Земля сельхозназначения под фермерское хозяйство

Question

Здравствуйте! Хочу приобрести участок земли сельхозназначения с целью построить там свой дом для проживания и создать небольшое фермерское хозяйство (планируется посадка плодовых деревьев, выращивание кур, кроликов, выпас коровы - все не в промышленных масштабах). Также хочу построить на участке гостевой дом, возможно еще что-то. Вопросы: 1) Есть ли какие-то ограничения по кол-ву капитальных построек на участке? 2) Есть ли какие-то ограничения по цели использования (например, на какой-то земле можно только сеять и тп)? 3) В компании, которая продает эту землю (Истринский район, продает агентство недвижимости) говорят, что скорее всего нужно создавать ИП с соответствующим видом деятельности или приобретать такую компанию у агентства вместе с землей. Это действительно так? 4) Какие док-ты должны быть у тех, кто ее продает? 5) Какие еще есть подводные камни в отношении такой земли и какой закон можно почитать, чтобы полнее понимать картину? 6) Какие могут быть проблемы с нецелевым использованием земли (в случае, если мой дом и мини-ферма не будет похожа на полноценное колхозное хозяйство)? Может ли администрация ее отобрать? На каком основании? 7) Могу ли я на такой земле построить, например, небольшой магазин для продажи собранного урожая? :) Спасибо большое!

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте Закон о крестьянском ( фермерском) хозяйстве установил Статья 4. Соглашение о создании фермерского хозяйства 1. В случае создания фермерского хозяйства одним гражданином заключение соглашения не требуется. Статья 5. Государственная регистрация фермерского хозяйства Фермерское хозяйство считается созданным со дня его государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Статья 6. Состав имущества фермерского хозяйства 1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица , сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. 2. Плоды, продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, являются общим имуществом членов фермерского хозяйства. Статья 11. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности 1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. 3. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации . В данном случае это будет 77 ст Земельного кодекса рф. Для вас будет удобнее всего организовать крестьянское хозяйство в соответствии с этим законом. Ип вы можете открывать, а можете и не открывать- это по вашему желанию, данные закон вас не обязывает это делать У тех кто продает землю должно быть право собственности на неё зарегистрированное в росреестре. На счет подводных камней так сказать оч сложно, надо видеть документы собственника земли ( вдруг там сервитут или что то еще), а так документы о регистрации. На счёт того что будет если ферма не похожа на ферму- нужно будет доказать что вы её используете как то ещё..например стали там строить бизнес центр например, однако критерий по внешнему виду- нет, это могут быть и просто огороды..так и животноводство- в принципе ваши цели подпадают под фермерское хозяйство. по поводу магазина - в законе таких указаний нет, но думаю что тогда вам нужно будет ип, для удобства. если магазина не будет- тогда вот крестьянское хозяйство. Но вот дом для жилья на таких землях строить нельзя- только вести хозяйство можно, поэтому получить там регистрацию ( прописку) будет крайне сложно, почти нереально

Сергей Воронин · Answer

Добрый день!!! Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой: « землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей ». Строительство жилого дома на таких землях непредусмотренно и вы не сможете его оформить его в собственность. Из этой ситуации есть 2 выхода: Организация крестьянского (фермерского) хозяйства. Коллективное или индивидуальное. Перевод категории земли в «земли поселений». В случае крестьянского хозяйства, не меняется статус таких земель, обычно требуется включить в свидетельство о праве собственности на землю новый разрешенный вид использования – ведение фермерского хозяйства. Согласно ст. 11 федерального закона от 11.06.03 #74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Минус — вы не будете иметь почтового адреса. Перевод категории земли — мероприятие длительное, которое может растянуться на год, а порой и дольше, менее полугода практически невозможно. Но и стоимость такого участка будет в разы отличаться. Юридически, пререводы земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов (как м прочих категорий) регулируются Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий: консервация земель; создание особо охраняемых природных территорий; установление или изменение черты населенных пунктов; размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения; строительство дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий; включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют; выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны. Болле подробно тут http://agent42.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=852&Itemid=136 Если земля предназначена для садоводства, построить капитальное строение будет нельзя, к тому же налагаются ограничения и на габариты дома, и даже на материал и высоту заборов. На участках, предназначенных для огородничества, строить вообще ничего нельзя. Существует немало требований для того, что бы постоянная регистрация на дачном участке стала возможной. Необходимо будет не только доказать, что дом является капитальной постройкой, но и что к нему можно подъехать в любое время года, что вы проживаете только там и не имеете другого места жительства. Не смотря на то, что есть решение Конституционного суда, в котором отказ в регистрации в дачном доме признан антиконституционным, есть много причин, по которым вам могут отказать. Постановление КС нормой прямого действия не является, и в случае необходимости регистрироваться придётся через суд. Кстати, это постановление распространяется только на дома, расположенные в черте поселений. На дачи вне населённых пунктов оно не распространяется. В пригородном дачном строительстве есть ещё один минус. Дачный дом может пойти под снос, если границы города решат расширить. Компенсация при этом не возместит вложенных в строительство капитального здания затрат. Если же дом построен на участке для ИЖС, он в обязательном порядке наносится на генеральный план города. Даже если по проекту застройки он пойдёт под снос, владелец без компенсации не останется. Более подробно тут domidei.ru/content/%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/%D0%94%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D0%BA_%D0%B2_%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B2%D0%BD%D0%B5_%D0%A7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C_1_%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B8