Договор с управляющей организацией

Роман, добрый день! Обязанность по оплате жилищных и коммунальных услуг возникает у собственника помещения в мкд с момента передачи помещения по акту от застройщика. Согласно ч. 2ст. 153 ЖК РФ

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

до передачи квартиры по акту обязанность по оплате жилищных и коммунальных услуг лежит на застройщике в силу п. 7 ч. 2 той же ст. 153 ЖК РФ. Никакого авансирования ни Жилищным кодексом и подзаконными актами Правительства РФ принятыми в соот. с ЖК РФ авансирование на срок 4 месяца не предусмотрено в принципе. Такие условия даже если оно были прописаны в договоре ДДУ можно применительно к ст. 16 Закона о защите прав потребителей считать недействительными, т.е. ссылки на них в случае судебного спора застройщику особо не помогут

отсутвие самого договора с конкретным собственником не будет иметь значения, достаточно будет установить дату передачи помещения застройщиком и факт оказания жилищных и коммунальных услуг УК

ст. 161 ЖК в том числе предусматривает заключение договора даже без согласия собственников если он не заключен в определенный срок хотя там и идет речь о договоре, заключаемом по итогам конкурса

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

но повторюсь требование об авансировании незаконно

Здравствуйте, Роман.

1) Согласно ЖК РФ, статья 162, часть 5, пункт 3, застройщик заключает договор с УК на срок не более трёх(!) месяцев.

Роман

3) В договоре долевого участия есть пункт, согласно которому покупатель обязуется после приёмки квартиры, оплатить УК, с которой застройщик заключит договор, аванс за содержание квартиры за четыре(!) месяца (вступает в противоречие с пунктом 1).

Роман

Ситуация неоднозначная. С одной стороны — даже если договор с УК будет действовать только 3 мес., то переплаченный аванс просто подлежит возврату плательщику.

С другой стороны — оплата за такое период противоречит разумности, осмотрительности и существу обязательства — ведь если договор будет действовать только 3 мес., то нет смысла платить за 4 мес. И это противоречит интересам жильцов. 

Статья 307 ГК РФ Понятие обязательства
3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

На мой взгляд, такое условие всё-таки не должно включаться в договор. Иначе на стороне УК заведомо возникнет неосновательное обогащение.

Статья 1102 ГК РФ Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.