Изменение долей в общем дворе

Добрый день, Сергей Анатольевич.

И можно ли продать отдельно часть домовладения от земли в общем дворе и наоборот землю от части дома ?

Сергей Анатольевич

Нет, не получится. В законодательстве закреплён так называемый принцип единства судьбы земельного участка и строения на нём. Исходя из этого принципа нельзя продавать отдельно землю от строения и строение от земли.

Статья 1 ЗК РФ Основные принципы земельного законодательства

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Здравствуйте,  Сергей  Анатольевич.

Нет, такая сделка невозможна, так как нужно разделить дом общий в натуральной форме с учетом технической возможности такого раздела и возможности раздела земли под этой частью жилого дома.

Если такой раздел невозможен, то продается также доля в праве совместной собственности.

Гражданский кодекс

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
 
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Причем и раздел жилых помещений у Вас неверный, доли должны быть равными долям в праве собственности, если иное не достигнуто соглашением сторон.

Тот факт, что у Вас определен порядок пользования, прав собственников долей не меняет, так как пользование это не одно и тоже, что собственность.

Если Вы не хотите спорить с собственником второго жилого помещения, то нужно определить соглашением сторон, что указанный дом принадлежит ему и с этим учетом наделить его земельным участком под этим жилым домом, который переходит в его собственность.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Уважаемый Сергей Анатольевич! Здравствуйте! А может верно просто разделить ЗУ на три с имеющимися сооружениями в порядке ст.ст.11.4, 11.9 ЗК РФ, местных Правил землепользования и застройки?

Но здесь без кадастрового инженера не обойтись.

В любом случае по ЗУ все понятно, а вот по сооружениям… Они стоят на кадастровом учете, права зарегистрированы или как?

1-й владелец решил отдельно продать своё жилище 28 кв.м в общем доме новому участнику и отдельно желает продать часть земли (77 кв.м) одному из совладельцев (в нашем случае 3-му участнику с отдельно стоящим домом, тем самым увеличив его долю в общем дворе). Как это правильно и лучше сделать, чтобы подобную сделку нельзя было оспорить новым собственником, который позже купит эту часть домовладения 28 кв.м без земли? И можно ли продать отдельно часть домовладения от земли в общем дворе и наоборот землю от части дома? Статус дома по документам «жилой дом».

Сергей Анатольевич

Здравствуйте!

На мой взгляд, долю на жилой дом одному человеку, а долю на земельный участок Вы продать можете. На практике такие сделки в Росреестре проходят, когда отчуждаются доли или отдельные помещения в здании ( а не все здание — в данном случае не весь жилой дом) отдельно от земельного участка. 

Но у вас будет другая проблема, новому сособственнику жилого дома будет принадлежать идеальная доля в 1/3 на весь дом. Т.е. имеющееся соглашение о порядке пользования он не подписывал и оно ему не относится, он не является стороной этого соглашения. И он будет иметь полное право требовать составления нового соглашения с его участием, с учетом его интересов, может быть с компенсацией если он фактически меньшей площадью будет пользоваться. А может претендовать на другое помещение в доме, чем помещение в 28 кв.м.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.