Как продать помещение клиенту #2, если заключён дкп с клиентом #1 (не оплачен, не зарегестрирован) без суда?

Добрый день, Василий Николаевич.

Верховный Суд РФ совсем недавно похожее дело рассматривал, и сделал такой вывод:

Если покупатель, имеющий договорное право на получение квартиры, получил ее во владение, но затем до регистрации перехода к нему права собственности столкнулся с тем, что продавец произвел отчуждение той же квартиры третьему лицу по другому договору и в результате регистрации к этому третьему лицу перешло право собственности на данную занимаемую первым покупателем квартиру, покупатель вправе требовать признания такого договора ничтожным на основании правил ст.10 и ст.168 ГК, если доказано, что получившее право собственности третье лицо знало о нахождении квартиры во владении истца.

Определение Верховного Суда РФ от 27 марта 2018 г. N 49-КГ17-35

Поэтому:

Есть ли какие-то нормативные акты по которому договор со вторым покупателем может быть признан главным (не притворным), например если его заключить с датой раньше договора первого?

Василий Николаевич Шевченко

Если второй покупатель не знает о договоре с первым, то такой договор будет действительным.

Но здесь вот какой неприятный момент может быть — первый покупатель сможет с Вас взыскать убытки. В том числе в виде разницы цены, между той ценой, за которую Вы должны были продать ему помещение и той, какая цена на аналогичные помещения в том же районе.

Поэтому, по сути, особой выгоды можете и не получить, продав помещение второму пкоупателю. Если только она уж очень привлекательная — тогда есть смысл.

Как мне продать помещение второму покупателю, не расторгая первый договор купли продажи через суд (это долго)?

Василий Николаевич Шевченко

Здравствуйте. Не расторгая договор не получится. То есть Вы должны либо заключить соглашение о расторжении договора со второй стороной, либо обращаться в суд за расторжением, поскольку неуплата установленной договором суммы является в первую очередь основанием для взыскания с покупателя пени, которая кстати заложена в тексте договора.

при этом если расторгаться в судебном порядке то Верховный Суд РФ полагает возможным расторгнуть договор если не было оплаты. Поскольку в рассматриваемом деле продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, он, по мнению ВС РФ, с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом поскольку апелляционная инстанция в этом деле отказала истцу в удовлетворении иска, ВС РФ отметил, что п. 3 ст. 486 ГК РФ, на который сослался суд апелляционной инстанции, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате. 

Помимо этих двух вариантов — соглашение или судебное расторжение, других не имеется.

Здравствуйте

Раз договор вы уже подписали с 2х сторон- придется его исполнять.

У вас не просто расторжение через суд- а если например вам не оплатят деньги- то есть должна быть причина расторжения — это п 2.2.4 и 2.2.7.

На самом деле если быстро — только по договоренности сторон, и подписанием доп соглашения о расторжении.

Все остальное- надо искать основания почему сделка не может быть проведена- то что вы нашли покупателя с др суммой- таким основанием не будет.

Если я просто заключу такой же договор купли продажи со вторым покупателем, получу оплату и подам документы в Росреестр, каких юридически значимых действий можно ожидать от первого покупателя?

Василий Николаевич Шевченко

иск в суд- вы получается не исполняете данный договор, а может быть и о мошенничестве по ст 159 ук- решили умышленно 2 раза получить оплату за 1 помещение ( вдруг он так поставит вопрос в полиции, то что деньги еще не все даже получили не так важно тут).

Просто само право собственности переходит через росреестр только- после регистрации — но договор скрепляет правоотношения.

было даже похожее дело

Определение Верховного Суда РФ от 27.03.2018 N 49-КГ17-35
Требование: О признании права собственности на квартиру.
Встречное требование: О признании договоров уступки права требования незаключенными, недействительными, признании права собственности на квартиру отсутствующим.
Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не установлено, могло ли быть признано преимущество за добросовестным кредитором, если жилое помещение ранее было передано такому кредитору в фактическое владение во исполнение тождественного обязательства, а кредитор, право которого на спорную вещь было зарегистрировано, вступая в обязательство по поводу этой вещи, знал об этом обязательстве.

Есть ли какие-то нормативные акты по которому договор со вторым покупателем может быть признан главным (не притворным), например если его заключить с датой раньше договора первого?

Василий Николаевич Шевченко

если он допустим был заключен раньше и право собственности зарегистрировано- то встает вопрос почему вы с ним заключали этот договор если уже права собственности на него не имели… опять вопрос ближе к мошенничестве.

Здравствуйте.  Вам придётся расторгать данный договор или по соглашению сторон, или через суд. У Вас есть пункт в договоре

2.2.7. В случае непоступления платежа (или поступления неполной
суммы) платежа из п. 2.2.5. настоящего Договора на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу

но тут опять же судебный порядок.  То есть если платёж не пройдет (будет просрочка), то обращайтесь в суд за расторжением договора. по-быстрому только через соглашение о расторжении договора, если человек согласится. Опять же, обращаюсь к закону, ст. 450 ГК РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Есть ли какие-то нормативные акты по которому договор со вторым покупателем может быть признан главным (не притворным), например если его заключить с датой раньше договора первого?

НПА актов нет, но встает вопрос, если Вы с ним уже подписали договор и оформили через росреестр, но продали третьему лицу. Тут может встать вопрос о мошенничестве да. 

Не грозит ли это какой нибудь статьей УК (попытка продать одно помещение двум людям)?

лучше расторгните сначала с 1 покупателем договор, потом заключайте договор с новым покупателем.