8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

Продавец внес от руки изменения в договор купли-продажи

Доброго времени суток. Можете ли вы подсказать, имеет ли юридическую силу следующую ситуация: продавец внёс в договор купли-продажи земли дополнительное условие (написал от руки "земельный участок находится в водоохранной зоне") покупателя не уведомил об этом действии и отдал для регистрации перехода права собственности в регистрационный палату. Покупатель узнал об этом только после регистрации. Объяснение продавца по этому поводу было:"договор купли-продажи не хотели регистрировать". В выписке из ЕГРН в разделе сведения о лесах, водных объектах и т.д. Отсутствуют. Вопрос. Какие последствия могут возникнуть у покупателя при пользовании этим земельным участком и строительстве жилого дома на этом участке.

Показать полностью
, Екатерина Ивановна Афанасьева, г. Москва
Александр Москвитин
Александр Москвитин
Юрист, г. Москва

Здравствуйте Екатерина, а изначально вы знали или не знали о том, что участок в водоохранной зоне находится?

Вопрос. Какие последствия могут возникнуть у покупателя при пользовании этим земельным участком и строительстве жилого дома на этом участке.

Екатерина Ивановна Афанасьева

сразу скажу что строительство дома разрешено в этой зоне, но владелец должен соблюдать ряд ограничений с учетом назначения данного земельного участка и водоохранной зоны

все ограничения и особенности пользования участком в такой зоне указано в ст 65 Водного кодекса.

поэтому тут имеет значение ставил ли вас продавец в известность об этом, 

если не ставил-можно будет признать договор недействительным

«Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

ВК РФ Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы

15. В границах водоохранных зон запрещаются:
1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
5) размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;

6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;

7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-1 «О недрах»

16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:
1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;
4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.

16.1. В отношении территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, указанным в пункте 1 части 16 настоящей статьи, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.

17. В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются:
1) распашка земель;
2) размещение отвалов размываемых грунтов;
3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
18. Установление границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе обозначение на местности посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

1
0
1
0

если он вас своевременно не проинформировал то возможно признать договор недействительным. ввиду заблуждения относительно предмета сделки.

ГК РФ Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

 

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

0
0
0
0
Алексей Максименко
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 8.6
Эксперт

Здравствуйте, Екатерина Ивановна.

Во-первых, непонятно, как Росреестр провёл регистрацию, в то время как должен был отказать по причине наличия приписок:

Статья 25, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

Орган регистрации прав обязан возвратить заявлениео государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если:

2) такиезаявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание;

Вопрос. Какие последствия могут возникнуть у покупателя при пользовании этим земельным участком и строительстве жилого дома на этом участке.

Екатерина Ивановна Афанасьева

Последствия могут быть различные — как правило,  в виде соблюдения определенных правил при строительстве — построить нужно будет по более жёстким требованиям, которые минимизируют загрязнение зоны.

В общем-то, у Вас есть все основание расторгнуть договор либо признать его недействительным, ссылаясь на то, что имел место обман, в виде умолчания о важных обстоятельствах, и взыскивать с продавца убытки:

Статья 179 Гражданского кодекса РФ

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

1
0
1
0
Сергей Соколов
Сергей Соколов
Адвокат, г. Ижевск

Добрый вечер!

В вашей ситуации приписка к договору ручкой никак не свидетельствует о том, что данное условие согласовано сторонами. Условие, на которое ссылается продавец, не прописано в вашем экземпляре договора.

ГК РФ Статья 431. Толкование договора
 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Соответственно, в случае, если Вы не знали о том, что участок находится в водоохранной зоне, и Вы захотите признать сделку недействительной, то суд должен будет выяснить вопрос, знали ли Вы об этом до заключения договора, либо нет.

Исходя из ситуации, Вы об этом не сдали, и у Вас есть все основания требовать признать договор недействительным.

1
0
1
0
Алина Пучко
Алина Пучко
Юрист, г. Барнаул
Эксперт

Здравствуйте, Екатерина Ивановна!

Поддержу мнение коллеги Максимеленко Алексея… Росреестр действительно должен был вернуть без рассмотрения документы по регистрации перехода права, при условии не оговоренной приписки в договоре, т.е. такие документы даже к рассмотрению не принимаются, тем более по ним не проводится правовая экспертиза, такие документы не могут быть основанием для регистрации права собственности. В данном случае действительно вопрос больше к органу регистрации прав.

При этом продавец действительно мог не знать о наличии водоохранной зоны, данные сведения не всегда отражаются в ЕГРН, но могут быть доступны для просмотра государственному регистратору по данным государственного кадастрового учета. А выявленное ограничение действительно является основанием для приостановление регистрации и последующего отказа в ней.

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки;http://www.consultant.ru/docum...

Объяснение продавца по этому поводу было:«договор купли-продажи не хотели регистрировать». В выписке из ЕГРН в разделе сведения о лесах, водных объектах и т.д. Отсутствуют.
Поэтому здесь все как раз объяснимо. При выявлении ограничения в виде водоохранной зоны, регистратор указал на это продавцу (собственнику объекта) для устранения недостатка, и недостаток был «устранен» таким образом, при этом при первичной экспертизе приписки не было, поэтому документы «попали» к регистратору… По хорошему, нужно было оформить дополнительное соглашение к договору и сдать его дополнительно по соответствующему заявлению.

Сейчас и к продавцу предъявлять требования бессмыслено, если он действительно не знал о наличии водоохранной зоны (в ЕГРН ее нет), то и не докажешь неправомерность его действий по сокрытию информации…

Какие последствия могут возникнуть у покупателя при пользовании этим земельным участком и строительстве жилого дома на этом участке.
В силу ст. ст. 65, 67.1 Водного кодекса РФ строительство жилых домов в водоохранной зоне не запрещено, но в силу ч. 16 ст. 65 ВК РФ такие объекты должны быть оборудованы сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод. Также необходимо соблюдать отступы и нормы СНиП.

С уважением, Алина Пучко.

1
0
1
0
Похожие вопросы
Автомобильное право
Согласно постановки на учет или согласно договору купли продажи?
Добрый вечер. Вопрос по декларации . С какого момента транспортное средство считается в собственности? Согласно постановки на учет или согласно договору купли продажи?
, вопрос №4061707, Ксения, г. Кинель
Наследство
Здравствуйте, столкнулись с такой проблемой дом на 2 хозяина, по тех паспорту дом разделён, а по договору
Здравствуйте, столкнулись с такой проблемой дом на 2 хозяина,по тех паспорту дом разделён,а по договору купли-продажи нет и в связи с этим не можем не продать свою половину дома не прописаться,так как нужно согласие соседей,но соседка умерла давно,а ее наследники не вступили в наследство и не хотят даже и близко этим заниматься,как нам быть в этой ситуации и можно ли как-то забрать через суд ее половину дома чтобы не делить дом?
, вопрос №4061130, Валентина, Горловка
Недвижимость
Оформили сделку купли продажи гаража, подписали договор(я покупатель), сдали документы в мфц, но через неделю
оформили сделку купли продажи гаража, подписали договор(я покупатель),сдали документы в мфц, но через неделю позвонили из россреестра,и сообщили что на гараж наложен арест, попросили подойти подписать заявление на возврат документов, соответсвенно и возрат денежных средств, если продвец откажется появляться в мфц, куда обращаться?
, вопрос №4060742, Кирилл, г. Пермь
Автомобильное право
При оформлении машины в ГАИ у него забрали все договора на куплю-продажу и у него на руках ничего не осталось
Сын купил машину в Иркутске через дилерский центр оформлен договор по кредиту внесено 800т.р. При оформлении машины в ГАИ у него забрали все договора на куплю-продажу и у него на руках ничего не осталось. Это правомерно?
, вопрос №4059479, Ирина, г. Краснокаменск
Договорное право
Приобрели машину в автосалоне, автосалон сделал скидку и указал в договоре купли-продажи, что скидка за счёт
Здравствуйте! Приобрели машину в автосалоне,автосалон сделал скидку и указал в договоре купли-продажи, что скидка за счёт того,что каско будет оформлена в определенной компании с определенной суммой,а в случае если покупатель откажется от каско в этой компании,то он должен оплатить стоимость скидки на авто. Подскажите, пожалуйста,сроки договора купли продажи и как долго будет действовать такое услови
, вопрос №4059184, Светлана, г. Ставрополь
Дата обновления страницы 18.12.2018