Покупаю нежилое помещение с арендатором

Игорь, здравствуйте. 

Могут ли быть у данного ИП ограничения по продаже помещения, предусмотренные договором аренды?

Игорь

Это вряд ли — обычно такие ограничения не предусматриваются, так как при смене собственника аренда продолжает действовать. 

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018)

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Нужно ли перед продажей собственнику расторгать договор аренды?

Игорь

Это совершенно не обязательно (более того — не законно) по вышеуказанным основаниям.

Могут ли у меня быть какие-то права/обязанности по договору аренды после приобретения права собственности?

Игорь

Договор аренды продолжит действовать, если вы с арендатором не договоритесь об ином. 

Могу ли просто после получения собственности заключить договор аренды, если устная договоренность есть?

Игорь

вы можете сохранить старый либо заключить новый — с согласия арендатора. 

Как минимизировать мои риски потери арендатора при покупке?

Игорь

Разве что заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором вы получаете права и обязанности не только по закону, но и по соглашению сторон, а также конкретизируете или меняете те или иные пункты договора по согласования с арендатором. 

Здравствуйте.

Есть следующая норма:

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть покупая помещение вы не имеете права расторгнуть договор или внести в него изменения вплоть до окончания его действия.

Изменения можно внести относительно реквизитов перечисления арендной платы и наименования арендодателя.

Здравствуйте!

Могут ли быть у данного ИП ограничения по продаже помещения, предусмотренные договором аренды?

Может быть право преимущественной покупки.

Нужно ли перед продажей собственнику расторгать договор аренды?

Нет. 

Могут ли у меня быть какие-то права/обязанности по договору аренды после приобретения права собственности?

Да, те же, что и собственника. Вы приобретаете права и обязанности, и это следует за объектом.

Могу ли просто после получения собственности заключить договор аренды, если устная договоренность есть?

Не понятный вопрос.

Как минимизировать мои риски потери арендатора при покупке?

Во многом зависит от условий договора аренда. Есть ли право на одностороннее расторжение у арендатора по договору. Или условие в договоре о смене собственника. Все зависит от условий в договоре аренды.

Игорь, добрый день!

1. В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с арендодателем. 

В соответствии с п.2 ст.209 ГК РФ:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Законом запрет на проведение сделок по купли-продажи при действующем договоре аренды не установлен. Таким образом, договор аренды не может ограничивать право собственника на отчуждение принадлежащего ему имущества.

2. В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ:

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, расторгать договор не нужно, при покупке Вы, фактически становитесь арендодателем, то есть происходит замена стороны в договоре аренды.

3. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор. 

Как отмечает судебная практика (например Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А56-15648/2006), Переход права собственности на арендуемое имущество не изменяет условий договора, поэтому все условия договора аренды, которые действовали до момента приобретения Вами недвижимого имущества, продолжают действовать в прежней редакции.

4. Вам нет необходимости перезаключать договор аренды, все его условия остаются действующими в прежней редакции. Если какие-либо условия Вас не устраивают, вполне возможно договорить с арендатором изложить некоторые пункты договора аренды в новой редакции путем заключения дополнительного соглашения.

5. Как минимум, рекомендую ознакомиться с договором аренды.

Как отметил суд в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009:

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.

Таким образом, в договор аренды может быть включено подобное условие, чтобы снизить риск потери арендатора необходимо убедиться, что в договоре аренды такое условие отсутствует.

С уважением, Константин.