516 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

516 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Заключение нового договора Аренды как Арендодатель ИП (вместо физ.лица)+ прием платежей от Арендатора физ лица + ответственность по пожарную безопасность

Необходимо правильно оформить договорные отношения по Аренде нежилого помещения. Ранее был заключен договор Аренды в котором Арендодателем было физ лицо – владелец помещения. Действовал с марта 2017 года. Заключен был на 11 месяцев. По завершении срока договора – ни одна из сторон никаких действий не предпринимала, хозяйственные отношения сохранились (стороны посчитали что договор автоматически продлился на новый срок без подписания договоров и новых доп соглашний.) Арендаторы: ООО, ИП и физ.лицо.

Сейчас физ лицо Арендодатель зарегистрировался как Индивидуальный предприниматель. Планируется перезаключить договора Аренды. В приложении пример договора, который планируется заключить с арендатором уже как ИП. Старый договор практически такой же по форме как в приложении.

Вопросы:

1) При заключении нового договора – надо что-то прописать относительно действия старого договора? Составить доп соглашение на этот счет (и с какой формулировкой)?

2) Как лучше отобразить то что внесенный ранее Арендатором «страховой депозит» зачитывается по новому договору?

3) Есть ли в приведенном договоре Аренды – какие-то риски для Арендодателя?

4) ИП Арендодатель открыл расчетный счет в банке, но не имеет онлайн кассы. Есть арендатор физ лицо. Есть законные варианты кроме Онлайн кассы для приема денег за аренду помещения от физического лица? (БСО до 1.07.2019? / перевод физ.лица по платежке через отделение банка на расчетный счет ИП?)

5) Как с Арендодателя максимально переложить ответственность за пожарную безопасность на Арендатора?

В новый договор была внесена корректировка в п.2.3.5: Вместо «…обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.» теперь там «…обеспечивать электрическую безопасность, обеспечивать соответствие помещения всем необходимым противопожарным нормам, соответствие стандартам пожарной безопасности и наличие всех необходимых элементов пожарной безопасности - указанная обязанность лежит на Арендаторе независимо от соответствия помещения противопожарным нормам на момент передачи помещения Арендатору.»

На текущий момент в помещениях установлена пожарная сигнализация. (но нет договора на ее техобслуживание) Есть планы эвакуации и огнетушители в необходимых количествах.

Что имеет смысл сделать Арендодателю и Какие еще документы имеет смысл подписать с Арендаторами кроме договора Аренды для того чтобы ответственность за пожарную безопасность была на Арендаторах?

Договор АДоговор Аренды.pdfренды.pdf
24 Октября 2018, 13:08, вопрос №2144329

Уточнение клиента

Касательно вопросов 3 и 5 – все понятно – спасибо!
По вопросу 1:
Достаточно такой формулировки добавленной с п.1.6 договора или это лучше отобразить иным способом?:
«1.6.При заключении договора – действие старого договора от __________ 201__г. прекращается по соглашению сторон.»
Можете привести пример конкретной формулировки для конкретных пунктов этого договора?
По вопросу 2:
Можете написать формулировку для уведомления от Арендатора «о зачете требований по страховому депозиту уплаченному ранее по договору от ____.» Что Арендодатель должен сделать с этим уведомлением?

Или как это сделать лучше? (забыл сразу еще один момент уточнить — в одном из договоров вместо физ лица в старом договоре будет фигурировать это же физ лицо в качестве директора ООО в новом договоре. остальные договора с теми же арендаторами)

24 Октября 2018, 15:30

Уточнение клиента

Господа, юристы, спасибо за ответы! Все понятно, кроме 4 вопроса. Просьба уточнить информацию:

Повторю вводные — ИП на УСН 6% без сотрудников – является Арендодателем Нежилого помещения. Физическое лицо является Арендатором.
Если у Арендодателя есть онлайн касса – то все просто и понятно – платежи можно получать как наличными, так и на расчетный счет ИП любым способом.
Если же у ИП Арендодателя нет онлайн кассы, то какие есть другие возможности получать денежные средства от физических лиц и не получить в дальнейшем претензии от ФНС?:

4.1.Арендодатель имеет расчетный счет ИП, но не имеет БСО. Арендодатель может выставлять счет на оплату на физическое лицо. Если физическое лицо будет оплачивать данный счет через отделение банка (при этом откроет там расчетный счет?) – то в этом случае возможно не использовать ККТ и БСО? Если физическое лицо будет оплачивать данный счет через онлайн-банкинг с личного счета физ.лица?
4.2. Арендодатель не имеет онлайн кассу, но сделал обычные бумажные БСО, которые печатают в типографии. В этом случае он может принимать наличные от физического лица? Может ли он в этом случае принимать средства на расчетный счет? (и как в этом случае передавать бланки БСО клиенту?)

24 Октября 2018, 19:58
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
35%
Юрист - Алексей
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курган
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Роман.

1) При заключении нового договора – надо что-то прописать относительно действия старого договора? Составить доп соглашение на этот счет (и с какой формулировкой)?

Роман

Укажите в новом договоре, что после заключения договора действие старого договора прекращается. Также нужно прописать про оставшиеся платежи по арендной плате. В идеале, чтобы платежи по старому договору были оплачена. Дополнительное соглашение составлять не обязательно.

2) Как лучше отобразить то что внесенный ранее Арендатором «страховой депозит» зачитывается по новому договору?

Роман

Лучше вернуть сумму депозита и внести ее заново (если это не принципиально).

3) Есть ли в приведенном договоре Аренды – какие-то риски для Арендодателя?

Роман

Нужно немного времени, чтобы посмотреть условия. Отвечу чуть позже.

4) ИП Арендодатель открыл расчетный счет в банке, но не имеет онлайн кассы. Есть арендатор физ лицо. Есть законные варианты кроме Онлайн кассы для приема денег за аренду помещения от физического лица? (БСО до 1.07.2019? / перевод физ.лица по платежке через отделение банка на расчетный счет ИП?)

Роман

Да, можете принимать платежи наличными денежными средствами, также возможен перевод на расчетный счет.

24 Октября 2018, 13:19
q Отблагодарить
0 0
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
5) Как с Арендодателя максимально переложить ответственность за пожарную безопасность на Арендатора?

Только прописав необходимые условия о возложении такой ответственности.

Закон позволяет возлагать ответственность за пожарную безопасность на арендатора. Положения ГК РФ не регулируют, кто именно несет такую ответственность. Поэтому нужно применять положения ст. 421 ГК РФ «Свобода договора».

Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»
Статья 38. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности
 Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут:
собственники имущества;
лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.
24 Октября 2018, 13:22
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Позиция Верховного суда РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).

«Поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объёме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чьё противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях».

Постановление ФАС УО от 27.04.2010 по делу № А47-11585/2009:

«Отделом на основании распоряжения проведена внеплановая проверка соблюдения требований пожарной безопасности на принадлежащем обществу объекте. При этом проверка была также осуществлена в помещениях, арендуемых обществом, о чём составлен акт.
В ходе проверки были выявлены факты нарушения требований пожарной безопасности. Считая указанное постановление незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением. Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из недоказанности управлением наличия в действиях общества состава (в том числе вины) вменяемого административного правонарушения. При этом суд указал, что общество не является субъектом вменяемого административного правонарушения, поскольку не доказан факт принадлежности на праве собственности помещений, в которых были установлены нарушения пожарной безопасности.

Таким образом,  ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности может нести любой титульный владелец (в том числе арендатор), а не только собственник объекта недвижимого имущества.

24 Октября 2018, 13:25
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

На текущий момент в помещениях установлена пожарная сигнализация. (но нет договора на ее техобслуживание) Есть планы эвакуации и огнетушители в необходимых количествах.

Что имеет смысл сделать Арендодателю и Какие еще документы имеет смысл подписать с Арендаторами кроме договора Аренды для того чтобы ответственность за пожарную безопасность была на Арендаторах?

Только прописать необходимые условия в самом договоре, более подробно на тему пожарной безопасности я уже отвечал ранее.

24 Октября 2018, 13:28
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
В новый договор была внесена корректировка в п.2.3.5: Вместо «…обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.» теперь там «…обеспечивать электрическую безопасность, обеспечивать соответствие помещения всем необходимым противопожарным нормам, соответствие стандартам пожарной безопасности и наличие всех необходимых элементов пожарной безопасности — указанная обязанность лежит на Арендаторе независимо от соответствия помещения противопожарным нормам на момент передачи помещения Арендатору.»

Считаю, что лучше слово «пожарную» безопасность все-таки оставить, поскольку понятие «пожарная безопасность» имеет легальное закрепление в ФЗ «О пожарной безопасности», в отличие от термина «электрическая безопасность», который имеет другой смысл. Лучше этот термин убрать, а оставить слова «пожарную безопасность». Электрической безопасности нет в нормативных документах, есть понятие «электробезопасность», но это связано с охраной труда (Правила устройства электроустановок (ПУЭ); Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденные приказом Минэнерго России от 13.01.2003 № 6; Правила по охране труда при эксплуатации электроустановок, утвержденные приказом Минтруда России от 24.07.2013 № 328н; Инструкция по применению и испытанию средств защиты, используемых в электроустановках, утвержденная приказом Минэнерго России от 30 июня 2003 г. № 261).

24 Октября 2018, 13:31
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
Какие еще документы имеет смысл подписать с Арендаторами кроме договора Аренды для того чтобы ответственность за пожарную безопасность была на Арендаторах?

Пропишите в договоре, что арендатор обязан на основании приказа назначить из числа своих работников лицо, ответственное за пожарную безопасность.

При этом нужно понимать значения специальных терминов. Можете указать в договоре, что термины, касающиеся пожарной безопасности по смыслу договора, содержатся в ФЗ «О пожарной безопасности».

Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»

Статья 1. Основные понятия
 В целях настоящего Федерального закона применяются следующие понятия:
пожарная безопасность — состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров;
пожар — неконтролируемое горение, причиняющее материальный ущерб, вред жизни и здоровью граждан, интересам общества и государства;
требования пожарной безопасности — специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также нормативными документами по пожарной безопасности;

нарушение требований пожарной безопасности — невыполнение или ненадлежащее выполнение требований пожарной безопасности;

меры пожарной безопасности — действия по обеспечению пожарной безопасности, в том числе по выполнению требований пожарной безопасности.

24 Октября 2018, 13:34
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
3) Есть ли в приведенном договоре Аренды – какие-то риски для Арендодателя?

В п. 2.3.2. договора нужно добавить слово «письменного».

Изложите так:

«не сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, не получив письменного согласия Арендодателя. В указанных случаях ответственным по настоящему договору перед Арендодателем остается Арендатор.»

В п. 2.3.8. сказано, что «самостоятельно оплачивать счета за коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, содержание и ремонт), выставляемые соответствующими организациями Арендодателю.»

Выходит, что оплата коммунальных услуг осуществляется третьим лицом за арендодателя. Нужно, чтобы в договоре с РСО был пункт, согласно которому возможна оплата коммунальных услуг третьим лицом.

24 Октября 2018, 13:49
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Можете добавить в договор условие о том, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Хотя можете ничего не указывать про улучшения — это по усмотрению сторон (ст. 623 ГК РФ). 

24 Октября 2018, 13:59
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
3) Есть ли в приведенном договоре Аренды – какие-то риски для Арендодателя?

В п. 4.2 договора сказано, что

изменение условий настоящего Договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению Сторон.

Таким образом, исходя из этой формулировки, договор можно расторгнуть по соглашению сторон. При этом далее идут п. 4.3, 4.4., дающие право на досрочное расторжение, причем без обращения в суд.

Нужно привести п. 4.3, 4.4 в соответствие с положениями ст. 619-620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора аренды при нарушении обязательств возможно только в судебном порядке.

В противном случае есть риск признания п. 4.3, 4.4. недействительными (с учетом ст. 168 ГК РФ «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта»).

24 Октября 2018, 14:11
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
3) Есть ли в приведенном договоре Аренды – какие-то риски для Арендодателя?

Добавлю, что п. 5.1 также нужно откорректировать (исходя из судебной практики).

В п. 5.1 договора сказано, что

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

Изложите таким образом:

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки, если иное не установлено действующим законодательством РФ и настоящим договором.
Раздел 6 «Порядок разрешения споров» также нуждается в изменении.

Нужно указать, что обязательно направление письменной претензии с указанием срока ответа на нее.

Также желательно указать, что все споры рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения истца либо укажите "… в Арбитражном суде г. Москвы".

24 Октября 2018, 14:24
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
3) Есть ли в приведенном договоре Аренды – какие-то риски для Арендодателя?

В п. 7.3 договора добавьте про адреса электронной почты. Вообще, советую указывать адрес электронной почты для деловой переписки. В противном при наличии споров будет сложно доказать, что было надлежащее уведомление, если документы высылались на адрес электронной почты.

24 Октября 2018, 14:31
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Роман, уточните, пожалуйста, в каком здании находится подвальное помещение (в многоквартирном доме, ином здании)? Дело в том, что при сдаче помещения, расположенного в подвале, для целей торговой деятельности, может потребоваться согласование с собственниками многоквартирного дома или другими собственниками помещений в здании, имеющем общий подвал. Этот вопрос нужно проработать отдельно. 

24 Октября 2018, 14:38
Роман
клиент, г. Москва

Алексей, добрый день! Помещение находится в подвале многоквартирного дома. Занимает почти весь подвал дома. Кроме этих помещений в подвале есть только небольшое помещение распределительного теплового пункта с отдельным входом. На первом этаже все помещения также нежилые. Жилые помещения начинаются со второго этажа. 

24 Октября 2018, 14:43
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Выходит, что помещение, занимающее почти весь подвал, находится в собственности только одного лица, поэтому согласовывать с жителями нет необходимости.

25 Октября 2018, 07:46
Роман
клиент, г. Москва
4) ИП Арендодатель открыл расчетный счет в банке, но не имеет онлайн кассы. Есть арендатор физ лицо. Есть законные варианты кроме Онлайн кассы для приема денег за аренду помещения от физического лица? (БСО до 1.07.2019? / перевод физ.лица по платежке через отделение банка на расчетный счет ИП?)

Роман

Да, можете принимать платежи наличными денежными средствами, также возможен перевод на расчетный счет.

Алексей Байкалов

Алексей, добрый день! Можете по этому вопросу ответить развернуто? На каком основании ИП сдающий нежилое помещение в аренду физическому лицу может не использовать ККТ / Онлайн кассу? Каким образом при этом он должен принимать оплату? И когда ИП арендодатель должен будет перейти на использовании онлайн кассы, если в будущем продолжит сдавать помещение физическому лицу? 

24 Октября 2018, 14:48
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Добрый вечер, Роман. Более подробно отвечу чуть позже. 

24 Октября 2018, 19:00
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Не использовать онлайн-кассу возможно до 01.07.2019.

25 Октября 2018, 07:44
7,7
Рейтинг Правовед.ru
1395
ответов
561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
Если физическое лицо будет оплачивать данный счет через отделение банка (при этом откроет там расчетный счет?) – то в этом случае возможно не использовать ККТ и БСО?

Добрый день, Роман.

До 01.07.2019 возможно принимать оплату через квитанцию в банке или со счета на расчетный счет.

25 Октября 2018, 07:42
получен
гонорар
35%
Юрист - Дарья
8,3
Рейтинг Правовед.ru
2122
ответа
1011
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день! 

1) При заключении нового договора – надо что-то прописать относительно действия старого договора? Составить доп соглашение на этот счет (и с какой формулировкой)?

Если в договоре не была предусмотрена автоматическая пролонгация, то договор рассматривается как заключенный на неопределенный срок. В дополнительном соглашении нет смысла — в новом договоре можно оговорить и прекращение предыдущего договора по соглашению сторон.

2) Как лучше отобразить то что внесенный ранее Арендатором «страховой депозит» зачитывается по новому договору?

С учетом того, что у Вас нет смены стороны, а всего лишь получение ею предпринимательского статуса, в новом договоре можно указать, что депозит при расторжении предыдущего договора не возвращается. Можно и не описывать данный момент, арендатор просто направит арендодателю уведомление о зачете требований. 

Статья 410 ГК РФ. Прекращение обязательства зачетом (действующая редакция)

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

3) Есть ли в приведенном договоре Аренды – какие-то риски для Арендодателя?

4) ИП Арендодатель открыл расчетный счет в банке, но не имеет онлайн кассы. Есть арендатор физ лицо. Есть законные варианты кроме Онлайн кассы для приема денег за аренду помещения от физического лица? (БСО до 1.07.2019? / перевод физ.лица по платежке через отделение банка на расчетный счет ИП?)

Да, есть. И перевод со счета на счет и оплата по квитанции с выдачей БСО (до 1 июля 2019 года).

5) Как с Арендодателя максимально переложить ответственность за пожарную безопасность на Арендатора?

Обязать назначить ответственного за пожарную безопасность и соблюдать все предписания арендодателя. Кроме того, прописать обязанность текущего содержания и ремонта  помещения и средств пожарной сигнализации и пожаротушения, а также обязать заключить договоры на пожарную сигнализацию и их текущее содержание и ремонт.

Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ

(ред. от 29.07.2017)
«О пожарной безопасности»

Статья 38. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности
 
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут:
собственники имущества;
руководители федеральных органов исполнительной власти;
руководители органов местного самоуправления;
лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;

лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;

Однако учтите, что ответственности перед государством за нарушение указанных требований. арендодатель не избежит, но сможет компенсировать все свои убытки, предъявив требования к арендатору. 

24 Октября 2018, 13:31
q Отблагодарить
0 0
Роман
клиент, г. Москва
4) ИП Арендодатель открыл расчетный счет в банке, но не имеет онлайн кассы. Есть арендатор физ лицо. Есть законные варианты кроме Онлайн кассы для приема денег за аренду помещения от физического лица? (БСО до 1.07.2019? / перевод физ.лица по платежке через отделение банка на расчетный счет ИП?)

Да, есть. И перевод со счета на счет и оплата по квитанции с выдачей БСО (до 1 июля 2019 года).

Дарья Горлова

Дарья, добрый день! Можете по этому вопросу ответить развернуто? На каком основании ИП сдающий нежилое помещение в аренду физическому лицу может не использовать ККТ / Онлайн кассу? Каким образом при этом он должен принимать оплату? И когда ИП арендодатель должен будет перейти на использовании онлайн кассы, если в будущем продолжит сдавать помещение физическому лицу? 

24 Октября 2018, 14:45
8,3
Рейтинг Правовед.ru
2122
ответа
1011
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Уточните, пожалуйста, налоговую систему ИП. 

24 Октября 2018, 15:01
Роман
клиент, г. Москва

УСН доходы 6%

24 Октября 2018, 15:01
8,3
Рейтинг Правовед.ru
2122
ответа
1011
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

ИП может не использовать он лайну кассу при условии выдачи физическому лицу  БСО до 1 июля 2019 года. С точки зрения НК РФ аренда — это услуга. Оплата принимается  через китанцию в банке или со счета на счет. С 1 июля 2019 года применение он лайн кассы станет обязательным. 

Федеральный закон от 03.07.2016 N 290-ФЗ (ред. от 27.11.2017) «О внесении изменений в Федеральный закон „О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

8. Организации и индивидуальные предприниматели, выполняющие работы, оказывающие услуги населению (за исключением организаций и индивидуальных предпринимателей, имеющих работников, с которыми заключены трудовые договоры, оказывающих услуги общественного питания), вправе не применять контрольно-кассовую технику при условии выдачи ими соответствующих бланков строгой отчетности в порядке, установленном Федеральным законом от 22 мая 2003 года N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона),до 1 июля 2019 года.

24 Октября 2018, 15:13
Роман
клиент, г. Москва

При звонке в службу поддержки ФНС специалист налоговой сообщила: «применение БСО возможно только для наличных платежей». Получается она дала некорректную информацию? Если по БСО возможно принимать платежи способами отличными от получения наличных – можете подробнее написать Какими еще способами возможно принимать платежи от физических лиц? В какой момент необходимо выписать и передать БСО если оплата идет дистанционно через квитанцию в банке или со счета на счет? (кроме БСО потребуется журнал учета БСО и печать? Или печать не обязательна?)   

24 Октября 2018, 15:39
8,3
Рейтинг Правовед.ru
2122
ответа
1011
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Оплата через квитанцию считается наличным платежом. 

Здесь есть очевидная позиция Минфина, что БСО требуется. БСО выдается в момент оплаты, причем сейчас есть и электронные БСО, которые можно отпрпавить по электронной почте.

Возникает вопрос, как арендодатель должен узнать об оплате и выдать БСО, если оплата осуществляется дистанционно, но у налоговиков ответов здесь просто нет, так что можно просто попросить арендатора уведомить об оплате. 

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 апреля 2017 г. N 03-01-15/26324

Федеральным законом N 54-ФЗ не предусмотрено особых условий (исключений) в отношении применения ККТ для пользователя (продавца) при оплате покупателем товара посредством платежного поручения через кредитную организацию.
При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 1.2 Федерального закона N 54-ФЗ при осуществлении расчета пользователь обязан выдать кассовый чек или бланк строгой отчетности на бумажном носителе и (или) в случае предоставления покупателем пользователю до момента расчета абонентского номера либо адреса электронной почты направить кассовый чек или бланк строгой отчетности в электронной форме покупателю на предоставленные абонентский номер либо адрес электронной почты.

Что касается оплаты со счета на счет, то строго говоря Вам ответили правильно (расчет безналичный), но касательно данного вида оплаты до сих пор ведутся споры о необходимости выдачи БСО. 

Печать не обязательна. 

24 Октября 2018, 16:28
8,3
Рейтинг Правовед.ru
2122
ответа
1011
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
По вопросу 1: Достаточно такой формулировки добавленной с п.1.6 договора или это лучше отобразить иным способом?:«1.6.При заключении договора – действие старого договора от __________ 201__г. прекращается по соглашению сторон.»Можете привести пример конкретной формулировки для конкретных пунктов этого договора?

С момента подписания настоящего договора, договор №___ от "_"_____20___  считается расторгнутым по соглашению сторон. 

По вопросу 2: Можете написать формулировку для уведомления от Арендатора «о зачете требований по страховому депозиту уплаченному ранее по договору от ____.» Что Арендодатель должен сделать с этим уведомлением?

Настоящим ________________ (арендатор) уведомляет _____________(арендодателя)  о зачете денежных средств в размере ___ (обеспечительный платеж по новому договору) в счет обязательства по уплате денежных средств в размере _____(обеспечительный платеж старому договору) 

24 Октября 2018, 15:43
получен
гонорар
30%
Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12855
ответов
6002
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте

1) При заключении нового договора – надо что-то прописать относительно действия старого договора? Составить доп соглашение на этот счет (и с какой формулировкой)?

Роман

Можно указать что этот договор действует и на отношения возникшие после прекращения старого договора.

Либо делать допник уже к старому договору, но по моему это не лучший вариант

2) Как лучше отобразить то что внесенный ранее Арендатором «страховой депозит» зачитывается по новому договору?

Роман

именно так и указать — что ранее — по договору такому то- был внесен депозит в размере ____ указать сумму. Данный депозит сохраняет свое действие в той же сумме.

ак с Арендодателя максимально переложить ответственность за пожарную безопасность на Арендатора?

В новый договор была внесена корректировка в п.2.3.5: Вместо «…обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.» теперь там «…обеспечивать электрическую безопасность, обеспечивать соответствие помещения всем необходимым противопожарным нормам, соответствие стандартам пожарной безопасности и наличие всех необходимых элементов пожарной безопасности — указанная обязанность лежит на Арендаторе независимо от соответствия помещения противопожарным нормам на момент передачи помещения Арендатору.»

Роман

если подумать- практически никак

Закон говорит что ответственность несет как собственник- так и иные лица- в том числе кто просто пользуется помещением.

Статья 38. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности
 
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут:
собственники имущества;
руководители федеральных органов исполнительной власти;
руководители органов местного самоуправления;
лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;

лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;

Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ 

«О пожарной безопасности»

Да и вообще спорный момент — пожарная сигнализация обычно на арендодателе- так как это вопрос вообще капитального ремонта и самого помещения. Чаще всего этим занимается конечно собственник 

24 Октября 2018, 13:35
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12855
ответов
6002
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

По договору

п. 2.3.4 текущий ремонт на арендаторе

Я бы советовал прописать на ком капительный ремонт, с учетом как раз ремонта пожар. сигнализации, труб и т.д.

2.3.5 — Санитарное состояние на арендаторе, это нормально правда вместо слов об образцовом состоянии лучше указать в соответствии с санпин.

А санпин зависит от вида деятельности арендатора.

3.7. — как раз страховой депозит — тут и надо указывать что он был передан ранее, и должен учитываться и в этом договоре. п. 3.8 — тоже самое.

Заново он не передается.

3.10 у вас не возвращается страховой депозит кроме случаев, указанных в п. 4.4.

Я бы советовал это исправить и указать что при расторжении договора, если нет долгов у арендатора по жкх или по аренд. плате- этот депозит должны вернуть арендатору, допустим в 10 дн срок.

24 Октября 2018, 13:49
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12855
ответов
6002
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

На счет депозита указал выше -думаю не надо делать уведомления — пишите прямо в договоре об этом. Что передано ранее, он засчитывается в этот договор. 

Про 1.6 — действие данного договора распространяется на отношения возникшие в период — и пишите даты с момента окончания старого. 

24 Октября 2018, 15:37
Роман
клиент, г. Москва

Владимир, добрый день!

Можете написать как прямо в договоре лучше прописать зачет страхового депозита? — конкретную формулировку для конкретного пункта. 

24 Октября 2018, 15:42
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12855
ответов
6002
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Страховой депозит в размере… передан арендодателю ранее, в рамках договора… и сохраняет свое действие в рамках настоящего договора. 3.8 вообще пункт не нужен.

24 Октября 2018, 15:45
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.