Согласование переуступки прав по ДДУ с застройщиком

Question

Хочу заключить с дольщиком договор переуступки. В ДДУ есть требование согласовывать такой договор с застройщиком. Составили договор пришли к застройщику. Он внес изменения в проект договора что на меня не переходит право требования неустойки. И сказал что иначе не согласует переуступку. На сколько законно это? Можно ли не согласовывать договор у застройщика если вся стоимость квартиры выплачена. И можно ли оставить этот пункт в договоре но одновременно заключить с дольщиком доп соглашение о внесении изменений в этот договор и убрать пункты которые хочет внести застройщик. И одновременно с договором переуступки отдать на регистрацию.Доп соглашение согласно дду не нужно согласовывать с застройщиком.

Ольга Николаева · Answer

Здравствуйте, Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 1.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 2.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, так как денежные средства застройщику выплачены вполном объеме, то никакого согласия от него не требуется. Что касается условий договора, которые ущемляют права дольщиков, то согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителя 1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Сергей Соколов · Answer

Добрый день! Россреестр обычно отказывает в регистрации договоров переуступки права требования в таких случаях, на основании ст. 382 ГК РФ. ГК РФ Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу 1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Росреестр считает, что раз в договоре такое условие прописано, то нужно согласие застройщика, и без него сделку не зарегистрируют. Однако вариант с доп. соглашением на мой взгляд, должен пройти, так как И одновременно с договором переуступки отдать на регистрацию.Доп соглашение согласно дду не нужно согласовывать с застройщиком. Если в ДДУ указано, что при регистрации изменений и дополнений к договору согласия застройщика не требуется, то если трактовать буквально, оно не нужно, и Росреестр может зарегистрировать сделку. Если же они не зарегистрируют сделку, то только обращаться в суд для обжалования отказа Росреестра, на основании Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя 1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Павел Сидоров · Answer

Здравствуйте! Хочу заключить с дольщиком договор переуступки. По общему правилу, согласно Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Статья 11. Уступка прав требований по договору 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. В ДДУ есть требование согласовывать такой договор с застройщиком. согласовывать, то есть получать согласие Гражданский кодекс РФ Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу 1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. то есть, в ДДУ (где застройщик-должник, а нынешний дольщик кредитор(в отношении того, что имеет право требовать передачу объекта строительства) у Вас есть уже такое условие ( о получении согласия застройщика), поэтому согласование в принципе правомерно. Кроме того, законом предусмотрено Гражданский кодекс РФ 3. Уступка требования (цессия) Статья 388. Условия уступки требования 1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. 2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. 3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения. 4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения. Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете. в Вашем же случае речь о неустойки, то есть о денежном исполнении обязательств, и в случае запрета в ДДУ уступки права требования неустойки, такой запрет не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование. внес изменения в проект договора что на меня не переходит право требования неустойки. Итак, согласование обязательно у Застройщика, но он не может вносить условия, так как он не сторона договора уступки прав требования, а только даёт согласие на такую сделку. В таких условиях есть два варианта действий: 1. Принять условия застройщика, а потом подать в суд заявление о нарушении Ваших прав, и включении в ДДУ условия о переходе прав требования неустойки.В данном случае к этим отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта). Гражданский кодекс РФ Статья 384. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу 1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. 2. На стадии согласования и заключения договора уступки прав требования, подать в суд исковое заявление о включении в этот договор условий о переходе прав требования неустойки. Гражданский кодекс РФ Статья 446. Преддоговорные споры 1. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 2. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. И можно ли оставить этот пункт в договоре но одновременно заключить с дольщиком доп соглашение о внесении изменений в этот договор и убрать пункты которые хочет внести застройщик. И одновременно с договором переуступки отдать на регистрацию.Доп соглашение согласно дду не нужно согласовывать с застройщиком. Если в ДДУ есть запрет или ограничение на уступку по неустойки, тогда нет, нельзя составить такое дополнительное соглашение, возможна приостановка регистрации в Росреестре. Дело в том, что дополнительное соглашение это часть договора, поэтому все условия надо будет согласовывать, и подав на регистрацию в Росреестр можно прогнозировать её приостановление. В любом случае, варианты решения проблемы изложены выше.