568 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

568 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Каковы мои возможности в данном деле?

Добрый день!

Я являюсь собственником двухкомнатной квартиры на первом этаже многоквартирного панельного дома. На входе в мою квартиру есть тамбур на две квартиры (мою и соседскую), отделенный дверью еще до того, как я стал собственником. Так же в тамбуре есть дверь на замке в отдельное помещение, которое по проекту является электрощитовой. Это помещение граничит с моей квартирой перегородкой в пол кирпича и окном на мой балкон. Т.е. из этой комнаты есть прямой доступ через окно на мой балкон. Окно открывается со стороны этой комнаты. Размер окна 2х1,5 м. От электрощитовой в этой комнате ничего нет, более того с некоторых пор она обесточена, т.е. раньше в ней можно было включить свет. По планировке дома все квартиры над моей являются трехкомнатными и это помещение в них является кухней.

Предыдущий владелец рассказал историю о том, как когда то в этой комнате сидел сантехник и по пьяне вылез на балкон. Также в этой комнате когда то был прорыв канализации (через помещение проходит общедомовой стояк), который в свое время починил мой сосед.

В доме действует ТСЖ. ТСЖ имеет желание пользоваться этой комнатой для собственных нужд, в том числе для того, чтобы посадить туда наемного управляющего. Я естественно против. В настоящее время доступ к этому помещению есть только у меня. Я готов оформить пользование этим помещением. Какие у меня есть преимущества? Разве само существование такого помещения не нарушает мои права? Считаю что доступ к этому помещению может быть только у собственника моей квартиры.

БезымянБезымянный.pngный.png
30 Августа 2018, 09:51, вопрос №2092276
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
50%
Юрист - Андрей
9,8
Рейтинг Правовед.ru
17873
ответа
6995
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Я готов оформить пользование этим помещением. Какие у меня есть преимущества? Разве само существование такого помещения не нарушает мои права? Считаю что доступ к этому помещению может быть только у собственника моей квартиры.

Антон

Антон, добрый день! Тут надо исходить из того, является ли данное помещение общедомовым имуществом или нет. Согласно ст. 36 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

при этом, согласно п. 3,4 Правил содержания общего имущества, утв

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

исходя из приведенных норм надо определить статус данного помещения и если по документам это общедомовое имущества вынести вопрос о его использовании на общее собрание собственников (не членов ТСЖ а именно ОС собственников помещений), инициатором собрания может выступать любой собственник

30 Августа 2018, 09:58
q Отблагодарить
0 0
Антон
клиент, г. Ростов-на-Дону

Выписку из Едином государственном реестре прав я заказывал, это помещение никак не оформлено, поэтому данных по нему нет, т.е. права на него не закем не закреплены. ТСЖ считает помещение общедомовым

Но разве может быть это помещение общедомовым, если у него есть прямой доступ в мою квартиру?

30 Августа 2018, 10:05
9,8
Рейтинг Правовед.ru
17873
ответа
6995
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Но разве может быть это помещение общедомовым, если у него есть прямой доступ в мою квартиру?

Антон

ну тут особенности планировок/перепланировок +изначальное назначение данного помещения (электрощитовая) т.е. предназначено для обслуживания более одного помещения в доме + если есть техническая документация на дом оно там отражено таким образом + основание  приобретения Вами квартиры — договор КП, в нем как понимаю указана только квартира поэтому я конечно на Вашей стороне но оснований требовать права собственности на данное помещение просто не вижу. + дверь в тамбур — опять же как по документам данный тамбур проходит? Наличие двери до вашего въезда в квартиру не делает тамбур собственностью жильцов двух расположенных там квартир, ранее повсеместно да и сейчас не редко жильцы просто ставят перегородки практически осуществляя самозахват общедомового имущества т.к. речь по сути о

 в том числе межквартирные лестничные площадки,
поэтому в первую очередь стоит попробовать решить данный вопрос через ОС собственников помещений в доме

30 Августа 2018, 10:18
Антон
клиент, г. Ростов-на-Дону

ТСЖ грозит мне неким предписанием на освобождение данного помещения. Чем я могу им ответить? 

30 Августа 2018, 10:21
9,8
Рейтинг Правовед.ru
17873
ответа
6995
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
ТСЖ грозит мне неким предписанием на освобождение данного помещения. Чем я могу им ответить? 

Антон

Переговорить с собственниками помещений, заручится поддержкой, созвать ОС (если наберете 10% ОС должно будет созывать ТСЖ если у нее функция УК сейчас), и вынести вопрос о передаче во временное пользование, изменить статус помещения, т.е. фактически сократить размер общедомового имущества все равно не выйдет т.к. для этого нужно согласие всех собствеников

30 Августа 2018, 10:26
Антон
клиент, г. Ростов-на-Дону

Есть ли у ТСЖ право передачи во временное пользование общедомовых помещений или ОС обязательно? Просто созывать ОС довольно трудно, на моей памяти его собирали только один раз и пришло не больше 20%. Плюс 3 квартиры принадлежат Мин. обороны.

30 Августа 2018, 10:33
9,8
Рейтинг Правовед.ru
17873
ответа
6995
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
или ОС обязательно? Просто созывать ОС довольно трудно, на моей памяти его собирали только один раз и пришло не больше 20%. Плюс 3 квартиры принадлежат Мин. обороны.

Антон

обязательно ОС, как вариант опросным путем если не будет собран кворум либо с ТСЖ если ОС ранее наделило его  правом заключения соглашений о распоряжении общедомовым имуществом

30 Августа 2018, 10:38
получен
гонорар
50%
Юрист - Юрий
9,6
Рейтинг Правовед.ru
23448
ответов
8866
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Считаю что доступ к этому помещению может быть только у собственника моей квартиры.

Антон

Здравствуйте. Это не факт. Дело в том, что согласно определению квартиры, которое содержится в ЖК РФ ст. 16 

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Соответственно, если эта комната в проекте определялась как эжлектрощитовая, то получается, что изначально она входила в состав общедомового имущества. 

 Но разве может быть это помещение общедомовым, если у него есть прямой доступ в мою квартиру?

Из коридора тоже есть прямой доступ в Вашу квартиру, что не мешает считать коридор частью общего имущества. Отсутствие Росреестре указания на какие-то особые по этому помещению также может подтверждать, что это помещение является общедомовым.

Если это так, то вывеси его из общедомового можно только по единогласному голосованию сособственников, поскольку это уменьшает объем общедомового имущества.

30 Августа 2018, 10:12
q Отблагодарить
0 0
Антон
клиент, г. Ростов-на-Дону

Из коридора можно попасть в мою квартиру имея ключ. Здесь же имея доступ в это помещение любой может открыть окно (причем оно открывается именно со стороны помещения, а не с моего балкона) и попасть в мою квартиру. Разве у меня нет права на обеспечение безопасности собственного жилья?

ТСЖ грозит неким предписанием по освобождению данного помещения и его передачи. Чем я могу им ответить?

30 Августа 2018, 10:19
9,6
Рейтинг Правовед.ru
23448
ответов
8866
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

На мой взгляд Вы можете обратить внимание ТСЖ на то, что из этой комнаты имеется прямой доступ в Вашу квартиру и в целях предотвращения такового, совместно следует произвести необходимые мероприятия, расходы на которые поделить по договоренности.

30 Августа 2018, 10:26
9,6
Рейтинг Правовед.ru
23448
ответов
8866
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

В принципе Вы можете попробовать провести собрание опросным путем в целях получения этого помещения в пользование. что не потребует единогласного, но только большинства голосов сособственников. Но естественно тут ничего гарантировать невозможно. Хотя конечно, не попробуешь — не узнаешь. Кроме того, для получения указанного помещения в пользование ТСЖ также потребуется такое же решение и если Вы не получите большинства, то не факт, что искомое большинство в таком случае получит ТСЖ. А вот если Вы этот вопрос не поднимете, то сособственники, которые не имеют особого интереса в этом помещении могут по инерции или по незнанию в целом ситуации проголосовать как Вам неинтересно.

30 Августа 2018, 10:47
Юрист - Владимир
8,7
Рейтинг Правовед.ru
4914
ответов
1970
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Антон.

Разве само существование такого помещения не нарушает мои права? Считаю что доступ к этому помещению может быть только у собственника моей квартиры.

не нарушает и никакого преимущества у Вас нет. Можете присоединить это помещение к своей квартиры только согласия всех собственников помещений в МКД.

ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
30 Августа 2018, 10:14
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Олег
8,3
Рейтинг Правовед.ru
5117
ответов
2520
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Антон!

Соглашаясь с коллегами, добавлю, что судебная практика, к сожалению для Вас, в данном вопросе на стороне ТСЖ. Причем аналогичный спор собственника и ТСЖ доходил до Верховного суда РФ, который в итоге признал требования ТСЖ обоснованными (только там в качестве собственника выступало не физ.лицо, а банк, а в качестве спорного помещения выступал вестибюль). Дело попало в «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017), выдержку из которого приведу:

Определение N 305-КГ16-12198

23. При возложении на одного из собственников помещения в многоквартирном жилом доме обязанности освободить помещение, относящееся к общему имуществу и занятое им без согласия остальных собственников, на него может быть также возложена обязанность привести это помещение в первоначальное состояние.
Товарищество собственников жилья (далее — товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к банку (собственник одного из помещений в многоквартирном доме) об истребовании из незаконного владения ответчика помещения вестибюля, расположенного на первом этаже здания, об обязании привести помещение в первоначальное состояние, в том числе демонтировать кондиционер, систему видеонаблюдения, информационное табло, отображающее курсы валют, банкомат, и передать указанное помещение товариществу.
Товарищество ссылалось на то, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, однако банк самовольно занял его, использует в своих интересах в качестве офиса, не внося при этом соответствующую плату.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены в части истребования помещения из владения банка, в удовлетворении требования об обязании банка привести помещение вестибюля в первоначальное состояние отказано. Суд посчитал, что требования товарищества об обязании банка привести помещение вестибюля в первоначальное состояние по существу направлены на изменение сложившегося на протяжении значительного периода времени порядка пользования общим имуществом, при котором банк считал возможным использование вестибюля и размещение в нем своего имущества. Банк, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, имеет право пользования общим имуществом многоквартирного дома без соответствующего разрешения иных собственников.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила без изменения решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Частью 2 ст. 36 ЖК РФ также установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
По настоящему делу решение общего собрания собственников многоквартирного дома о предоставлении спорного помещения в пользование только банку для осуществления им своей деятельности и проведения для этих целей ремонта не принималось.
В отсутствие соблюдения установленного порядка пользования общим имуществом действия банка по выполнению в спорном помещении ремонта, необходимого для использования вестибюля в качестве офисного помещения и размещение в нем принадлежащего банку оборудования повлекли ограничение доступа иных лиц в помещение.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Между тем избрание лицом способа защиты своего нарушенного права не должно ущемлять права и законные интересы других лиц. Таким образом, выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления.
Учитывая, что ответчиком совершены действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, необходимого для использования в собственных интересах, без соответствующего на то согласия всех членов товарищества, необходимого в силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из соответствия избранных истцом способов защиты нарушенному праву, возложив на ответчика обязанность по приведению спорного помещения в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права, с последующей передачей его истцу.
Удовлетворение судом требования истца в сформулированном им виде не может нарушать прав ответчика, поскольку оно не возлагает на него дополнительных обязанностей, кроме тех, которые направлены на восстановление прежнего (до противоправного завладения) состояния помещения.
Ссылаясь в обоснование принятых судебных актов на то, что ответчик, являясь собственником помещения в многоквартирном доме, имеет право пользоваться спорным помещением как объектом общей долевой собственности, суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа не учли наличие такого же равного права на владение и беспрепятственное пользование вестибюлем всеми иными собственниками других помещений и квартир, нарушенного ответчиком, и в целях восстановления которого товарищество обязано было обратиться в суд.
Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.
Кроме того, обеспечение доступа в спорное помещение всех собственников при наличии в нем имущества ответчика не разрешает возникший спор. Отказ суда в удовлетворении требования об обязании банка привести помещение в первоначальное состояние означает создание условий, при которых ответчик может продолжать незаконно владеть и пользоваться помещением вестибюля, хранить в нем свое имущество без согласия других собственников.

Таким образом, Вам все же стоит договориться с ТСЖ по данной проблеме и не доводить дело до суда.

30 Августа 2018, 10:37
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

568 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут