Продажа свинокомплекса а рассрочку

Здравствуйте, Давид! 

На мой взгляд тут два варианта.

Первый — это перевести все имущество на одно лицо, например на ИП, путем совершения сделки сначала между этим ИП и физическим лицом, чтобы далее продать весь комплекс в целом Вашему потенциальному покупателю.

Второй — это заключение двух договоров (один договор купли-продажи комплекса, другой — поголовья) между физ. лицом и покупателем и между ИП и покупателем соответственно.

Теперь внимание вопрос: как нам это все оформить без рисков для продавца и покупателя(особое внимание прошу уделить продаже поголовья)

Что касаемо продажи поголовья скота, то к ним применяются общие правила как и к любому другому имуществу.

ГК РФ Статья 137. Животные
 

К животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное.

Чтобы не было рисков, нужно детально прописать в договоре купли-продажи условия по рассрочке приобретения товара. В частности можно указать, что до полных расчетов с продавцом, предмет сделки находится в залоге у продавца.

ч. 5 ст. 488 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Также стоит прописать сумму первоначального взноса, суммы ежемесячных выплат, срок исполнения выплаты в полном объеме, неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств.

Здравствуйте.

Вообще тут сложно давать советы не видя ваших договоров и документов.

Но в любом случае у вас будет 2 договора как минимум если имуществом владеет один человек а животными другой.

Во вторых вам надо решить вопрос — имущество будете покупать как единое предприятие, или все таки просто отдельно оборудование, отдельно помещения.

Гк 

ГК РФ Статья 559. Договор продажи предприятия
 

1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Ну и конечно до подписания рекомендую договор обязательно юристу показать, посмотреть нюансы, будет ли залог у них раз платите в рассрочку или нет. Ну и договор в целом. На животных просите не только документы о собственности но и обязательно ветеринарные справки об их здоровье.

Здравствуйте, уважаемый Давид!

В договорах купли-продажи с условием оплаты в рассрочку, вы можете написать условие, что недвижимость, животные находятся в залоге у Продавца. 

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (статья 489 ГК РФ).

Вы можете предусмотреть в договорах обязанность страховать имущество, животных.

В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора. 

Можно написать в договорах купли-продажи, что право собственности на переданное покупателю имущество сохраняется за продавцом до момента полной оплаты имущества или наступления иных обстоятельств. Покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданное покупателю имущество не будет оплачено или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему имущество, если иное не предусмотрено договором.

Каждый собственник имущества, животных заключает договоры с покупателем.

Давид, добрый день! Согласно ст. 489 ГК РФ

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

при этом, согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ

5.Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Для возникновения залога на недвижимое имущество его в обязательном порядке надо регистрировать путем подачи соответствующего заявления в Росреестр на основании заключенного договора КП с условием оплаты имущества в рассрочку. Если собственник поголовья другое лицо, то соответственно либо договор трехсторонний либо на поголовье отдельный договор. Под другим лицом я имею ввиду именно другое физическое лицо а не просто ИП/ФЛ в одном лице. Если там собственник просто указан как ИП а по факту это тоже физическое лицо то все оформляется одним договором. Основным обеспечением исполнения обязательств покупателя таким образом выступает залог продаваемого в рассрочку имущества + санкции за нарушение сроков оплаты + возможность для продавца отказаться от договора предусмотренная ч. 2 ст. 489 ГК РФ

 Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Здравствуйте!

Исходя из того что свинокомплекс принадлежит физическому лицу, он не может быть продан как предприятие, согласно ст. 132 ГК РФ. Поэтому его нужно продать отдельным договором купли -продажи, в указанием всего имущества 

земли, зданий, сооружений, оборудования

Договор с рассрочкой платежа, если стороны согласны, вполне приемлемый вариант. При этом будет ипотека в силу договора. Т.е. покупатель собственником имущества становится и получает его в пользование, но распоряжаться (продать, дарить) не сможет, пока полностью не выплатить.

График платежа указывается как приложение к договору, или в тексте договора обговариваются сроки платежа.

Здравствуйте, Давид!

Хотелось бы дополнить консультацию коллег…

Что касаемо недвижимости, то что бы обезопасить в первую очередь права продавца, безусловно договор купли-продажи необходимо оформлять с рассрочкой платежа с применением правил залога в силу закона в пользу продавца… об этом Вам достаточно подробно указал коллега Андрей Власов… при этом право собственности будет оформлено и зарегистрировано в соответствии с законом на покупателе, а у продавца будет право вернуть эту недвижимость, если покупатель не будет выполнять условия договора по оплате…

Что касаемо вопроса

особое внимание прошу уделить продаже поголовья)

Давид

В соответствии со статьями 336, 339 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, кроме изъятого из оборота или личных прав (требований), уступка которых другому лицу запрещена законом. Договор залога должен указывать на предмет залога, его оценку и существо. В силу статьи 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное. То есть животные являются объектами гражданских прав, как и иные вещи (статья 128), которые могут быть как индивидуально определенными, так и определяемыми родовыми (видовыми) признаками, в зависимости от воли носителей гражданских прав и тех целей, которые они преследуют.

Особо хочу обратить Ваше внимание, что

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

«вывод судов о том, что отсутствие в договоре залога перечня кличек 1500 голов овец или инвентарного номера каждой из них влечет незаключенность договора не основан на нормах права.»

Из своей практики, хочу сказать… что животных обычно клеймят (или пробивают ухо с проставлением номера)… при составлении описи указывают описание животного, его вес и номер…

Еще добавить хотелось бы, договоры на недвижимость, оборудование и животных необходимо составлять разные… Особенно на недвижимость, иначе при регистрации могут возникнуть проблемы в Росреестре, поскольку государственной регистрации подлежит в данном случае только переход права и ограничение в виде ипотеки в силу закона, исключительно недвижимое имущество.

С уважением, Алина Пучко.