552 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

552 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Изменение долей в общем дворе

Ситуация следующая. Общий участок на 3 владельцев (3 сотки общего участка). Имеется общий дом на 2 владельцев. Отельно в стороне на этом общем участке стоит жилое строение (собственность 3-го собственника). У каждого в документах по 3 свидетельства соответственно, где указано что они являются собственником общей долевой собственности 1/3. Получается так: каждый владеет разным размером жилой площади и есть соответствующий документ о порядке пользования земельным участком, подписанный 10 лет назад между собственниками, который делит землю на равные доли (Порядок пользования земельным участком). В целом выходят такие цифры: 1 владелец - Жилая площадь (в общем доме) 28 кв.м + 77 кв.м земли в общем дворе, 2 владелец - Жилая площадь (в общем доме) 48 кв.м + 76 кв.м земли в общем дворе. 3-й владелец - имеет отдельно стоящий жилой дом 116 кв на 97 кв.м земли общего двора. Вопрос вот в чем? 1-й владелец решил отдельно продать своё жилище 28 кв.м в общем доме новому участнику и отдельно желает продать часть земли (77 кв.м) одному из совладельцев (в нашем случае 3-му участнику с отдельно стоящим домом, тем самым увеличив его долю в общем дворе). Как это правильно и лучше сделать, чтобы подобную сделку нельзя было оспорить новым собственником, который позже купит эту часть домовладения 28 кв.м без земли? И можно ли продать отдельно часть домовладения от земли в общем дворе и наоборот землю от части дома ? Статус дома по документам "жилой дом".

07 Сентября 2018, 12:28, вопрос №2099522
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
70%
Юрист - Александр
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Сергей Анатольевич.

И можно ли продать отдельно часть домовладения от земли в общем дворе и наоборот землю от части дома ?

Сергей Анатольевич

Нет, не получится. В законодательстве закреплён так называемый принцип единства судьбы земельного участка и строения на нём. Исходя из этого принципа нельзя продавать отдельно землю от строения и строение от земли.

Статья 1 ЗК РФ Основные принципы земельного законодательства


1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

07 Сентября 2018, 12:32
q Отблагодарить
1 0
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

При этом нужно иметь ввиду, что если будете продавать третьим лицам собственность, то остальные сособственники имеют преимущественное право — т.е. сначала нужно предложить купить им на тех же условиях. Если они откажутся — тогда можно продавать третьему лицу:

Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

07 Сентября 2018, 12:35
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

Да да… это помним.

07 Сентября 2018, 12:44
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

А какая тогда схема может быть, чтобы минимизировать долю земли владельца, который решил таким образом продать своё имущество? Изменить порядок пользования земельным участком с согласия сторон чрез нотариуса?

07 Сентября 2018, 12:35
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11028
ответов
5404
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

При изменении порядка пользования доля в праве собственности не изменяется.

07 Сентября 2018, 12:37
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Порядок пользования здесь не поможет — на нового собственника он уже не будет действовать.

07 Сентября 2018, 12:37
7,7
Рейтинг Правовед.ru
6618
ответов
2832
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемый Сергей Анатольевич! В дополнение: здесь только через выкуп доли или принятия ее в дар. Соглашением же… спорно, так как все привязывается к долям (если не через возмещение). Но по уму надо все смотреть.

07 Сентября 2018, 12:38
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

Да соглашусь, что вариант покупки целой доли третьим владельцем у второго, но как потом продать без земли часть домовладения?

07 Сентября 2018, 12:45
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Да, без земли уже не получится потом продать. Вам же при выкупе доли тоже придётся выкупать и землю и домовладение одновременно — отдельно что-то одно выкупить нельзя.

07 Сентября 2018, 12:58
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

А продавать часть домовладения на земле под ним (остальную оставить себе) тоже невозможно? Может какие то документы надо выложить?

07 Сентября 2018, 13:03
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

У Вас же участок один — поэтому продаётся не именно какая-то конкретная часть земельного участка, а в целом доля в праве на него.

Может быть как вариант — заключить соглашение о перераспределени долей на земельный участок, по которому уменьшить долю того собственника, который продаёт. Но есть риск, что такое соглашение не пройдёт в Росреестре, если пропорционально не будет перераспределена доля в домовладении.

07 Сентября 2018, 13:06
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

А можно подробней об этом? «если пропорционально не будет перераспределена доля в домовладении.»   Я так понял там уже исторически давно сложилось перераспределение между владельцами территорий одного жилого дома. Но владельцы общей собственности еще не подписывали бумаги, что не претендуют на имущество друг друга.  

07 Сентября 2018, 13:29
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

А на домовладение вообще зарегистрировано право в долях?

07 Сентября 2018, 13:30
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

Я так понял смотря в документы, что все имеют одинаковые свидетельства о праве на долю и на каждый объект отдельно, но не расписано кто чем именно владеет из строений. Как бы все владеют в равных правах всем что есть на участке. 

07 Сентября 2018, 13:36
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

Получается по документам мы владеем по 1\3 и соглашение позволит например первому владельцу (продающему) стать обладателем 1\8 доли,  второму 1\3 и третьему 2\3  доли.  Это я условно обозначил? Такие сделки возможны с указанием цены сделки и т.д?

07 Сентября 2018, 13:33
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Да, возможность перераспределять доли есть. Другой момент — к этим долям «привязана» соответствующая доля в домовладении. И регистратор может отказать в регистрации, истолковав это как отчуждение долей земельного участка, а раз это отчуждение, то нужно отчуждать и долю в земельном участке пропорционально. Грубо говоря, если доля в участке одного собственника уменьшится в двое, то нужно также уменьшить и долю в доме.

07 Сентября 2018, 13:37
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

А то что доли  перераспределяются между участниками в разных строениях не имеет значения?.. Я имею ввиду 1-2 в одном строении, а 3 участник в отдельном. В общем сложная ситуация я смотрю. Вариантов перераспределить землю между участниками долей не так просто.

07 Сентября 2018, 13:41
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
*истолковав это как отчуждение долей земельного участка, а раз это отчуждение, то нужно отчуждать и долю в домовладении пропорционально
07 Сентября 2018, 13:40
7,7
Рейтинг Правовед.ru
6618
ответов
2832
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемый Сергей Анатольевич! Никак. В этом и вопрос: по сооружениям все упорядочено?

07 Сентября 2018, 12:50
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

Это будет видно по свидетельствам о праве собственности и схеме закрепления границ участка между владельцами?

07 Сентября 2018, 12:51
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11028
ответов
5404
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Если на второе жилое помещение, которое не общее, зарегистрировано право собственности на третьего владельца, тогда вопрос по нему практически снят. 

На второе жилое помещение право собственности третьего владельца зарегистрировано?

Согласие двух других владельцев на эту регистрацию не требовал Росреестр?

07 Сентября 2018, 12:54
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

Да зарегистрировано право собственности, но в общей доле. Для строительства (как реконструкция было оформлено) бралось в архитектуре разрешение на строительство. Соответственно без разрешения всех собственников они бы не выдали разрешение. Затем при узаконивании и приёмке дома в эксплуатацию выдали всем собственникам новые свидетельства и измененными размерами строений. В данном случае изменения были у 3 собственника в связи с расширением жилой площади в отдельно стоящем строении. 

07 Сентября 2018, 13:00
7,7
Рейтинг Правовед.ru
6618
ответов
2832
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Скорее из выписки из ГРН. По сооружениям же должны быть также и кадастровые планы/паспорта.

07 Сентября 2018, 12:53
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
У каждого в документах по 3 свидетельства соответственно, где указано что они являются собственником общей долевой собственности 1/3

Это и на землю и на дом документы?

07 Сентября 2018, 13:31
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

Да отдельно свидетельство на общий участок, и затем по свидетельству на каждое строение. В свидетельствах у каждого стоит своя доля.

07 Сентября 2018, 13:37
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Понятно, ну тогда можно попробовать перераспределить долю в земельном участке, уменьшив долю одного и увеличив другого (других). Но опять же, есть риск того, что регистратор приостановит и откажет.

07 Сентября 2018, 13:39
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

у него есть такие полномочия? на какой закон они буду ссылаться своим отказом? Если все участники нотариально согласны на такое перераспределение?

07 Сентября 2018, 13:43
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Вот как раз ссылаясь на то, что такое перераспределение — это не просто изменение размера долей, а отчуждение долей в земельном участке. А раз это отчуждение земли — то нужно отчуждать и долю в доме пропорционально (то есть тот же самый принцип единства судьбы здания и земли).

Но, можно, конечно, попробывать оспорить такой отказ/приостановление регистрации, доказывая, что это не является отчуждением.

07 Сентября 2018, 13:47
получен
гонорар
15%
Юрист - Геннадий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11028
ответов
5404
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Сергей  Анатольевич.

Нет, такая сделка невозможна, так как нужно разделить дом общий в натуральной форме с учетом технической возможности такого раздела и возможности раздела земли под этой частью жилого дома.

Если такой раздел невозможен, то продается также доля в праве совместной собственности.

Гражданский кодекс

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
 
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Причем и раздел жилых помещений у Вас неверный, доли должны быть равными долям в праве собственности, если иное не достигнуто соглашением сторон.

Тот факт, что у Вас определен порядок пользования, прав собственников долей не меняет, так как пользование это не одно и тоже, что собственность.

Если Вы не хотите спорить с собственником второго жилого помещения, то нужно определить соглашением сторон, что указанный дом принадлежит ему и с этим учетом наделить его земельным участком под этим жилым домом, который переходит в его собственность.

С уважением!  Г.А.  Кураев

07 Сентября 2018, 12:32
q Отблагодарить
1 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11028
ответов
5404
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Ограничить владельца доли в правах на весь земельный участок и на общий дом Вы никак не сможете, за исключением, если он сам согласится уменьшить свою долю.

Причем при разделе земельного участка действуют требования к минимально разрешенным размерам земельных участков ИЖС, которые устанавливаются органами местного самоуправления.

Земельный кодекс

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
 
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

07 Сентября 2018, 12:44
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

То есть она по своему желанию может уменьшить свою долю? (Она ведь за это просит денег).  Насчет ПЗЗ и минимальным разрешенным  размерам слава богу ограничений нет. А что за документ должен быть и где его узаконить? Я ро добровольное уменьшение своей доли одного из собственников.

07 Сентября 2018, 12:50
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11028
ответов
5404
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Вам коллега указал, дарением части своей доли может быть отчуждена собственность или продажей

07 Сентября 2018, 12:52
получен
гонорар
15%
Юрист - Михаил
7,7
Рейтинг Правовед.ru
6618
ответов
2832
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемый Сергей Анатольевич! Здравствуйте! А может верно просто разделить ЗУ на три с имеющимися сооружениями в порядке ст.ст.11.4, 11.9 ЗК РФ, местных Правил землепользования и застройки?

Но здесь без кадастрового инженера не обойтись.

В любом случае по ЗУ все понятно, а вот по сооружениям… Они стоят на кадастровом учете, права зарегистрированы или как?

07 Сентября 2018, 12:33
q Отблагодарить
0 0
Сергей Анатольевич
клиент, г. Ростов-на-Дону

Да Михаил они стоят на учете как жилой дом с долей для каждого владельца. Остальные объекты имеют свидетельства и наименования литеров. Разделить участок скорее всего невозможно ибо он шириной 5м и глубиной 55м. 1 и 2 собственники доли имеют одну крышу и общий жилой дом + каждый для достижения доли 1/3 дополнительно имеет + 0.77 соток земли. 3-й владелец на этом участке имеет отдельно стоящий дом и не имеет земли, а лишь возможность пользоваться отрезками общего участки для доступа к дому.

07 Сентября 2018, 12:43
Юрист - Вагиз
8952
ответа
3715
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Уфа
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1-й владелец решил отдельно продать своё жилище 28 кв.м в общем доме новому участнику и отдельно желает продать часть земли (77 кв.м) одному из совладельцев (в нашем случае 3-му участнику с отдельно стоящим домом, тем самым увеличив его долю в общем дворе). Как это правильно и лучше сделать, чтобы подобную сделку нельзя было оспорить новым собственником, который позже купит эту часть домовладения 28 кв.м без земли? И можно ли продать отдельно часть домовладения от земли в общем дворе и наоборот землю от части дома? Статус дома по документам «жилой дом».

Сергей Анатольевич

Здравствуйте!

На мой взгляд, долю на жилой дом одному человеку, а долю на земельный участок Вы продать можете. На практике такие сделки в Росреестре проходят, когда отчуждаются доли или отдельные помещения в здании ( а не все здание — в данном случае не весь жилой дом) отдельно от земельного участка. 

Но у вас будет другая проблема, новому сособственнику жилого дома будет принадлежать идеальная доля в 1/3 на весь дом. Т.е. имеющееся соглашение о порядке пользования он не подписывал и оно ему не относится, он не является стороной этого соглашения. И он будет иметь полное право требовать составления нового соглашения с его участием, с учетом его интересов, может быть с компенсацией если он фактически меньшей площадью будет пользоваться. А может претендовать на другое помещение в доме, чем помещение в 28 кв.м.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

08 Сентября 2018, 09:54
q Отблагодарить
1 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

552 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут