности по оплате за пользование землей, поскольку законом установлено именно возмездное пользование ею, с пользователя, не вернувшего земельный участок, а продолжающего им пользоваться взыщут за весь этот период.
Случаи безвозмездного пользования перечислены в
ЗК РФ Статья 39.10. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование
Указанный Вам случай, насколько я понимаю, ни под один не подходит.
Что касается приобретения прав на земельный участок, то надо сначала понимать как возникли права на объект недвижимости (28 кв. м) у физического лица при условии, что ему земельный участок ни на каком праве не принадлежит.
Поясню свою мысль. Строительство объекта недвижимости на не принадлежащем лицу участке возможно только при согласии собственника земли. Естественно, что для такого объекта никак не может быть предоставлен участок в 6 Га. Поэтому надо понимать на каком именно участке строился ИЖС, кто согласовывал его строительство и какой участок под строительство выделялся.
Приобрести земельный участок под разрушенным объектом на льготных основаниях также не получится, даже если признать право собственности на него по приобретательской давности, например. Это может сделать конечно арендатор или другой правообладатель земельного участка.
Судебная практика в подтверждение
http://kad.arbitr.ru/PdfDocume...
http://kad.arbitr.ru/PdfDocume...
В дополнение судебные акты о том, что при требовании большей площади чем объект недвижимости на праве собственности требуется предоставить доказательства того, что весь требуемый земельный участок необходим для эксплуатации объекта недвижимости, о выкупе которого заявлены требования.
http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php...
http://arbitr.ru/bras.net/f.as...
Позиции судов обусловлены требованиями статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой
С уважением! Г.А. Кураев