Сергей, здравствуйте!
В пункте 3.1.9 не отражено, что договор должен быть с отметкой Росреестра о государственной регистрации
Пункт 4.1 конечно возможен в таком виде, но Вам следует помнить, что все права и обязанности у Вас возникают с момента государственной регистрации права, а следовательно оставлять во владении и пользовании Банка квартиру после регистрации права уже будет рискованно. То есть ответственность несете ВЫ, а доступа у Вас к квартире нет.
Пункт 6.1.1 Вообще не в Ваших интересах. После государственной регистрации права Вам уже будет весьма затруднительно заставить банк оплатить задолженность по коммунальным платежам, так как это взаимоотношения банка и управляющей компании. Однако, управляющая компания может изрядно потрепать Вам нервы, если долги не будут погашены. К тому же, не смотря на то, что обязанность уплаты коммунальных платежей возникает у собственника с момента государственной регистрации права — долг по взносам на капитальный ремонт все равно переходит новому собственнику согласно ст. 153 ЖК РФ:
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
Поэтому я считаю, что долги по коммунальным платежам должны быть оплачены банком на момент подписания договора и не позднее.
Кроме того, не нашла в договоре условия о том, что имеющаяся задолженность по коммунальным платежам не переходит к покупателю ни при каких обстоятельствах и остается за продавцом. Несмотря на то, что в силу закона долг по коммунальным платежам остается за прежним собственником (в силу ст. 153 ЖК РФ, кроме оплаты взноса на капитальный ремонт), такое условие желательно включить в договор.