Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

692 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
692 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Вопрос о налоге

Здравствуйте, разъясните пожалуйста сколько мне придется заплатить налога как физ.лицу в случае продажи и в случае аренды данных объектов недвижимости, а самое главное как заплатить поменьше. Заранее благодарен, надеюсь на квалифицированую помощь.

Продается или сдается в аренду, можно с последующим выкупом, база в г. Благовещенске, по ул. Промышленная 10, между ул. Мухина и ул. Студенческой: огорожена, хороший подьезд, земля в собственности 2530 кв. м. (25 соток) + рядом участок 17 соток в аренде. Своя подстанция – 63ква, септик – 25м3. Двор – армированный бетон, имеется стоянка. На территории находиться здание автомастерской 234м2 из сэндвич панелей, трое ворот, комната для персонала, душ, туалет, и капитальное двухэтажное здание из красного кирпича 1300. Первый этаж складское помещение - 650м2, высота потолков 5м, трое ворот 4х4.2м., установлены стеллажи. Второй этаж – административное помещение или выставочный зал, имеется кабинет, бухгалтерия, касса, комната отдыха, два туалета. Также есть помещении для сторожей. Все построено добротно и на десятилетия. Отличное решение для оптового склада, дистрибьюции, транспортной компании и т. д. Просьба беспокоить только реально заинтересованным лицам.

13 Сентября 2013, 06:52, вопрос №220924 Андрей, г. Благовещенск
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Матюхин Игорь Владимирович
    Матюхин Игорь Владимирович, Юрист, г. Березники
    Общаться в чате

    Добрый день, Андрей.

    Сумма налога будет зависеть от стоимости продажи и стоимости аренды. Вы, как физическое лицо должны заплатить 13 % от своих доходов. В вашем случае 13% от суммы продажи или 13% от суммы аренды.

    Если недвижимость находилась в вашей собственности более 3 лет, то при её продаже платить налог не придется.

    Если менее 3 лет, то чтобы заплатить поменьше, необходимо использовать налоговые вычеты. Их много, подробно о них вы можете почитать в ст. 218 — 221 НК РФ.

    Основной для вас это имущественный вычет. При продаже недвижимости вы можете получить вычет в размере 1 000 000 руб.;

    Удачи вам!

    13 Сентября 2013, 07:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, уважаемый Андрей!

    Коллега, к сожалению, не обратил внимания на то, что у Вас нежилое помещение, тогда как имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьёй 220 НК РФ, относится только к жилой недвижимости.

    Короче говоря, физики, будучи российскими налоговыми резидентами, как ни крути, платят с любых налогооблагаемых доходов НДФЛ 13 %. Неважно, продадите Вы своё недвижимое имущество или сдадите в аренду. Однако если Вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель и находитесь на «упрощёнке», то Вы заплатите значительно меньше — всего лишь 6 %.

    13 Сентября 2013, 07:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матюхин Игорь Владимирович
    Матюхин Игорь Владимирович, Юрист, г. Березники
    Общаться в чате

    Спасибо коллеге за уточнение.

    Действительно, упустил что часть недвижимости — нежилая. Но в этом случае все остается так же, только имущественный вычет в размере 250 т.р. а не миллиона.

    В отношении жилой недвижимости и земельных участков вычет — 1 млн. руб, в отношении иной недвижимости — 250 т.р.

    Согласно письму Минфина России от 16.02.2009 № 03-04-05-01/62: нежилые помещения относятся к иному имуществу, налоговый вычет от продажи которого составляет 250 т.р.

    С уважением!

    13 Сентября 2013, 07:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте!
    В Вашем случае вычет будет только в размере 250 тысяч т.к согласно письму Минфина России от 16.02.2009 № 03-04-05-01/62: нежилые помещения относятся к иному имуществу

    13 Сентября 2013, 07:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте уважаемая Диана Николаевна, я очень благодарен вам и вашим коллегам за подробные ответы, но хотелось бы уточнить: в случае продажи ну скажем свыше 30 млн.или 40 млн.ставка 13 % не изменяется? И еще, если база не является единым объектом а зарегистрированы три : земельный участок, здание автомастерской, объект незавершенный строительством 96% готовности , то патент мне не дадут или нужно покупать 3 патента на каждый объект по одному? Заранее спасибо.

    15 Сентября 2013, 06:19
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Добрый день. Абсолютно верно. Согласно вышеуказанного письма Минфина Вы имеете право только на вычет в размере 250 000 рублей. С уважением.

    13 Сентября 2013, 08:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Боброва Диана Николаевна

    Добрый день,

    В силу п.1 ст.213 ГК РФ физическое лиц вправе иметь в собственности нежилое помещение. 
    Согласно п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 
    Таким образом, поскольку в силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, то, сдавая в аренду нежилое помещение, его собственник тем самым реализует право распоряжения своим имуществом. 
    В соответствии с п.2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона. 
    Действующее законодательство РФ не содержит ограничения в виде необходимости регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя для осуществления правомочий собственника. 
    Таким образом для сдачи физическим лицом в аренду принадлежащего ему нежилого помещения не требуется его регистрация как индивидуального предпринимателя. 
    Если физическое лицо не платит налоги от своих доходов, то его можно привлечь за это к ответственности. 
    Согласно Налоговому кодексу, доходы граждан, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом налогообложения по НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК) 
    Ответственность за непредставление налоговой декларации предусмотрена Налоговым кодексом РФ: статья 119 – штраф за несвоевременное представление (непредставление) декларации о доходах, статья 75 – пени за каждый день просрочки уплаты налога, статья 122 — штраф за неуплату (неполную уплату) налога на доходы. 
    Не будучи индивидуальным предпринимателем, гражданин может уплачивать налог на доходы физического лица (НДФЛ) одним из нескольких способов (ст. 23 НК РФ): воспользоваться услугами налоговых агентов или самостоятельно исчислить, уплатить налог в бюджет. В первом случае наниматели (арендаторы), являющиеся юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, при выплате собственнику помещения вознаграждения должны удержать сумму налога и перечислить ее в бюджет (п. 4 ст. 226 НК РФ). 
    При этом сам арендодатель никаких действий, связанных с исчислением и уплатой налога, не производит и не представляет налоговую декларацию по этим доходам. Налоговые агенты обязаны позаявлению физического лица выдать ему справку о полученных доходах и удержанных суммах налога (п. З ст. 230 НК РФ). 
    В случае, когда помещение сдается физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, наймодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает в бюджет сумму налога (подп.1 п.1 ст.228 НК РФ). Он обязан представить налоговую декларацию в инспекцию по месту своего жительства (п.1 ст. 229 НК РФ). 
    Важно, что если будет признано, что деятельность физического лица, осуществляющего сдачу в аренду  собственности, относится к предпринимательской, такой гражданин может быть привлечен к ответственности по статьям 14.1 КоАП РФ и 171 УК РФ к административной и уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. 
    Пленум Верховного Суда РФ выделил условия, при соблюдении которых сдача в аренду имущества не будет признана незаконным предпринимательством: 
    * имущество было приобретено для личных нужд, получено по наследству или в подарок; 
    * необходимость в использовании этого имущества у лица отсутствует; 
    * и в связи с этим лицо сдает его в аренду 
    Например, если физическое лицо заявляет, что приобретало помещения для открытия магазина, то это автоматически исключает «личные нужды». Физическому лицу придется доказывать, что  имущество ему нужно для личных нужд. 
    Кроме того важен систематический характер деятельности — это значит «не менее двух раз». Именно с учетом указанного критерия налоговые органы могут применять к физическим лицам штрафные санкции за ведение предпринимательской деятельности без государственной регистрации. 
    Для выявления и привлечения к декларированию физических лиц, получающих доходы от сдачи в аренду (внаем) имущества, ФНС направляются запросы  в различные организации, обрабатывается информация из СМИ и т.п.

    Эти положения Вы должны учесть в своей деятельности. При продаже  Вашего имущества, поддерживаю коллег — вычет составит 250 т.р., налог составляет 13% от цены продажи. Надеюсь помогла Вам. Удачи.


    13 Сентября 2013, 08:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 2
    Свернуть
  • Юрист - Артемьев Роман Евгеньевич

    Добрый день, Андрей! 

    В дополнение к правильным советам коллег, я хотел бы показать Вам абсолютно легальную схему, как снизить сумму налоговых платежей при сдаче в аренду базы (если она отражена в свидетельстве о регистрации права собственности как единый объект недвижимости).

    Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, является видом деятельности, по которой можно перейти на патент.

    Патентная система налогообложения вводится в действие на территории субъекта РФ законом соответствующего субъекта РФ.

    На территории Вашего субъекта патентная система введена Законом Амурской области от 09.10.2012 № 93-ОЗ «О патентной системе налогообложения на территории Амурской области».

    Согласно пункту 19.2 указанного Закона при сдаче в аренду нежилого фонда потенциальный годовой доход предпринимателя  установлен в размере 350 000 рублей за один объект (причем, обращаю внимание, в других субъектах РФ, как правило, сумма потенциального годового дохода зависит от площади объекта в кв.м: чем больше площадь, тем больше потенциальный доход, у вас же в области весьма выгодная для владельцев больших объектов система налогообложения в части патента).

    В силу  статьи 346.50 налогового кодекса РФ налоговая ставка составляет 6% от суммы потенциального дохода в год. Таким образом, при переходе на патентную систему налогообложения Вы будете платить только 6% от 350 000 рублей в год, то есть всего 21 000 рублей в год.

    Но как я указал выше, эта схема применима только если:

    1.Вы зарегистрируетесь как ИП;

    2.Ваша база является единым объектом недвижимости, с нежилым назначением ипользования;

    3.Сумма доходов от сдачи базы в аренду не должна превышать 60 млн. рублей в год.  

    Так что Вы можете получить огромную экономию от такой модели налогообложения.

    С уважением, Роман.

    13 Сентября 2013, 09:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Что-то я сильно сомневаюсь в том, что Андрей сможет доказать приобретение базы в личных целях. Следовательно, ему сейчас нужно регистрироваться как ИП и покупать патент.

    13 Сентября 2013, 11:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Боброва Диана Николаевна

    Именно в  тому, чтобы регистрироваться в качестве предпринимателя, выбирать оптимальную схему налоообложения (например, патент),  я подводила  своим ответом Андрея. Удачи. Полагаю вопрос Андрея  решен.

    13 Сентября 2013, 15:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Артемьев Роман Евгеньевич

    «но хотелось бы уточнить: в случае продажи ну скажем свыше 30 млн.или 40 млн.ставка 13 % не изменяется? И еще, если база не является единым объектом а зарегистрированы три: земельный участок, здание автомастерской, объект незавершенный строительством 96% готовности, то патент мне не дадут или нужно покупать 3 патента на каждый объект по одному? Заранее спасибо».

    1. Ставка налога не зависит от стоимости продажи: хоть 30 млн. рублей, хоть 100 млн. рублей, все равно нужно уплатить 13% от стоимости.

    Но при этом, обращаю Ваше внимание, Андрей, что Вы можете уменьшить сумму дохода, полученного от продажи объекта, на сумму Ваших расходов на его приобретение или строительство (если у Вас сохранились документы, подтверждающие ваши расходы: договоры, платежные поручения, квитанции, чеки и т.п.). И тогда налог платится только с разницы между доходами и расходами.

    2.Да, Андрей, в случае регистрации в качестве ИП, Вам нужно будет покупать три патента, на каждый из сдаваемых объектов. Но тем не менее сумма налога все равно будет гораздо меньше, чем если бы Вы использовали общую систему налогообложения.

    15 Сентября 2013, 06:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    в случае продажи ну скажем свыше 30 млн.или 40 млн.ставка 13 % не изменяется? И еще, если база не является единым объектом а зарегистрированы три: земельный участок, здание автомастерской, объект незавершенный строительством 96% готовности, то патент мне не дадут или нужно покупать 3 патента на каждый объект по одному? 

    Нет, налог как был 13 процентов, так и останется, он не изменится от изменения суммы. Лучше всего при подаче декларации найти и указать как можно больше документов о тратах, понесенных на возведение объекта, тогда налог будет меньше.

    Если Вы будете ИП, то все зависит от того какой именно патент Вы будете приобретать. Но, скорее всего, придется брать три патента.

    15 Сентября 2013, 07:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович

    Для ЭС ответ Бобровой Д.Н. собственных заключений не содержит, выкопировка с форумов.

    17 Сентября 2013, 10:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats