Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Понуждение к заключению договора преимущественного права выкупа собственности КУМИ
Доброго дня! Объект включающий в себя несколько помещений, находящийся в собственности Комитета по управления муниципальным имуществом расположен в цокольном этаже жилого дома, сдается в аренду пятерым арендаторам с 2006 года. Общий коридор , помещения каждого арендатора по сторонам коридора , у каждого с отдельной дверью. КУМИ предполагает выставить данный объект на продажу целиком , через аукцион, отказывает нам в преимущественном праве выкупа , указывая причиной отсутствием отдельных входов - выходов , для каждого из арендаторов с объекта. Изначально объект был оформлен в собственность целиком , затем ТСЖ , через суд получило помещение с тепло-узлом, как я полагаю с выделением кадастрового номера на часть объекта. Т.е. у объекта уже два собственника , КУМИ и ТСЖ и один общий вход-выход. Возможно ли осуществить понуждение к заключению договоров по преимущественному праву выкупа для нас ? Планируем направить в КУМИ общее заявление от арендаторов , чтобы общий коридор выделить в долевую собственность , между всеми возможными собственниками , а нам каждому выделить доли из всего объекта в соответствии с занимаемыми площадями и присвоить кадастровые номера на каждое из помещений. Какие есть варианты выкупить каждому из арендаторов "свои" помещения по преимущественному праву выкупа , без аукциона? Вообще стоит ли ввязываться в эту покупку ? Может ли впоследствии ТСЖ претендовать на весь объект учитывая , что он расположен в цоколе жилого дома? В цоколе общие коммуникации , отопление , канализация и т.д. т.е обще-домовое имущество.
- В Комитет по управлению муниципальн~.docx
Здравствуйте Александр!
Если все арендаторы являются субъектами малого или среднего предпринимательства, и соблюдены определенные условия, то полагаю, что шансы есть.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“
8. По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона „О государственном кадастре недвижимости“ и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Таким образом, можно сделать следующий вывод.
С заявлением о преимущественном праве выкупа должны обратиться все арендаторы, поскольку по итогам выкупа должно быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Все арендаторы должны соответствовать следующим условиям: быть субъектами малого или среднего предпринимательства, помещение в аренде должно находиться не менее двух лет, отсутствие задолженности по арендной плате, а также соблюдение пунктов 4, 5 вышеуказанной статьи Закона.
Если все условия соблюдены вы действуете в правильном направлении, подавайте коллективное заявление о выкупе объекта в долевую собственность.
Что касается
затем ТСЖ, через суд получило помещение с тепло-узлом, как я полагаю с выделением кадастрового номера на часть объекта.Александр
Если на помещение тепло-узла, имеется отдельный кадастровый номер, значит это помещение уже выделено. Полагаю, что это обстоятельство не будет являться причиной для отказа.
Может ли впоследствии ТСЖ претендовать на весь объект учитывая, что он расположен в цоколе жилого дома? В цоколе общие коммуникации, отопление, канализация и т.д. т.е обще-домовое имущество.Александр
Если объект будет оформлен надлежащим образом в долевую собственность нынешних арендаторов, то претендовать на весь объект ТСЖ сможет только путем признания недействительным договора купли-продажи. Но если все будет сделано по закону, то оснований для оспаривания сделки не должно быть.
В любом случае, сейчас арендаторам нужно подать в КУМИ грамотно составленное заявление о выкупе, на которое комитет должен будет письменно и мотивированно ответить.
Затем в зависимости от ответа спланировать дальнейшие действия.
Либо обжаловать отказ. В случае если помещение будет продано по аукциону, арендаторы имеют право в течение двух месяцев подать иск в суд о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.
Ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ
2. В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
Спасибо за ответ! Все арендаторы соответствуют требованиям закона по преимущественному праву выкупа. От нас от всех по отдельности в одно и тоже время, было направлено заявление. Прикрепляю его. Ответ от КУМИ на данный момент, по предварительным отзывам, будет что помещения каждого из арендаторов не являются обособленными, не имеют отдельного входа, по этой причине не могут быть приобретены отдельно каждым из арендаторов. По этой причине я и упомянул ТСЖ с тепло-узлом, поскольку для них получение кадастрового номера не явилось проблемой учитывая, что вход на объект один, но нам КУМИ отказывает именно по этой причине. Поясните пожалуйста разве возможно получить обособленный объект, учитывая, что одно из помещений уже за ТСЖ и вход общий? Т.е. КУМИ нам должны продать объект в долевую собственность путем формирования обособленного объекта, из наших помещений? Как быть с коридором, который на данный момент общий, я полагаю должен быть в долевой собственности у ТСЖ сейчас, или в любом случае впоследствии. Нам необходимо подать общее заявление, на выкуп в том числе общего коридора в долевую собственность, а как быть с ТСЖ? Как я понял из Вашего ответа у КУМИ есть основания отказать каждому по отдельности, но по общему заявлению при покупке в долевую собственность, основания для отказа не столь убедительны? Предполагается ли законом возможность покупки объекта в долевую собственность по преимущественному праву выкупа, по 159 ФЗ? Спасибо!
В том же
Вот если каждый по отдельности подает заявление, тогда Комитет имеет право отказать, поскольку помещение отдельного арендатора не выделено, и не имеет отдельного входа.
Если подается совместное заявление, то ссылка на отсутствие отдельного входа у каждого арендатора незаконна.
А каким образом ТСЖ оформило право собственности на помещение тепло-узла? Изначально все помещение принадлежало КУМИ. И каким образом Комитет собирается выставлять на продажу все помещение целиком, если за ТСЖ оформлено право собственности на помещение.
Здесь конечно для более точного ответа нужно бы изучить документы на помещение ТСЖ, на каком основании оно к нему перешло.
Да, все верно. Помещение должно быть передано в долевую собственность. При этом доли арендаторы распределяют между собой по соглашению.
Коридор также должен быть в долевой собственности арендаторов и ТСЖ как общее имущество.
Я Вам советую подать арендаторам совместное заявление, тогда хотя бы у Комитета не будет оснований для отказа по причине отсутствия у каждого отдельного входа.