Как избежать проблем с разменом квартиры

Здравствуйте, Мария! 

Скажите, а Вы сейчас оплачиваете коммунальные платежи или нет?

Могу сказать, что Ваш брат никак не сможет заявить о том, что Вы не имеете отношения к квартире, так как у Вас там имеется доля и Вы собственник этой доли.

Однако, если Вы, например, не вносите совместно с братом оплату по коммунальным платежам, то он может впоследствии взыскать с Вас часть суммы от этих платежей, которые он вносил самостоятельно, поскольку Вы как собственник, хоть и не проживающий в квартире обязаны платить коммунальные платежи.

п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

Идея о разделении счета в данной ситуации достаточно неплохая, так как в последствии Вы с братом не будете отвечать по данным обязательствам совместно, а каждый будет платить только по своему счету.

Добрый день. Да собственно никаких действий предпринимать не нужно, поскольку 

Есть квартира, у неё два собственника — я и мой брат.

Т.е. Вы являетесь собственником доли, не зависимо ни от каких действий и не зависимо от проживания в квартире. При этом прекратиться Ваше право собственности может лишь по Вашему согласию, либо по основаниям, предусмотренным статьей 235 ГК. Посмотрите их http://www.consultant.ru/docum... У Вас в данной ситуации оснований для прекращения права собственности на долю я не вижу.С уважением Евгений Беляев

Мария, здравствуйте!

1. Имеет ли смысл мне сейчас разделить счета по квартплате? Чтобы потом брат в суде не сказал, что я давно здесь не проживаю и никакого отношения к этой квартире не имею. И это будет препятствием к размену. А так у меня будут хоть квитанции об оплате.

На мой взгляд, чтобы вообще вопросов не возникало, то лучше это сделать, либо самостоятельно оплачивать в 1/2 коммунальные услуги, поскольку Вы являетесь собственником и согласно ст. 153 ЖК РФ обязаны их оплачивать. http://www.consultant.ru/docum...

2. Какие ещё действия стоит предпринять, чтобы себя обезопасить?

Вопрос в том, что от чего Вы хотите себя обезопасить? 

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. (ч.1 ст. 246 ГК РФ).

Если Вы захотите продать свою долю, то Вам нужно будет соблюсти процедуру, установленную в ст. 250 ГК РФ http://www.consultant.ru/docum..., уведомить о продаже 2 дольщика по определенной цене, либо Вы можете долю подарить. 

В указанном проблем нет, если Вы найдете покупателя.

Здравствуйте!

1. Имеет ли смысл мне сейчас разделить счета по квартплате?

Мария

да, есть. это позволит избежать солидарной ответственности по долгам, а кроме того, пресечет возможную попытку взыскать с Вас часть оплаты ЖКУ как неосновательное обогащение.

также можете через определить порядок пользования квартирой (ст.247 ГК), при отсутствии согласия брата на заключение соглашение.

разменять квартиру без согласия брата Вы не сможете в любом случае (даже через суд), а произвести отчуждение (продажу, мену) своей доли можете только при соблюдении положений ст.250 ГК о преимущественном праве на ее приобретение совладельцем.

Мария, добрый день!

Вы являетесь собственником и никто не сможет лишить Вас права собственности на квартиру на законных основаниях.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Опасаться Вам того, что брат сможет законным путем что-то сделать с квартирой не стоит. В любом случае он должен с Вами согласовать действия, связанные с отчуждением квартиры. Сделка, в которой Вы не будете принимать участия, не будете оповещены надлежащим образом о ней, не законна и правовых последствий не создает.

На данный момент при продаже и обмене имущества действуют положения ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей при обмене квартиры, Вы должны предложить свою долю Вашему брату, а при отказе (непредоставлении ответа в срок), вправе обменять долю с третьим лицом.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В ближайшем будущем не ожидается изменений данной нормы, поэтому пока она действует, должен соблюдаться именно такой порядок продажи (обмена) имущества.

В будущем я хотела бы разменять квартиру (когда мамы не станет).

Мария

Разменять квартиру вы не сможете, т.к. 

у неё два собственника - я и мой брат.

Мария

В вашем случае вы сможете обменять только свою долю соблюдая требования ст. 250 ГК РФ

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

1. Имеет ли смысл мне сейчас разделить счета по квартплате?

Мария

Разделение счетов в данное время, начиная с 01.03.2005 г., не производится и не предусмотрен ЖК РФ.

У вас есть право определить порядок оплаты коммунальных услуг путем подачи искового заявления либо путем заключения  соглашения в добровольном порядке.

Если вы не будете ничего предпринимать в отношении коммунальных услуг, то ваш брат имеет право, оплачивая все счета, взыскивать с вас каждые три года половину того, что вы обязаны платить как собственник квартиры.

Чтобы потом брат в суде не сказал, что я давно здесь не проживаю и никакого отношения к этой квартире не имею. И это будет препятствием к размену.

Мария

А вы планируете разменивать квартиру в судебном порядке? Порядок размена квартиры, которая находится в собственности нескольких лиц, предусмотрена ГК РФ. Статьи ГК РФ не предусматривают размена квартиры в собственности в судебном порядке. Судебный порядок обмена  жилья предусмотрен только для жилья находящегося в соцнайме.

2. Какие ещё действия стоит предпринять, чтобы себя обезопасить?

Мария

Кроме решения вопроса по порядку оплаты коммунальных платежей в принципе больше никаких проблем нет. Можно с братом так же заключить соглашение о ремонте в квартире, где предусмотреть, что если он решит проводить какие-либо ремонтные работы, он все обязан согласовывать с вами. С другой стороны нормами ГК РФ предусмотрено, что пользование жильем при наличии сособственности производится только по взаимному согласию.

Здравствуйте!

 В будущем я хотела бы разменять квартиру (когда мамы не станет). У меня есть серьёзные основания предполагать, что брат этого не захочет и всячески будет мне препятствовать.

В  Вашем  случае лучше  делать  не  размен, а  продажу  квартиры  целиком, с  последующей  покупкой  нового  жилья.Учитывая  что 

  Есть квартира, у неё два собственника — я и мой брат.

то  есть квартира  в  общей  долевой  собственности, продавать  должен каждый  свою  долю. Это  можно  сделать следующими  способами

1) Выкупаете  долю у  брата, становитесь  полноправным  собственником  квартиры, и  далее  продаёте  её.

2) Каждый собственник  доли  продает  её  одному  продавцу. Это  будет  договор  купли-продажи, где  на  стороне  продавца  будут  два  физических  лица.

У меня есть серьёзные основания предполагать, что брат этого не захочет и всячески будет мне препятствовать.

Тут  пересекаются  юридический  и  психологический  аспекты, надо  убедить  брата, что продав  доли  совместно  он  получит  преимущество  в  деньгах.