8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Сделка купли-продажи квартиры между заинтересованными лицами

Есть физическое лицо (Гражданин), которое одновременно учредитель и генеральный директор ООО "Ромашка" (УСН доход-расход*15%, все без НДС).

В 2007 году прошла сделка купли продажи Квартиры. Продавец - Гражданин, его жена и дочь, Покупатель - ООО "Ромашка". Стоимость квартиры по договору купли-продажи - 100 тыс рублей.

Путем этой сделки фактически Гражданин перевел данную Квартиру из своей собственности в собственность ООО.

Прошло 11 лет (с точки зрения учета у ООО данная Квартира полностью "амортизировалась", необходимый срок владения чтобы ничего не пересчитывать = 10 лет). Появилось желание "вернуть все обратно". Предполагается составление нового договора купли-продажи Квартиры. Продавец - ООО "Ромашка", Покупатель - Гражданин. Стоимость Квартиры по Договору - 1 млн руб., Кадастровая стоимость Квартиры - 11 млн. руб.

Вопросы:

1. В случае регистрации данной сделки, возникают ли налоговые последствия для Покупателя (Гражданин) и/или Продавца (ООО "Ромашка")?

2. В случае если сделку отказываются регистрировать возникают ли какие-либо (административные/уголовные) последствия для Сторон сделки?

3. Какие-либо еще риски в последствиях?

Дополнительный вопрос:

Есть информация, что если Продавец физическое лицо продал недвижимость которая находилась в его собственности менее 5 лет по цене ниже 70% от кадастровой стоимости то налоговая база исчисляется из расчета 70% от кадастровой стоимости недвижимости. Например: цена в ДКПН 1 млн, кадастровая стоимость 10 млн = налогооблагаемая база 7 млн. Верно?

В случае когда Продавец - юридическое лицо (УСН) - есть ли какие-либо подобные правила? или за сколько продал то и ладно?

01 октября 2018, 12:58, Дмитрий, г. Москва
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
10 рейтинг
1. В случае регистрации данной сделки, возникают ли налоговые последствия для Покупателя (Гражданин) и/или Продавца (ООО «Ромашка»)?

Дмитрий

Дмитрий, добрый день! Согласно ст. 105.3 НК РФ

В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми,то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.

однако, согласно ч. 4 указанной статьи данные положения применяются только к определенным видан налогов к которым ни УСН ни НДФЛ (кроме случаев если речь о деятельности ИП, т.е. ст. 227 НК РФ) не относится. В то же время, есть ст. 212 НК РФ которая предусматривает налогообложение НДФЛ дохода, полученного в виде материальной выгоды

от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;

налоговая база в этом случае определяется

как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Т.е. при реализации квартиры по заниженной цене у получателя может возникнуть материальная выгода подлежащая обложению НДФЛ. С учетом того, что речь все таки не о товаре о об основном средстве ООО до заключения сделки с учетом ст. 111 НК РФ есть смысл обратится с запросов в свою налоговую возникнет ли в данном случае у покупателя НДФЛ или нет

01 октября 2018, 13:15
0
0
0
0
Есть информация, что если Продавец физическое лицо продал недвижимость которая находилась в его собственности менее 5 лет по цене ниже 70% от кадастровой стоимости то налоговая база исчисляется из расчета 70% от кадастровой стоимости недвижимости. Например: цена в ДКПН 1 млн, кадастровая стоимость 10 млн = налогооблагаемая база 7 млн. Верно?

Это не информация, это ч. 5 ст. 217.1 НК РФ, да все верно. Данная норма применяется к имуществу приобретенному после 01.01.2016 году (ч. 2 ст. 4 Закона №382-ФЗ)

01 октября 2018, 13:17
применяется к имуществу приобретенному

и как отметил коллега данная норма применяется только в рамках главы 23 НК РФ т.е. к НДФЛ. При продаже имущества юрлицом он не применима

01 октября 2018, 14:57
Консультация юриста бесплатно
Дмитрий Чернобавский
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
7.6 рейтинг

Здравствуйте, Дмитрий!

В случае регистрации данной сделки, возникают ли налоговые последствия для Покупателя (Гражданин) и/или Продавца (ООО «Ромашка»)?

Дмитрий

поскольку стороны предполагаемой сделки являются взаимозависимыми лицами по налоговому законодательству, то при совершении такой сделки необходимо учитывать ст.105.3 НК.

по данной нормев случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.

соответственно, налог ФНС будет рассчитываться по рыночной стоимости квартиры. поэтому проведите оценку и по той цене продавайте, иначе рискуете начислением недоимки и пени.

2. В случае если сделку отказываются регистрировать возникают ли какие-либо (административные/уголовные) последствия для Сторон сделки?

Дмитрий

нет, не возникает.

по п.5 ст.217.1 все верно. данная норма применяется к плательщикам НДФЛ, а не УСН.

01 октября 2018, 13:18
0
0
0
0

Дмитрий, прошу прощения. прошу мой ответ не учитывать. мной допущена ошибка, т.к. не учтены положения п.4 ст.105.3 НК, по которой налоговый контроль в отношении полноты исчисления и уплаты налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, не предусмотрен.

коллега Власов дал правильный ответ.

01 октября 2018, 13:53
Анна Гурина
Анна Гурина
Юрист, п. Гвардейское
8.4 рейтинг

Дмитрий, добрый день!

. В случае регистрации данной сделки, возникают ли налоговые последствия для Покупателя (Гражданин) и/или Продавца (ООО «Ромашка»)?

Для покупателя не возникают, он не платит НДФЛ. Но может воспользоваться налоговым вычетом в размере 2 млн рублей, если ранее им не пользовался или пользовался, но в размере менее 2 млн рублей. Продавец уплачивает налог 15% с полученного дохода.

2. В случае если сделку отказываются регистрировать возникают ли какие-либо (административные/уголовные) последствия для Сторон сделки?

Возникают, право собственности в случае если не было регистрации перехода права собственности на квартиру, у покупателя не возникает, т.е. покупатель не становится собственником такой квартиры.

3. Какие-либо еще риски в последствиях?

Возможны риски, если стороны взаимозависимые.

Согласно ст. 105.3 НК РФ

1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.

Для целей настоящего Кодекса цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Если лица взаимозависимые, цена сделки (стоимость квартиры) должна быть рыночной.

В случае когда Продавец — юридическое лицо (УСН) — есть ли какие-либо подобные правила? или за сколько продал то и ладно?

Нет, юридические лица должны платить налог с продажи имущества. Нормы об освобождении от уплаты налога, в т.ч. о кадастровой стоимости имущества, и имущественном налоговом вычете применяются только к физическим лицам.

01 октября 2018, 13:20
0
0
0
0

Дополню и поправлю свой ответ ко второму вопросу.

Возникают,

не возникают. Пропустила «не».

Согласно п. 1 ст. 164 НК РФ

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, без государственной регистрации договор не будет иметь юридической силы. Однако, в случае отклонения от регистрации одной из сторон, другая сторона может обратиться в суд с требованием регистрации сделки, по решению суда сделка (переход права собственности) будет зарегистрирована.

01 октября 2018, 13:33
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
489 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Сделка купля-продажа квартиры, в которой участувуют резидент (Продавец) и резидент (Покупатель), но у Покупателя- резидента (титульный покупатель) муж иностранец (не резидент), сделка в рублях
Сделка купля-продажа квартиры, в которой участувуют резидент (Продавец) и резидент (Покупатель), но у Покупателя- резидента (титульный покупатель) муж иностранец (не резидент), сделка в рублях. ВОПРОС: Попадает ли такая сделка под действие под действие валютного законодательства и для её реализации нужны б/н переводы денег, счёт и банк серьёзный (т.е. который может работать с такими счетами). ИЛИ это обычная сделка прямая сделка купли-продажи при которой только требуется согласие мужа на покупку квартиры?
03 августа, 14:18, вопрос №3076964, Людмила, г. Санкт-Петербург
3 ответа
Материнский капитал
Можно ли вносить мат капитал в сделку купли - продажи с 3ми лицами(свекром)?
Здравствуйте. Можно ли вносить мат капитал в сделку купли - продажи с 3ми лицами(свекром)? Он вносит свой вклад с продажи его кв для нас(мужа, меня и 3х детей),при этом быть в доле этой квартиры. Можно ли использовать мат капитал до 3х лет без взятие ипотеки, а обычной сделки купли-продажи?
14 июня, 12:43, вопрос №3054606, Светлана, г. Нижний Новгород
1 ответ
Гражданское право
Возврат аванса при срыве сделки купли-продажи квартиры
Добрый день! У меня вопрос по поводу несостоявшейся сделки купли-продажи квартиры. Я продавец, получила квартиру по завещанию мамы. Женщина, которая внесла аванс и имела намерение купить мою квартиру, была очень тревожная, было видно, что она совершенно не доверяет ни тому, что я говорю, ни предоставленным мной документам (это были все необходимые документы, в том числе и справки из ПНД и НД, выписка из домовой книги, справка об отсутcвии задолженности). В течение месяца она изучала эти документы. После этого была назначена дата сделки у нотариуса. Однако на следующий день, за два дня до назначенной сделки, покупательница пришла к нотариусу и отменила сделку. Об этом я узнала от своего риэлтора. Когда я спросила, как она объяснила эту отмену, риэлтор мне сказал, что ей не понравилось, что мама написала завещание летом, а осенью уже умерла, поэтому покупательница нелегально добыла справку о смерти моей мамы, где увидела, что мама скончалась от онкологического заболевания, после чего сделала вывод, что мама на момент написания завещания была невменяема, поэтому появятся другие наследники и отберут у нее квартиру. Нотариус во время встречи, на которой мы назначали дату сделки, пыталась успокоить ее, говорила, что сроки давно вышли и никто уже не может претендовать на наследство, говорила, что в договор купли-продажи будет включен пункт о том, что я обязуюсь уладить любые споры с другими наследниками, если они вдруг появятся (хотя это невозможно). Но видимо этого ей оказалось недостаточно. Сделка не состоялась, хотя и была назначена, я потеряла время и, кстати, средства плюс выяснила, что покупательница незаконным образом влезла в частную жизнь нашей семьи. Вопрос мой в следующем: могу ли я не возвращать несостоявшейся покупательнице аванс, если а авансовом соглашении имеется пункт 9, в котором говорится о том, что деньги остаются у продавца в случае срыва сделки по вине покупателя?
24 марта, 10:26, вопрос №3014580, Валерия, г. Москва
1 ответ
Недвижимость
Есть ли необходимость регистрировать сделку купли-продажи квартиры у нотариуса?
Добрый день, профессионалы! Есть ли необходимость регистрировать сделку купли-продажи квартиры у нотариуса, если мы с мужем продаем ЦЕЛУЮ квартиру одновременно одному покупателю (не родственнику, чужому лицу), имея по 1/2 доли каждый . Договор на продажу будет 1. Спасибо. С уважением, Елена.
02 октября 2017, 09:39, вопрос №1767597, Елена, г. Москва
2 ответа
Жилищное право
Какие риски несет покупатель сделки купли-продажи квартиры с обременением?
Добрый день. Интересует вопрос по совершению сделки купли-продажи квартиры с обременением (квартира была заложена в связи с выдачей кредита продавцу квартиры третьим физическим лицом). Какие риски в этом случае несет покупатель квартиры? Каким образом лучше организовать сделку? Продавец хочет путем продажи квартиры расплатиться по долгу. Сделка будет проходить с привлечением ипотечного кредита.
28 октября 2016, 16:04, вопрос №1423662, Мария, г. Москва
2 ответа
Дата обновления страницы 01.10.2018