Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Коммерческая баня в ДНП
Добрый день!
Имею в собственности участок в дачном некоммерческом партнёрстве. Строю на нём здание с сауной и спальнями. Регистрирую как "баня".
Планирую брать почасовую/посуточную плату, т.е. использовать в коммерческих целях. Буду оформлять ИП. Знаю, что деятельность не совсем разрешена, поэтому офишировать её в посёлке не буду. Только через интернет и знакомых. С председателем проблем нет. Он сам занимается чем-то подобным.
В сети не нашёл реальных случаев наказания. Представители правопорядка (по отзывам) крайне неохотно выезжают по таким случаям.
Подскажите, каковы риски такого предпринимательства? В частности, какие формулировки или ссылки на нормативные документы можно подготовить для завистливого соседа и проверяющих структур?
Уважаемый Олег Владимирович! Доброго! В силу ст.8.8 КоАП РФ
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
2. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 настоящей статьи, — (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц — от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей.
2.1. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по целевому назначению в течение одного года с момента возникновения права собственности, если такой земельный участок приобретен по результатам публичных торгов на основании решения суда о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации и (или) если в отношении земельного участка у уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора имеются сведения о его неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации в течение срока, указанного в пункте 3 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», — влечет наложение административного штрафа на граждан и индивидуальных предпринимателей в размере от 0,1 до 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двух тысяч рублей; на юридических лиц — от 1 до 6 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
3. Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее четырехсот тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до семисот тысяч рублей.
4. Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
В принципе по Вам надо просто все просчитать, тем более «Клиентам» не надо особо «афиширование».
По уму знать бы кадастровый номер ЗУ, конструкцию самой бани (не гостиница ли по сути).
Возможно лучше будет перевести ЗУ из одной категории в другую и грамотно выбрать вид разрешенного использования (ВРИ).
Если еще более серьезно, это может и надо сразу сделать изначально, далее уже получать градостроительный план плюс разрешение на строительство и далее уже гостиницу вводить в эксплуатацию (см. ст.ст.51,53 ГрК РФ).
Риски просто «по бане» и в ст.222 ГК РФ.
Здравствуйте, Олег Владимирович.
Лучше останьтесь физ. лицом, штрафы меньше.
Для ИП штрафы как для должностных лиц.
Ответственность возможна по статье 8.8. Кодекса РФ Об административных правонарушениях.
Протоколы по нарушению ВРИ составляет Росреест, полиция тоже может собрать первичный материал и направить им.
Кодекс РФ Об административных правонарушениях
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, —
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
В том случае, если будете физ.лицом осуществлять указанную деятельность, то тоже могут привлечь к административной ответственности за занятие предпринимательской деятельностью без регистрации, но вряд ли кто-то будет Вас ловить в ДНП, имею ввиду полицию.
Гости всегда могут объяснить тем, что в гости к Вам приехали, по знакомству, бесплатно.
В крайнем случае могут заслать сотрудников полиции, с так называемой контрольной закупкой, но это маловероятно.
С уважением! Г.А. Кураев
По зданию, согласен с коллегой Михаилом Григорьевым.
Могут признать самовольной постройкой, если будет установлено, что это не хозяйственная постройка к дачному дому.
Не требуется получать разрешение на строительство для хозяйственных построек.
А на строительство на дачном участке нежилого помещения с номерами и гостиницей, требуется изменение вида разрешенного использования земельного участка и получение разрешения на строительство.
Градостроительный кодекс
Статья 51. Разрешение на строительство
17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;
Соответственно по жалобе соседей и по иску Администрации могут снести Вашу постройку в соответствии со статьей 222 ГК РФ.
Гражданский кодекс
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
С уважением! Г.А. Кураев
Не требуется получать разрешение на строительство для хозяйственных построек.
А на строительство на дачном участке нежилого помещения с номерами и гостиницей, требуется изменение вида разрешенного использования земельного участка и получение разрешения на строительство.
Геннадий Кураев
Согласен. Разве что доказывать что никаких норм это не нарушает, ни чьих прав не задевает на суде — но лучше конечного до этого не доводить. Тем более будучи ип, ладно когда еще для личных нужд, и то чревато — а вот под коммерцию риск большой.
Там же и санпин еще надо учитывать при ее создании.
Здравствуйте
Тут несколько проблем.
Кроме самой важной — разрешенного вида деятельности на участке- который у вас не под коммерческую деятельность, за что грозит по штраф по ст 8.8 коап. Тут еще возникает проблема именно связанная с услугами.
Придется уведомлять роспотребнадзор по ст 8 фз 294 о защите прав предпринимателей- так как услуги вы оказываете населению.
Следующий момент- соблюдение закона о защите прав потребителей- предоставление информации об услугах по ст 9 и 10 закона- так как вы ип, вам это важно соблюдать.
По части услуг и проверок роспотребнадзора особенно важно соблюдение вот этого санпин
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 20.12.2013 N 70
«Об утверждении СанПиН 2.1.2.3150-13 „Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун“
(вместе с „СанПин 2.1.2.3150-13. Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы“)
Здравствуйте, Олег!
Согласно ч. 1 ст. 34 Конституции РФ каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности. Поэтому свой земельный участок Вы имеете право использовать в предпринимательской деятельности как Вам угодно.
Согласно ч. 1 ст. 15 Конституции РФ Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить, Конституции РФ
Завистливого и любопытного соседа можно предупредить об уголовной ответственности по ч. 1 ст. 137 УК РФ Нарушение неприкосновенности частной жизни.
Согласно ч. 1 ст. 137 УК РФ незаконное собирание или распространение сведений о частной жизни лица, составляющих его личную или семейную тайну, без его согласия либо распространение этих сведений в публичном выступлении, публично демонстрирующемся произведении или средствах массовой информации наказываются штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.
Здание площадью чуть более 500м2, двухэтажное. На первом — холл и две сауны с бассейном. На втором — шесть комнат по 13м2. + хоз. пристройка с общей стеной. Нет кухни и питания как такового. Вывески и наружной рекламы не будет. Не знаю требований к гостинице, но по-моему моё здание «не тянет». Поправьте, если не так.
Когда хотел регистрироваться как ИП (до того как вы все меня переубедили)) то подобрал ОКВЭД N96.04 (… деятельность турецких бань, саун и паровых бань...) и N55.20 (деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания). Иными словами, позиционировать здание как гостиница не собирался. Скорее как баня с помещениями для сна.
Возможно ли такое в рамках ДНП? Если да, то последующая регистрация в качестве ИП выглядит рациональной, не так ли? Смогу нанимать сотрудников и выдавать чеки на корпоративных посиделках, платя налоги.
Уважаемый Олег Владимирович! В дополнение: по уму надо смотреть категорию и разрешенные виды деятельности по Вашему ЗУ. Если у Вас там временного проживания не будет (помылись и уехали) никакой гостинице тут и рядом не стоит.
Или реально уже думать масштабно, но тогда надо менять точно категорию и ВРИ ЗУ, получать ранее указанные разрешительные документы.
Опять же надо понимать, что при желании можно «докопаться» и до столба (это я к тому, что можно и ничего не делать). Дождаться вступления закона «о самозанятых» (хотя что и будет ли?).
Главное, риски Вам описаны (о чем и вопросы прямые впрочем)